新發的房貸利率要以市場報價的LPR利率為基準加點形成。（圖片來源：chungking/Adobe Stock）
【看中國2019年10月10日訊】10月8日，是新的房貸利率執行的日子，按照央行的規定，新發的房貸利率要以市場報價的LPR利率為基準，加點形成，並特別強調了首套房利率不能低於LPR利率，而二套房不得低於LPR加點60個基點。現在LPR的5年期利率是4.85%，也就是說全國各地首套房都不應該低於這個數，而二套房不能低於5.45%。
但其實這只是一個標準，央行暗地裡還有一個窗口指導，那就是房貸利率不下降，所以雖然規定了最低利率，但是一般的地方都做了加點，比如北京，之前是首套房上浮10%，執行的是5.39%的首套房利率，而這次利率換錨之後，還微微上調了一點，最新執行的是5.4%的利率，相當於首套房就加了55個點，而二套房也比之前略有提升了0.02%，加到了5.9%。可以說絕大部分城市也都是類似操作。
但是偏偏有特殊的，比如上海，央行已經規定了最低的利率，不得低於LPR利率的4.85%，而上海就偏偏不管這套，昨天有消息說，上海仍然執行的是4.65%的利率，也就是說，比基準利率還低20個點。有人問了上海怎麼那麼特殊，而他們給出的回應是，為了讓房貸保持穩定，主要是與之前的房貸進行有效銜接，所以這是一個過渡期，所以開了個口子，或者說他只是一個暫時的行為。其實，上海在全國來看，房貸一直是個窪地，他要比其他的地方都便宜，之前別的地方房貸普遍都在基準利率上面加了10%，而只有上海不但沒加點，竟然還有95折的折扣利率，這在全國來看，也是個特色了。之前的首套房利率一直執行的是4.655%，而利率換錨之後，變成了4.65%等於還變相降了一點。所以這事也就引起了全國人民的關注，不過二套房上面，上海也還是按照規定，加到了5.45%，高於原來執行的5.39%。
綜合全國各城市的利率來看，這次利率換錨，基本上都在平穩過渡，特別是首套房的貸款利率只是做了細微的變化，一般都在0.0X%，所以我們猜測，央行可能還給了一個密令，那就是平穩過渡，以至於上海才敢公然降點。但估計這也是短期的政策，不可能一直維持下去。央行必然得把自己之前發布的政策，維護圓滿，不可能總讓上海當特殊案例。
昨天是一個重要的分水嶺，昨天之前的房貸視為存量房貸，按照老的標準執行，而昨天開始新增房貸，將按照與LPR掛鉤執行，除了利率微小變化之外，銀行還會跟你約定重新定價週期，最短為一年，換句話說，以後對於購房人來說，將不再有固定的房貸利率，而是會隨時調整，一旦LPR利率上行，那麼購房人的負擔也就會加重，反之你的每月還貸壓力減輕，這其實就把銀行的風險，轉嫁到了購房人身上。你在考慮貸款買房的時候，就要考慮利率上浮的因素，現在5.4%你負擔的起，那麼以後加到7%的時候，你是否依然負擔的起。
就目前來看，由於此次平穩過渡，所以暫時沒看出來LPR的影響，但是他也讓很多10月份之後的需求，提前釋放在了9月份，十一的樓市銷量慘淡，中原地產數據顯示，一線城市中，北京長假期間新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；廣州新房成交538套；深圳新房成交358套。
與2018年同期相比，上海、廣州網簽量出現下滑，北京基本持平，深圳出現較大增長。可見上海現在雖然使用的是超低的利率，但是並未能挽救樓市。而在其他的城市，也出現了一些房價下跌的跡象，比如天津，房價真沒少跌，最起碼20%起步，有的甚至跌了40%，而且最要命的是，天津跌了這麼多，卻依舊賣不出去，不少人吐槽自己200萬的房子，降到了160萬，連個看房的都沒有。
此外，山東的濟南和青島，房價也有不同程度的下跌。廣州房價更是打出了降價萬元的口號，南京，合肥，蘇州也有不同程度的降溫。長沙的樓市已經基本很冷了。
但有降價的就有漲價的，像西安今年全國漲幅第一，最近幾個月幾乎都在上漲，還有深圳，沉寂了很多年後，又開始隨著粵港澳的規劃落地，開始逐漸升溫。
所以綜合來看，全國樓市逐漸走向分化，在一城一策之下，全國樓市不再是一盤大棋，而變成了各個城市自己的事情，以後執行的貸款政策不同，限購，限售，限貸，限價政策全都不同，人口流入流出狀況也都不同。各個城市也就沒辦法再放在一起研究，中國樓市同漲共跌的日子基本結束了，以後可能更多的是這種此消彼長。有發展潛力，人口持續流入的城市，房價還會繼續漲，而沒有潛力，而且房價還很高，必然會造成人口流出，從而帶動房價下跌。所以各大城市也會展開博弈，而房價本身就是博弈的一個重要因素。
至於你那裡的房價還能不能漲，之前說過，看看你那裡的人口是否流入，也看看新房賣的多還是二手房賣的多，人口流入，新房賣的多這兩個指標疊加，就說明房價還會漲，如果有一個條件不成立，那麼樓市再想大漲就比較困難了。即使現在漲價也都是空漲，很快就會掉下來，到時候就會出現大幅降價，也都賣不掉的情況。
