將商業用房等按規定改建為租賃住房。（圖片來源：安琦 王/Adobe Stock ）
【看中國2019年7月18日訊】廣州傳來一則重磅消息，《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》正式發布，該意見鼓勵將已建成、已辦理完手續的商用辦公樓，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。
其實商改住這個事由來已久，我們也之前多次提到過，2016年6月的時候，就出過相應的文件，說要允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。去年1月份，上海也出了試點，將三棟商住樓調整為租賃住房，重新裝修後對外出租。土地屬性也發生了根本調整。而這次廣州的政策，更是讓商改租，全面落地。
這個事的影響可謂是相當重大，很可能會改變住房市場的格局，眾所周知這兩年我們一直在倡導租房市場建設，但是由於租金回報率太低，房價太高，所以導致進展極其緩慢，探索了好幾年也沒找到商業模式，有資本試圖當二房東，大量收房然後改造後高價出租，這事一下就引發了租金的大規模上漲，也被各地緊急叫停。
但是如果不漲房租，根本又沒有利潤，甚至收房都成為難題。所以這個痛點只能通過增量解決，而不能像存量伸手。也就是你必須要通過增加出來的房源去搞長租房，而不能讓市場中已經存在的租賃住房價格提高。之前我們就提到過，那麼租房市場發展，有兩塊是關鍵，一個是集體建設用地轉租賃，另一個就是商業用房轉租賃。這兩塊增量，可以給租房市場提供大量的廉價房源，也有利於集中改造，打造長租公寓。
首先，目前一二線城市有大量的商業閑置房存在，隨著電商的衝擊，以及商業活動轉向線上，即便在北京上海這種地方，商業租金也已經開始下降。甚至一些地方比較偏僻，出現了完全閑置的情況。這些房源都可以轉成租賃，做生意偏僻，但住宅並不影響。只要給出民水民電，和土地性質轉變的政策，這些閑置資產就可以被盤活。
其次，為房企自持物業找出路，之前我們一直希望房企自持物業出租，但是開發商的積極性不大，回籠資金太慢，於是就出現了萬科翡翠書院那樣的，是自持物業出租了，但是基本也租出了天價，10年180萬起。這就比較尷尬了，一般人租不起，有錢人不需要。還有一些企業，手上也有很多商業開發物業，位置偏遠，配套不齊全，也不知道幹什麼用，現在如果能更改土地性質，也能轉成租賃房，通過Reits的融資的方式回籠資金。投資者獲得未來的現金流。一舉兩得。
當然有人會說，商業租金多貴，改成長租公寓才能租幾個錢？這不是拿上好的大紅袍去做茶葉蛋的節奏嗎？誰會願意幹這麼傻的事？其實並非如此，你要用北京金融街，國貿，上海陸家嘴的商業大廈改長租房，肯定是這樣。但事實上商用房多的是，很多城市周邊的商用房之前也都偽裝成公寓往外賣。後來大城市開始將商住房納入了限購，這一下商住房就徹底涼了。很多房子壓根就沒人買了，也賣不出去。就放在那裡，一閑置就是好幾年。
甚至很多開發商已經想到了租，但是由於土地性質，再加上商水商電，出租你都租不出去，現在要解決就是這部分商住房的資源利用問題。對於這些房子來說，他已經閑置了很久，機會成本是0，所以他們巴不得可以商改租呢！這樣起碼能夠產生一定的現金流收入。
另一方面，很多資本也樂於參與這種集中式的長租公寓，因為租房市場說白了最後還是服務為王，而服務上面，集中服務肯定成本更低，可塑性也更大。居民住宅由於價格太高，他們很難去租一整棟樓下來去改造，即便開發商自持的住宅，租金也得上天。但是大量閑置的商用住宅就不同了，反正你也賣不動，所以價格就好商量了，而且這些房子土地本身就便宜，總價能低一半，對於資本入局，也提供了很大的便利，在這些物業上面，可以提供很多服務，增加長租公寓的附加值。
總體來說，商改租是個好政策，可以大量的盤活閑置資源，增加租房市場供給。有利於集中式長租公寓的發展和建設，只有長租公寓發展起來了，才有利於扭轉房子必須得買的思維陷阱。對於降房租，降房價，都是個好消息，未來我們可以花不多的錢，能夠享受到更好的長租公寓，房子不僅有居住屬性，還應該具備社交屬性。
住在長租公寓，要比你住在老舊小區，對自身的提高更有幫助。大家可以一起用餐，一起讀書，一起健身，一起交流興趣愛好，你收穫的不僅是生活，還有人脈。再過10年，這可能是年輕人最喜歡的生活方式。每個長租公寓就是一個關係緊密的社群。不斷的創造大家交往的機會。
但是也要注意，中國這的「聰明」人太多，留神一些商住房改了房產性質後就變臉，明租暗售，金蟬脫殼。更要防止之前買了商住房的炒家，藉此機會轉成住宅，然後變現逃離。所以我們一定要明確，商轉租是可以的，但是直接商轉住，這就得小心謹慎了。可以對開發商自持商業住宅整體開放轉換條件，但是不能對個人開放。
