房地產民營開發商大撤退開始(圖)


【看中國2021年10月8日訊】無論是舊改,還是土地公開市場,接下來的樓市都會是國企的天下。這也意味民企開發商的「大撤退」。

這個趨勢,在廣州、深圳第二次集中供地的時候,表現得特別明顯。

與廣州第一批集中供地,民企開發商高舉高打不同,剛剛過去的第二次集中供地是「國家隊」的天下。

數據最為直觀。廣州第二輪集中供地成交的23宗地塊中,17宗是國企拿下的,金額超過563億。就連在第一批集中供地有所斬獲的龍湖、融創等開發商,在這一次也選擇了「躺平」。相比之下,民企無論拿地宗地還是拿地金額,都遠遠不如「國家隊」,除了碧桂園,沒有一家TOP30房企。而部分地塊不成交、底價、低溢價...民營房企到了缺錢和擔心不敢買的地步。

局面徹底變了。

民營開發商選擇「躺平,與近期的調控分不開:在土地端,有22城集中供地,最高限制15%溢價率,並採用房價聯動機制,降地價;在開發商端:「三道紅線」,限制債務高企的開發商融資,對企業進行了一波洗牌;此外,還有第「四道紅線」,開發商拿地金額不能超過年銷售額的40%,就算是再有錢,也會被「限購」。在金融端,央行和銀保監會發布房地產貸款管理制度,壓縮銀行房貸比例;在交易端,廣州出臺二手房限價,一手房街道限價,繼續擠壓市場泡沫,打擊投資客;一系列組合拳打下來,一些家底薄弱、資金鏈緊張的企業不敢拿地,或少拿地,而只有家底深厚,資金實力強的開發商才會出手。

過去房企賴以所用的「高槓桿」利器即將宣布失效,資金壓力加大,「瘋狂土拍」,要慎之又慎。尤其是最近幾個月,房地產企業信用環境進一步惡化,龍頭房企恆大出現實質性違約,不得不割肉求生。

除了恆大,頭部地產商不時有資金鏈緊張的傳聞出現,華夏幸福、泰禾集團、花樣年、藍光發展、寶能、河南建業...

資金鏈的緊張,已經影響到企業拿地,部分頭部民營企業今年拿地金額呈現斷崖式下跌,恆大、碧桂園、世茂、金科、佳兆業、中南置地、陽光城等民營地產商顯著放緩了拿地的節奏。

資本本來就是追逐利潤的,地產的暴利預期沒有了,民營開發商的收縮,也是戰略選擇。

實際上,不僅是在公開市場,就連廣州舊改,也上演了民營開發商的「大撤退」:

恆大退出黃埔滄聯;寶能退出黃埔楓下舊改;龍湖退出黃埔永崗北社區舊改;時代中國退出黃埔橫逕、重崗舊改;而奧園也將知識城旺田、新村,甚至荔灣東塱等已經招商的舊改項目擺上貨架。

接下來,廣州舊改由民營企業主導的局面迎來扭轉,全面轉入國企時代。

責任編輯:宇真

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