未來中國人口空心化區域的預言。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年11月3日訊】沒有永遠上漲的房價，也沒有永遠下降的房價。房價發展到了一定程度，自然會迎來拐點。這個道理，放眼全球都說得通。今天講講義大利的事，讓大家領略一下人口空心化到極致後的樓市。而這，會是未來中國人口空心化區域的預言嗎？
近日，義大利西西里島的薩萊米市推出了30多套房屋，這些待出售房屋平均每套佔地面積至少85平方米，大多是兩到三層的小樓，其中一些房屋還帶有全景陽臺。
而這批房屋的價格絕對會讓你大吃一驚，預計每套房屋的售價僅1歐元。
當然，購房者需要對房屋進行全面修繕，但修繕其實也花不了多少錢，翻新費用預估為1萬歐元左右。
薩萊米的房價之所以如此便宜，主要是因為當地人口太少了。義大利很多小鎮的年輕人都移居到大城市，小鎮人口日趨減少，空巢化嚴重。為了吸引外來人口到鎮上居住，所以薩萊米才以極低的價格出售房屋，其實只為吸引人口前往當地居住。
目前薩萊米市待售的1歐元房屋吸引了大量外國買家，可見房子作為剛需產品，只要價格低，永遠有市場。
義大利這樣1歐元買房的好事，放眼全球也不多見。接下來我們把目光放到近鄰日本，那裡的樓市正在默默復甦。
據日經新聞報導，外資大型房地產基金在日本進行大規模投資。其中，加拿大房產投資平臺BGO今後將投入1萬億日元，亞洲系基金PAG也決定投資8000億日元。
經過疫情等影響，日本房價已經下降很多，因此一些實力機構看好日本樓市長期發展，才會大手筆進場。
就投資而言，建議對海外地產有意向的站友效仿機構那樣抄底，而不是追漲殺跌。畢竟房地產投資是長期性的，不能在房價上漲途中馬上變現，追漲的風險很高。
再看看中國樓市，信貸方面，中國央行數據顯示，今年前三季度住戶部門貸款增加6.12萬億元（人民幣，下同），其中短期貸款增加1.53萬億元，中長期貸款增加4.6萬億元。
土地價格已經蹭蹭往上漲，眾多房企們又大手筆拿地了，甚至部分城市的地價已經達到了歷史高點。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年以來，截至10月26日，上海、杭州的土地出讓金收入累計已超過2000億元。廣州、北京、南京等7個城市土地出讓累計收入均超過1000億元，超過22個城市土地出讓收入超過500億元，刷新歷史記錄。
特別是9月，土地市場大爆發。
數據顯示，9月中國主要地級市土地成交981宗，成交規劃建築面積環比上漲19.4%；成交樓面價為4262.47元/平方米，同比上漲10.48%；土地出讓金為4368.21億元，同比上漲11.36%。
很多大房企都開始了新一輪瘋狂拿地，中原地產數據顯示，今年前9個月，50大房企拿地高達19226億元，同比上漲4.5%。
尤其是萬科，僅9月份就拿地13宗，總價近170億元。萬科曾在市場還算景氣時高喊「活下去」，嚇得很多房企戰戰兢兢，縮減成本；而真到了嚴格管控的時期，萬科自己卻又在悶聲重金拿地。
樓市的發展趨勢是和經濟發展、政策、城鎮化發展息息相關。城市方面，上海、杭州、北京都屬於經濟非常發達的地區，長期看，這些地區的樓市依然有發展空間，特別是城市的核心區。只不過房地產市場不會像前幾年高速發展時期那樣暴利了，成本低、精細化運營才是王道。
市場方面，北京樓市今年10月新建住宅網簽4224套，二手房住宅網簽14330套，合計成交住宅1.85萬套,合計同比上漲53.5%。
從2017年開始，北京很多土地採取了限價措施，而且還增加了很多限競房，增加了住房供給，拉低了房子價格。可是眼下限競房已經大幅度減少，不限價土地成了主流，政策有所放鬆。預計北京樓市依然有上漲潛力，只不過沒有上海、杭州上漲潛力那麼大，畢竟北京限購依然非常嚴格。
樓市最根本的住房需求，依然存在。2019年末，中國城鎮常住人口84843萬人，佔總人口比重為60.60%，仍遠低於發達國家80%的平均水平。這意味著中國的城鎮化發展依然有著巨大的空間，未來還會有大量人口遷移到城市，這也意味著還會產生很大的住房需求。
樓市最可能發生大改變的時間節點是2025年，因為屆時需求接近飽和。中國社科院預估，中國2025年常住人口城市化率68.6%，農村大部分最後一代青年人口完成進城和購房的目標，農村人口向城市轉移將逐步放緩。按照目前每年人均增加1平方米的速度，2025年可實現「一人一間」和人均住房面積45平方米的目標。
可以說，選擇經濟發展好、人口流入多的城市，依然可以把握髮展紅利。只是，對於人口外溢導致空心化的地區來說，未來也有可能出現「西西里的美麗傳說」，房子有很多，人卻跑沒了。
