中國人聊天最容易引起共鳴的話題就是房價和買房。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年2月10日訊】過年聚餐，一堆天南海北的親戚聚在一起，根本沒有什麼共識的話題，沒話找話的瞎聊天，最容易引起共鳴的話題就是房價和買房，這個話題堪稱調動氣氛的萬靈丹，只要一聊房子，頓時破解尷尬的氣氛。而這種情況這幾年越來越明顯，以前三四線的親戚朋友，根本就不怎麼關心房價的事，而現在他們比誰都要積極。而且很多人還都躍躍欲試，仍然想再買房，甚至再買幾套。
這主要就是這兩年房地產市場的變化所導致的，2015年之前，高房價只是北上廣深的特例其他城市根本沒有這個痛點，甚至很多省會城市房價都不足8000，有的還在5000以下，但2016年政府提出去庫存之後，開始了一場史無前例的棚改貨幣化安置，這一下可熱鬧了，以前10幾年不漲的地方，全都活了，像西安，海南，成都，甚至重慶，這些地方全都漲起來了，而且還是翻倍的漲，這讓當地人有點受不了。畢竟收入的漲幅遠遠跟不上房價的漲幅，所以也都開始把目光轉移到買房這件事上，天然的認為這是一條可以發財的陽關大道。
所以，儘管這兩年開始了各種調控，但其實從大家的心智來說，完全起到了相反的效果，沒人再相信調控房價的鬼話，甚至反而認為房價就是要漲的，而且會永遠漲！
這也難怪，房價這幾年讓老百姓受到的刺激太大了，不斷地被價格上漲強化，這就相當於狼來了的假話說了一遍又一遍，但狼始終沒來，於是所有人都不再相信狼真的會來這個事。國家信譽已經在房子這件事情上徹底被打敗了。
但問題是，當所有人都想買房的時候，房價還能漲嗎？熟悉投資的人都知道，一致性預期是一個重要的反向指標。一旦大家都覺得應該買的時候，價格也就基本到頭了。房子兼具商品和投資的雙重屬性，但在2008年之後，房子的投資屬性已經越來越強了，而在2015年之後這波行情，房價漲了那麼多，房地產銷售量那麼大，但是已經不帶動家電和傢俱等產業的銷售了，像廚衛電器業績增速從40%，一下掉到了10%，足以說明，現在買房基本都是投資屬性。而在過年大家聊天的過程中，也都是一個目的，那就是升值。幾乎每個人都抱著升值的目的，從沒有一個人從實際用途出發，為生活服務的，都是在打聽哪個樓盤升值最快。
這本身就是問題，經過這波行情，樓市的投機氣氛更濃了，雖然在高呼房住不炒，但是炒房的熱情比以往任何時候都要高漲。那麼樓市還能不能繼續漲呢？
首先，週期角度。房地產週期，基本跟庫茲涅茨週期吻合，大概是18-20年，從2000年開始算，現在其實已經是19年了，而如果從2004年第一波大漲開始算，現在已經15年，所以留給房地產上漲的時間其實已經不多了。而房地產週期，一旦開始回落，至少要走4-5年的下跌時間，所以從週期角度來說，現在已經是上漲週期的末端，現在進入，高點接盤的風險極大。
其次，從價值角度，諾獎經濟學家理查德塞勒寫的一本錯誤的行為，它裡面就介紹，羅伯特席勒教授用一個房地產指數成功預測了美國的次貸泡沫，這個指標很簡單，就是租金和房價的比值，他發現房價是租金的20倍，這條曲線，是房價的價值中樞，房價會繞著這個線上下波動，而在2007年前美國的房價遠遠偏離了這個軌道。而現在中國的房價已經是租金的50-100倍，偏離正常值超過了2個標準差。你現在租房70年，都比買一個相同的70年產權的房子更便宜。
第三，從購買力角度，已經透支了6個錢包，負債比上可支配收入已經超過了100%，居民槓桿率超過了50%，這個已經到達極限，槓桿已經加無可加。年輕人靠工資，可能一輩子也買不起一套房了。房價收入比超過了30年！
第四，從規模角度，450萬億的房地產總市值，已經超過了美國，日本，歐盟的總和。這麼大的市值，靠的就是貸款支撐，而貸款這個東西是虛的，一層一層的創造信用，真正的貨幣資金只有幾十萬億，相當於房地產總是值得5-10%，換句話說現在只要有1%的人拋售房產，實體經濟的流動性就已經無力承擔。必將釀成金融危機。那麼我們也可以反向來理解，這些投資房子，賺到市值的人，其實最後真正帶走錢的，估計連1%都不到。
那麼問題簡單了，告訴你有一個寶貝，買到就賺到，輕鬆翻倍，但就是一點，不允許你賣，那麼你還會買這個玩意嗎？房子雖然沒有規定你不許賣，但是人的天性使然，既然漲的時候你不願意賣，跌了你就更不想賣，也賣不掉了，只有大跌或者急需用錢的時候才會賣掉，但那時候往往是根本賣不掉的。
所以我們的建議永遠非常簡單，只強調他不再是個好投資，至於買來自己住，那就算是消費了，而對於消費，量力而行就好。超市的可樂賣3塊錢，而酒吧卻賣30塊錢，很多人也還是接受了這個價格。別總想買在最低點，想想股票，你做波段成功了幾次，是賠的多還是賺的多？股票你尚且如此，更何況是週期更長，地域性更強，交易也更複雜的房子了？
