中國住房和城鄉建設部表示老舊小區有17萬個。（圖片來源：Andrey/Adobe Stock）
【看中國2019年7月4日訊】近期，中國住房和城鄉建設部在政策例行會議上表示：經過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。按照其要求，各地應優先改造小區水路、電路氣及光纖等配套設施，有條件的地區可加裝電梯，建設養老和撫幼服務設施等其他配套設施。
「舊改」和「棚改」都是重大的基建工程，而且都是在經濟有下行壓力時用來穩增長的措施之一。但舊改對於老百姓來說似乎還比較陌生，顯然，當前正是從「棚改」到「舊改」的一個重要轉折，未來舊改會成為帶動房地產進入新時代的大工程嗎？
「棚改」和「舊改」的區別
一言以蔽之，棚改就是拆了後建房子，舊改就是僅僅是改造房子。但幾個字之差，區別還是蠻大的：
1、舊改商業性質更多，而棚改是純政府行為。舊改雖然和棚改一樣都是基建投資，但前者的最終目的是通過投資改善居住環境從而拉動其他消費，比如電梯、裝潢、服務站等；棚改就是推倒重建，基本針對的是危舊住房，且棚改後建成的住房只能是回遷房或保障房。
2、舊改不涉及房屋拆遷和安置補償問題，根據會議內容，主要是「更新改造小區水電氣路及光纖等基礎設施，建設改造養老撫幼、無障礙設施、便民市場等服務設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施」。棚改則是全部重建，涉及的土地、安置等問題較多。
3、棚改需要90%的業主同意，才能進行拆除；而舊改則需要全部業主同意。
不過它們也有一定的共同點，那就是棚改和舊改在此後所產生的持續性收入都非常有限，即使舊改能拉動一些消費，但或者是一次性的，這也就注定了二者的資金來源大多往往來自於財政，當然隨著長租公寓等項目的興起，也不排除有通過地方政府專項債以及PPP方式融資的。
總之，棚改和舊改，一個是全拆，一個是全改，二者對於房地產生態都有著重要的意義。
又一個「四萬億」來了？
棚改最早開始於金融危機剛過去的2009年。數據顯示，截至2018年底（從2014年開始），中國棚改項目已實際完成2912萬套。但2019年棚改目標卻直接減半，僅為285萬套，國開行也收緊了通過PSL工具提供配套棚改的資金供應，這意味著中國的棚改基本已經接近尾聲，接下來是舊改的主場。
棚改對於樓市的影響非常明顯，但也有副作用。一是通過貨幣化安置讓居民加槓桿買房，幫助三四線房地產去庫存；二是引起部分城市房價過快上漲以及對居民消費產生擠出效應。
但咱們今天的主角是舊改。舊改可以說是全新的開始，根據國務院參事仇保興的初步估算，中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額預計高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。
一個「四萬億」來了！咱們會進入房地產新時代嗎？答案是肯定的：
1、短期內可以拉動房地產相關投資和消費。這也是上面提到的「在經濟增速承壓時用來穩增長的重要措施之一」的前提條件，只有這樣才能達到拉動增長的目標。
一方面，舊改可以通過配套設施改造直接拉動相關投資和消費，比如裝潢。更重要的是舊改還可以挖掘老年消費需求，比如小區新建了一個活動中心，之後的一些公益性講座、體檢，以及正規的針對老年人的商業活動都可以拉動「銀髮經濟」。最重要的是，舊改投資往往建設週期短，資金週轉快、能將這些鋼筋水泥迅速轉化為消費力。所以，舊改對於樓市來說，更多的是刺激相關投資和消費。
2、利空去庫存壓力大的城市房地產。常識告訴我們，一般舊城改造多在市區的城中村，如果拆除它們勢必會釋放大量的購房需求，但舊改不但不會釋放，反而可能還會讓更多人願意留在老地方。你想，居住條件改善了，又有老鄰居，又在市中心，誰還會花錢再去買房呢？
因此，如果一個城市的房地產庫存壓力大，且人口流入緩慢甚至流出的話，進行大規模舊改對於當地樓市比較偏空，因為唯一潛在的購房需求都被舊改消化了，新的需求還沒有。
3、開拓房地產新融資模式，這也是最具意義的一點。目前市面上就有不少通過將長租公寓租金收益權打包發行ABS的金融產品，說白了就是要承包改造一棟公寓樓，需要融資100萬。怎麼融資？可以將這棟公寓樓未來5年的租金收益打包在一起作為對價，然後雙方再約定好該金融產品的封閉期和各方的收益率等事宜。
但舊改有所不同，上面也說了，其所帶來的效益並沒有這種商業項目那麼多，因此除了財政和居民直接掏錢外，還需要創新其他融資模式。
中國國務院常務會議提出，「要加大金融對舊改的支持，創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。」
因此，舊改後的市政設施、配套設施收費收益權如何打包成金融產品，是比較大的亮點，這對於未來開拓房地產新融資模式也有參考意義。
