研究中國的房價問題，需要看三個方面。（圖片來源：SeanPavonePhoto/Adobe stock）
【看中國2018年12月12日訊】去年有經濟學家提出，研究中國的房價問題，需要看三個方面，短期看政策，中期看土地，長期看人口。現在對於北京這樣的超一線城市來說，短期的政策很明確，堅持調控不放鬆，中期的土地供給非常充裕，甚至11月份開始了集中供地，雖然供地任務仍未完成，但是從限競房來看，今年意外遇冷，銷售不足四成，而明年將迎來更大的供給井噴。
數據顯示，截至11月底，北京合計有29個限競房項目取得36期預售證，合計提供商品房限競房源1.74萬套，達到了202.5萬平米。而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。所以土地也是充足的，甚至有點過剩的意思，那麼人口怎麼樣呢？正好最近發布的北京人口藍皮書，給了我們重要的信息。也揭示了新的趨勢已經出現。
首先，北京首次出現人口雙降，也就是外來人口和本地戶口的人都減少了。2017年北京市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人；其中，常住外來人口794.3萬人，與去年末相比減少13.2萬人，而本地戶口的人口1359.2萬人，比上年末減少3.7萬人。
其次，如果分區域看，這種情況就更加明顯，主城區人口密度下降幅度較大，平均降幅都在6%以上，跟2013年相比，每平方公里減少了1000多人。外來人口最愛去的兩個區一個是海淀，一個是昌平，這兩個區挨著，屬於是網際網路企業集散地，吸引了大量的年輕人就業。這個數據表明，北京人口正在外移，主城區人口向郊區縣移動，整個北京人口向外省移動。
那麼大家就要考慮一下了，以前北京每年湧入50萬人，所以房價幾乎5年翻一倍，那麼現在人口正在減少，每年減少幾萬人，那麼房價長期還能漲嗎？另外，北京太大了，人口都在往郊區縣，或者五環外移動，主城區的需求下降的速度更快。難怪最近央視都報導，黃金地段東四環邊上的房產中介都快混不下去了。但是也要反過來看，海淀和昌平，這樣吸引大量外來人口就業的地區，房價潛力則依然很大。當然這裡面還有其他的因素，比如醫療，學區，主城區優質地段肯定還是稀缺的，價格也依然維持高價，但就總體來說，人口減少，必然讓平均水位下降。人口增加的地方平均水位必然上升。
第三，老齡化趨勢不容樂觀，2017年，65歲以上的老年人，已經佔了全市總人口的10%，人口撫養比上升到了27%，也就是說現在是每4個年輕人養一個老人，未來這個趨勢將加速，10年以後，可能會變成2個年輕人養一個老人。所以北京老齡化的問題已經相當嚴重，而生育率卻依然很低，放開全面二孩之後，北京的生育率仍然沒有超過1%，未來超低生育率仍然不會改變。所以北京這座城市正在逐漸老去。那麼這就告訴我們，作為需求方的年輕人正在減少，而作為房屋供給方的老人正在增加，也就是說老年人對房子的需求並不大，而且他們自己手上的房子也很可能會在故去以後，成為市場上的二手房供給。
綜合來看，以北京為代表的超一線城市，人口正在發生巨大的變化，有些專家學者認為，北京房價太高，是因為供給不足，這是沒錯的，之前一直這麼做，是因為我們在踐行以房控人，認為房價高了，人口就不來了，但沒想到適得其反，房價越高，流入的人口越多，而人口進入的越多，則房價也就越高。形成了一個死循環。
未來用3-4年去消化最近這波暴漲帶來的泡沫，應該是大家都樂於看到的結果。如果真是這樣，那就是成功的軟著陸。
