房地產這個生意中有最重要的一個產業週期規律。（圖片來源：sasinparaksa/Adobe stock）
【看中國2019年1月1日訊】中國國家統計局最新披露的商品房銷售數據出現三連降，房地產這個生意中有最重要的一個產業週期規律。今天我們想從微觀視角來做進一步討論。你會發現一個非常奇怪的現象，商品房的銷售數據雖然放緩了，但是那些大型房地產公司的財報增長反而又創出了新高，中國最大的房地產公司今年中報收入和利潤都增長了60%，同樣級別的內地大公司，最新的三季度財報，增長率也在50%以上，這就像是全年級平均分都下降了，但是學霸的考分又提高了，果然如此嗎？
於是很多投資者會認為，這些學霸有巨大的、罕見的投資價值，理由是他們的市盈率極度便宜，大多數是個位數市盈率，甚至有人在5倍市盈率以下。雖然市盈率是一個非常粗糙，甚至不合時宜的投資標尺，但因為它的廣為流傳和普遍接受，有時候反而成了資本市場裡的一盞紅綠燈。
但是，具體到房地產生意，用以上的衡量方法，不僅是完全錯誤，而且是錯得離譜。
這要說到會計政策和財務報表的一個基本規則，叫做權責發生制。意思是說，在會計和財報上，任何一項產品或者服務，你必須已經發了貨，才能確認收入，把這筆收入寫進利潤表。即使有時候，你很強勢，客戶先把款打了過來，錢都已經在帳上了，但因為你沒有提供服務，產品也沒交付，那這錢，就是不能算作利潤。
房地產生意是一個極其典型的案例，我們現在實行的是期房制度，企業拿到地，拿到各種批文，房子還沒蓋，但是售樓處已經可以開始銷售了。按照我們上次提到的三年週期規律，房地產公司至少提前兩年，錢就已經拿在了手裡，但是房子蓋好，交了鑰匙，這錢才能寫進利潤表，當財報體現收入，時間至少已經過去兩年了。
這個時候，人們才恍然大悟，原來地產公司50-60%的財報增長，其實統統來源於2016年房地產大牛市時期的銷售，只是這錢在今天才得到確認。當你以大牛市頂部的利潤水平，作為市盈率中P/E的那個E，你自然得到了一個極度便宜的估值水平，從數字上似乎是一個罕見的投資價值，但是這恰恰就是一個精確的錯誤。
想要真實瞭解房地產公司當期的業績水平，你需要去盯緊的是企業的預收款，也就是當下銷售的期房，當下打過來的房款。
可是，見證奇蹟的時刻再度出現，今年幾乎所有的房地產公司預收款出現了同比100%的下降，甚至有的企業，在公開數據中，這一欄為零！難道學霸因為考題太難，瞬間變為了學渣？誰都知道房地產公司今年形勢偏緊，可是這樣的一個下滑速度，恐怕是無法接受的，到底發生了什麼？
這就又要說到一個關鍵細節，今年中報開始，財務報告執行了新的會計政策，地產公司的當期銷售房款，不再記入預收款項，而是另立一個新的條目，叫做「合同負債」，所有客戶當期預先交付的房款，都記作「合同負債」。
至此，你找到了可以真正衡量地產公司當期經營狀況和增長率的標尺，就是這個合同負債。我們統計發現，大型地產公司今年的合同負債，增長率在20-30%左右，這才是那個真實的本來面目。
最後總結一下，地產行業在明年，可能依然要面臨銷售下滑的艱難局面，小公司和那些跨界進來的玩票公司會被淘汰出戰場，而大型公司在競爭中會更有優勢，但絕對不是看看市盈率就能下結論的罕見投資價值。
一家企業的未來，寫在創始人的初心中，寫在公司的激勵機制中，寫在公司獎勵什麼懲罰什麼的細節中，寫在行業內部的競爭格局，和與對手的競爭優勢中，寫在以上所有這些關鍵細節中，恰恰不是寫在看起來簡單好用卻常常錯得離譜的「市盈率」中。
