刺激經濟大寬鬆的過程當中，房價會不會再漲一波？（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年4月7日訊】當前很多朋友都在爭論的一個話題，就是在疫情過後，刺激經濟大寬鬆的過程當中，房價會不會再漲一波？說什麼的都有，主要就是因為大家所在的地方不同，所以感受就完全不同，現在數據出來了，大家可以分城市來看一下。
根據數據寶的整理，3月中國多城市房價出現分化，我們先說上漲的城市，從城市規模來說，杭州的漲幅最引人關注，環比上漲了11.53%，南京漲幅8.16%，鄭州漲5.89%，蘇州漲2.28%，此外還有，石家莊，揚州，成都，重慶，瀋陽，長沙，三亞，合肥，南昌這幾個城市微微上漲，比較奇怪的是，襄陽漲幅26.44%，要知道這是環比數據，也就是說3月相比2月的漲幅，所以襄陽這個數據有點讓人難以置信，3月份的湖北還都在緊張的抗疫當中，襄陽房價竟然大漲26%，如果有當地的朋友，可以來解釋一下，這確實不太合理。
目前想到的是一種數據巧合，也就是因為成交很少，所以發生了偶然。比如扔硬幣，得到正反面的概率都是50%，但是你就扔了3次，結果都是正面，所以數據顯示扔正面的概率是100%，反面是0%。襄陽的房價大漲，應該有這個因素。
至於杭州，南京，鄭州房價環比上漲，這個還比較正常，因為這3個都是人口流入的重點城市，我們之前也說了，中國房價都已經較高了，人口持續流入將成為最大的變數。如果一個城市，人口每年都流入1%以上，那麼積累一段時間房價就會上漲。這就好比有人說，房子就是城市的股票一樣，人口持續流入，就相當於公司基本面，淨利潤持續增長。即便高估值，也能夠在持續的增長中逐漸被化解。
那麼做過股票的人都知道，股票市場最怕什麼呢？最怕的就是高估，然後盈利增速不及預期，甚至突然虧損，這時候就造成了戴維斯雙殺，也就是業績和估值雙殺，股價大幅回落，樓市也是如此。一旦人口流入不及預期，或者出現人口的反向流出，再疊加高估值，那麼房價就必然出現較大回落。我們看下面這些城市。
在3月均價下跌榜單中，城市就更多也更有名了，上海環比跌了5.85%，北京環比跌2.85%，廣州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，濟南跌2.22%，此外下跌的知名城市還有，天津，青島，西安，海口，太原，蘭州。這些城市中不得不提北上廣深，四個典型的一線城市全線下跌，這其中可能還要再劃分，認為應該把北上和廣深分開，北京上海兩個超一線大都市，其實方向很明確，就是我們剛才說的，人口已經被限制了，不會再大幅增長，所以當一個公司業績被貼上天花板之後，它的估值就肯定會掉下來。這個已經是非常確定的事情，所以現在很多人一說就是一二線可以投資，三四線不行了，但其實這也是典型的從眾行為，其實並非如此，一線之中也已經分化嚴重。
人口不增長，房價極高，落戶艱難的北京和上海，已經不再具備上漲的潛質，未來一段時間都會是明顯的穩中有落，相比2017年其實北京上海，已經跌了10-20%，如果著急賣房，很多高端房產的價格甚至已經回到了2015年甚至以前。只是入門級的老破小還堅挺，因為這些房子代表了一個城市的門檻。未來幾年依舊是這個趨勢，直到大部分房價回到2015年。
至於廣州和深圳，人口還在流入，但是現在情況也不一樣，廣州是遇到了巨大的經濟困難，他是外貿為主的城市，而今年最艱難的恐怕就是外貿生意，所以廣州今年估計會有很多人破產，那麼對這個城市的房價和估值來說，會造成非常大的殺傷，所以今年廣州是很不看好的。而深圳不一樣，他是四大一線城市中，最有機會繼續上漲的，本身就人口增長，網際網路金融雙輪驅動，這兩個行業受到疫情的影響不大，而且還可能是個利好，所以深圳的房價弄不好還得漲。這兩天也出現了太子灣的秒光碟。
至於其它的二線龍頭城市，外貿為主的今年肯定受影響，而且影響很大，製造業為主的城市，今年也不太好過，能源為主的城市肯定會收縮，而網際網路經濟為主的像杭州，今年反而可能迎來大發展，人口大省的省會，如果沒有其它競爭城市，也會比較強勢，比如南京，鄭州，西安，如果有多個城市競爭，那就說不好漲不漲了，比如山東的濟南和青島，遼寧的瀋陽和大連，四川的成都，和直轄市重慶，一個區域內多中心競爭，會稀釋人口流入的力度，自然房價漲幅也就沒那麼大，基本上看平。
所以總結一下，人口大幅流入，網際網路產業驅動，地域優勢明顯，落戶條件優厚的城市，房價短期內還降不下來，甚至還會上漲。主要代表城市就是深圳，杭州，南京，蘇州可能也還行，而人口不再增長的北京上海和三四線城市，基本肯定會回落。
外貿為主的城市，廣州，武漢，青島，天津今年樓市也會十分困難。進而傳導到工業城市，比如整個東北，鄭州，東莞，佛山，合肥。其它的二線龍頭城市具備隨機性，比如西安，成都，重慶，看他們今年的產業結構調整了，如果找到新的方向，繼續吸引人口流入，房價還有機會，但如果沒找到機會，人口還會反向流出。那麼這些地方的房價就危險了。
另外，多說一句，即使房價繼續漲的地方，未來可能收益也不會太高了，所以我們應該把格局打開，不要總盯著房地產，其實未來最大的機會在資本市場，房子漲了20年，有強烈的均值回歸動力，越漲風險越大，機會也就越小，風險收益率很顯然不划算了，而且你還得面臨流動性非常差的情況。
