【看中國2020年10月9日訊】我一直都說，房地產是資金密集型行業，是由房貸推動的。不管是開發商建設樓盤需要的資金，還是購房者賣房需要的首付，基本都是需要銀行的貸款。房貸的充裕程度和價格，可以說直接決定了未來房價的走勢。而就在前些天，傳出來了一個關於房貸的大消息。
9月28日，有消息稱數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。可見，在「房住不炒」的大背景下，房地產金融政策正在不斷收緊，這不僅包括之前談到過的針對開發商的融資「三條紅線」、也包括針對購房者的房貸限制。
近日，國內監管機構發文要求大型商業銀行把房貸的比例降到30%以內（網路圖片）
銀行涉房貸款規模佔比設置30%上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款週期均將更加嚴格，放款週期將繼續延長。而對於媒體報導的多家銀行表示新增涉房貸款佔比將降至30%以下，未來在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。
作為對比，我們看看樓市最火的2016年情況是怎樣的。那一年全國新增貸款中房貸佔比45%，雖然沒有過半，但當初這個數字還是很高的，因為房貸的分布很不均勻，新增房貸大都集中於一些熱點城市。以上海為例，2016年上半年新增貸款中有63.5%是房貸，深圳的比例更高。另一方面，主要業務比較側重於一、二線城市的四大行，在2016年新增貸款平均下來也有六成都是房貸。
如今監管要求大型商業銀行把房貸的比例降到30%以內，力度是很明顯的。房貸如此收緊，意味著一二線城市，還有很多熱門城市的房貸可能會有砍半的風險。當然，我們也不用恐慌，因為這個行動已經在進行了。儘管今年中國的信貸增長告別了過去三年的降速，但房貸比例在新增貸款中佔比在今年確實是越來越低。以四月份的信貸數據為例，當月新增了1.7萬億人民幣貸款（超預期），M2同比增速也達到了11.1%，在當時還是創下了三年的新高。
但如果我們仔細拆分新增貸款的結構，就會發現不同。在四月這1.7萬億新增貸款中，住戶部門貸款增加6669億元，其中短期貸款增加2280億元，中長期貸款增加4389億元。注意，房貸屬於住戶部門中長期貸款，在四月新增的所有人民幣貸款中，這一部分的佔比只有四分之一。在四月之後的幾個月，情況和四月都類似。這麼做本質上是希望放出來的水流向實體經濟。
考慮到疫情下的逆週期調節，今年中國前兩個季度貨幣政策都比較寬鬆，在這個情況下低比例的房貸增量也可以滿足購房者需求。但隨著經濟復甦，貨幣政策正常化之後，房貸的受限就會削弱購房者整體購買力。可以確定的是，我們未來會看到的一些具體的細節，包括：銀行房貸額度變小、房貸審核更加嚴格、銀行的放款速度變慢，這些現象都會出現。總體而言，銀行當初大手大腳發放房貸的現象會得到嚴格控制。
總的來說，控制房貸佔比的做法是對的。房地產實際上就是中國最大的一個灰犀牛，明知道這個地方有潛在風險，在它還受控的情況下主動化解是最好的辦法。
很多人可能認識不到信貸對房價的巨大影響。我們普通人管不了一個行業的風險到底怎麼樣，只是關心房價是漲是跌。那就看看這個動作對房價會有怎樣的影響。先回看一下歷史，在過去十多年裡，中國房價其實並不是平穩上升的，漲幅幾乎都集中在一些特別的週期中，過去比較典型的房價上漲週期有：
2003-2007（各城市房價穩中有升，累計上漲超過一倍）；2009-2010（各城市同比2009年初幾乎全部翻倍）；2012-2013（2013年末一線城市比2012年初上漲50%、二三線城市漲幅相對較低）；2015-2018（一二三四線城市先後輪動翻倍）。
這幾輪週期中，2003-2007年的上升週期完全是由超強的經濟基本面驅動的，當時中國經濟的多重紅利（WTO紅利、人口紅利、城市化紅利、商品房改革紅利、國企改革紅利）同時爆發，進出口年均增速超過30%，居民收入快速提高，人口生育率也不錯，大量的農民工和下崗職工，為中國城市化提供了豐富的勞動力，大量的國際資本湧入中國，外資和民營資本一起推動中國成為了世界工廠。可以說，這五年是中國經濟的黃金時代。那會兒很多人買房根本都不貸款或者很少貸款，房價在上升的過程中居民槓桿率也沒有上升，2003-2007年的這個週期算得上最健康的一輪上漲。
除了2003-2007這一輪比較平穩的上漲，後來的三輪幾乎都由信貸驅動。2010年的大漲始於全球金融危機後的強刺激，美國的三輪量化寬鬆釋放大量的廉價美元，這些資本很多選擇湧入中國投資房產和股市，而中國自身的4萬億刺激，也給經濟的突飛猛進打了一針強心劑。中國的實體經濟開始下滑，以樓市、股市、P2P為代表的虛擬經濟開始虛火上升。
2013年的上漲源於前一年的兩次降息和各個城市信貸放鬆。
2015-2018是距離我們最近的一次，大家都很熟悉，這次上漲的動力來自於2014-2016年的連續六次降息、連續六次降准、各城市降低首付、房貸利率打折，主要是為了給樓市去庫存，給開發商解套。
在2015年時，就連北京在2015年都處於關閉認房認貸而且二套房首付只需40%的寬鬆狀態，放在現在看，這個寬鬆狀態是不可思議的。
為什麼說信貸決定房價呢？原因也很簡單，房價太高，收入上升彌補不了巨大差距，對於絕大多數購房者來說必須大比例利用信貸，否則就不可能買房。也有人充分利用信貸在房地產市場投機，這就衍生出了一些幾乎沒有本金，而是用信用貸、信用卡等方式湊首付，然後再去按揭買房的炒房團體。這些人本身面臨的風險是可怕的，而且可能把銀行拖下水（最近他們的大教主歐神被全網封殺，包括他上百萬粉絲的微信公眾號水庫論壇被閉屏，就是因為他鼓勵他的信徒利用信用卡、假離婚等各種灰色操作手段，利用極限槓桿違規炒房，違背國家大政策，帶來高風險）。
2015-2018這波上漲週期中看到的很多成交都是換房，這一特徵非常明顯。典型的鏈條就是：年輕剛需拿「六個錢包」當首付，然後按揭買下大城市一套老破小成家立業，然後本地的老破小業主賣房後加一筆房貸去買改善型住房，改善型業主賣房後拿房款作為首付去買更好的豪宅、用於企業經營或出海……這個鏈條的每個環節都需要房貸來助推。所以，伴隨上一輪房價上漲，房貸存量也有快速增加。2015年末全國房地產相關貸款餘額總量為21.01萬億元，到了2019年中（三年半後），房地產相關貸款餘額總量就已達到了41.91萬億，三年半翻倍。而個人房貸餘額（不包括其他流入房地產市場的裝修貸車貸等消費貸、信用卡等）也從14.18萬億增長到27.96萬億，也是翻倍，相對應的：三年半以來，GDP沒有翻倍，居民收入沒有翻倍。但是房貸都紛紛翻倍，這個怎麼說都是不正常。
再看看熱點城市的具體情況。比如北京，在二套首付比例較高且啟動「認房認貸」的時間區間裡，北京房價從來沒有過大漲。而歷史上每次取消「認房認貸」和降低首付比例，都是之後一輪大漲的導火索，上海與其他熱點城市同理。可見在2008年之後，信貸就是決定房價最重要的因素，沒有之一。
在信貸如此重要，而新增房貸又受限制的情況下，我們對房價未來的走勢恐怕要降低預期，「穩房價」確實不是一句空話。無論是對開發商設定三條融資紅線，還是對銀行設定的房貸佔新增貸款的比例限制，可以說都是小心翼翼和用心良苦的，因為這是一件很不容易做、很考驗調控節奏的工作：要穩定房地產市場，開發商方面就要讓他們主動把槓桿降下來；市場這邊就是分城施策、控制房貸，讓房價保持穩定、不漲不跌，最終用時間換空間。
對於銀行來說，房貸是安全性最高最可靠的貸款項目，現在為了配合「房住不炒」，各大商業銀行將不得不大量減少房貸業務，中短期內銀行利潤會受到一些不利影響。而受到更大影響的可能是那些利用銀行信貸購買二套房三套房的人。
所以今年年底之前，不管是開發商的開發貸還是居民的購房房貸將會大幅度收緊，審核的標準也會提高，這個和三道債務紅線一起，成為地產商降價拋房、回籠現金的發令槍。而居民房貸的收緊，也將成為打擊樓市買盤的一道巨大力量。兩者交錯的話，今年第四季度及之後的樓市將陷入可怕的冰封期。陷入開發商降價拋售，買盤不足，開發商再降價的死亡螺旋——這才是樓市的真正命門！
