房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。（圖片來源：stokkete/Adobe stock）
【看中國2018年10月10日訊】有位學者說，房價這東西，短期看金融，中期看土地，長期看人口。也就是說，在大週期面前，其實短期的資金放水，也是對抗不了樓市大週期的轉折的。今年以來，資金面可謂非常充裕，但是樓市越來越呈現疲軟之態。在這個金九銀十的賣房高潮期，很多地方都提前遭遇寒冬，即使大幅降價，有些地方是買房送寶馬，但是也沒有迎來銷量的上升。
9月25日，中國央行開展了600億元逆回購操作，9月以來，總放水量超8000億元。然而，由於市場信心不足，央行釋放的流動性並未進入實體經濟，而是在金融領域空轉。當然，在房貸和房企貸款高壓下，也暫時沒有進入房地產行業。
今年初至今，剛過三季度，中國央行運用存款準備金、MLF等工具投放中長期流動性約2.8萬億元，市場資金量應該是充裕的，但是市場信心是不足的。數據顯示，8月新增社會融資規模為1.52萬億元，同比減少376億元，企業中長期貸款仍未放量，同比降低214億元。目前市場流動性相對充裕，但金融機構的風險偏好仍偏低，放貸意願不足。
按照這種放水量，在往年，樓市早已炒翻天，但是今年卻面臨持續降溫。
9月份被視為中國房地產的銷售旺季，但最新數字顯示，今年的「金九」購銷乏力，多個主要城市的樓價同比出現大幅下滑。中秋節過去了，在這個萬家團圓的時刻，各地的售樓處卻顯得冷冷清清，曾經在中秋假日排隊買房的盛況一去不復返了。開發商也開始坐立難安，就連萬科董事會主席郁亮也稱在關鍵時刻最基本的要求就是「活下去」。
在「金九」樓市冷清的局面下，不少熱點城市也開始了買房優惠活動，曾經「買房送寶馬」的優惠再次重現江湖。
9月初，上海雍和府項目因為「買房送車」的營銷活動成為「網紅」。據雍和府銷售人員介紹：「買房送寶馬這個活動涵蓋了所有的房型，贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等略有差異，而如果不選擇送車，也可以折價抵扣到房款中，抵扣金額為20餘萬元。」
「買房送寶馬」營銷現象的背後是上海郊區新盤的冷淡。以上海雍和府項目為例，自今年3月取得預售證以來，去化不理想。據網上房地產的數據，共350套房源，至今仍有334套可售。
這究竟是什麼原因？最關鍵的原因，當然是沒錢了！經濟形勢不好，此前的樂觀情緒被壓制。加上商品住宅供過於求，當局政策上的引導，購房者態度謹慎。
北京市統計局發布的最新數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為350多萬平方米，同比下降3成多。其中，住宅銷售面積為260多萬平方米，同比下降超過2成。北京二手商品住宅售出量與2年前比較，更大跌了超過7成。
安徽、河南、山東等地均有發展商以七到八折促銷新房，但銷情仍然不能跟早兩年相提並論。
樓市持續降溫是市場共識，多個一線城市的新房市場都降價促銷。促銷的代價就是大幅減價。
房價下行也反映了老百姓的購買力難以支撐市場。過去一兩年，（房價）普遍都漲了一倍以上。很多人交不起首付也供不起樓，一旦房價回落也不願入市。目前，市場上的主力還是換房客。這樣的客戶是市場上的主流。
另外，市場早前傳出，廣東省住房城鄉建設廳有意逐步取消商品房預售制度，也就是所謂的「賣樓花」，改為全面以現樓發售。有報導援引住建廳的建議文件，認為商品房預售制度存在工程爛尾，違法違規銷售，交易不公平，房屋面積管理職能難以釐清等問題。建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現樓發售。
其後廣東省房協相關人士對外澄清，該文件僅屬諮詢意見稿，並非真正實施。
改變預售制度將影響房地產投資，雖然預計短期內不會實施，但對市場的信心打擊是非常大的。要知道，很多開發商以前之所以如此強硬，就是因為可以賣樓花，空手套白狼，不花錢也可以賺大錢。房地產開發商可以以很少的自有資金，撬動起動輒幾十億乃至上百億的開發項目，源源不斷從購房者和銀行手中套取資金。
開發企業目前至少有三分之一以上的資金，是從預售樓款（預付款或訂金）獲得的。如果截然中止的話，開發企業整個開發規模就會縮減三分之一，資金容易斷鏈，在建工程的工程款都支付不上。
這次，搞不好寒冬真的來了，而且不僅僅是樓市！
