【看中國2021年12月20日訊】就在2016年初全國大城市房價普遍暴漲前夕，時任央行周行長表示說：（中國）住房貸款應該有大力發展的階段，個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家佔到40%-50%,中國只有百分之十幾……
這句話，純粹從概念上看，當然是對的。
根據國際清算銀行（BIS）數據，截至2021年6月，發達經濟體居民部門槓桿率平均值為76%，新興經濟體平均值為46%。而在2015年的時候，中國僅為39%。當時的情況，這個比值不僅低於發達經濟體平均值，也低於G20和所有報告國平均值，從發達國家的立場看確實偏低。
2015年以來，央行和政府大力鼓勵居民加槓桿上債務。按照BIS數據，中國居民部門的槓桿率迅速提升，目前已經高於幾乎所有主要新興經濟體，甚至將西班牙、義大利、德國、日本等一干發達國家也都斬落馬下。
這裡說一下，上面採用的是國際清算銀行數據和中國國家發展實驗室數據，兩者非常接近，都是只考慮了居民部門的銀行貸款的結果。但是，根據中國央行發布的《中國金融穩定報告（2021）》，如果採用中國央行的數據，加上非銀行金融機構對居民部門的信貸，中國的居民槓桿率在2021年9月份已經達到72.5%。
中國央行數據顯示，中國的居民槓桿率在2021年9月份已經達到72.5%（網路圖片）
不考慮那些人口量在1000萬以下的中小型經濟體。分析那些居民部門槓桿率明顯超過中國的國家，主要都是英、美、澳、加、荷蘭等傳統上屬於英美系的國家。除英美系的國家外，其他國家的居民部門槓桿率，整體上都是遠低於中國或與中國接近。
為什麼是這種情況？
這是因為，在英美系國家，民眾權利相對較高，居民部門收入在整個國民經濟分配中的佔比通常遠超過企業和政府，所以他們的居民部門具有較高的債務承擔能力。相比之下，中國居民部門在國民經濟中的分配份額，則遠遠低於這些國家。
這個差別，我們可以拿美國以及中國的可支配收入總量與GDP的比值來分析——因為只有可支配收入，才能被居民部門拿來承擔和償還債務。
1980-2020美國居民可支配收入總量與名義GDP的變化（作者博客）
說明：數據來源為美聯儲，美國居民部門的收入在整體經濟中的佔比基本都在70%以上，最近20年還在抬升，其中2008年及2020年美國居民可支配收入的GDP佔比異常升高，是美國政府的轉移支付所致。
1990-2020中國居民可支配收入總量與GDP的變化（作者博客）
說明：數據來源為中國國家統計局，相比美國居民部門收入在經濟中份額中的高佔比，中國本來就不高，20年前還開始逐漸降低，最低時接近40%，雖然近年來出現了改善跡象，但目前仍然維持在45%左右。
因為中國居民收入水平在經濟整體中的分配份額偏低，中國居民部門債務/GDP達到72.5%，相當於美國居民部門債務/GDP比率達到120%的水平。
要知道，即便美國次貸危機爆發的時候，美國的居民部門債務/GDP比率也從未超過100%。大型經濟體中，也只有如澳大利亞、加拿大這種地廣人稀、資源無比豐富、民眾非常富裕的國家，靠著「家裡有礦」，才能承擔更長期、更高比例的債務，其居民部門債務/GDP也才可能超過120%這個水平。
綜合考慮國際清算銀行的債務槓桿率數據（2020年底中國為62%），再考慮到可支配收入與GDP的比值，用「債務/可支配收入總量」思路估算中美兩國的居民部門債務槓桿率，2020年底，美國為101%，而中國為140%。
美國與中國居民部門的債務槓桿率（債務/可支配收入總量，%）比較（作者博客）
注意，我這裡採用的是橫向宏觀對比方式，來確定中國居民部門加槓桿的極限。除此之外，2019年年中之時，有個叫「數據挖掘機」的財經自媒體，從微觀買和賣的角度出發，逐年計算中國居民部門可支配收入結余，進而估算中國城鎮居民加槓桿的極限在哪裡。
這裡複述一下他的思路，並直接把最終數據更新到2021年展示給大家。
首先，根據1998年以來全國每年商品房銷售面積、每平米的平均銷售價格，算出來每年的商品房銷售額，然後按照居民購房平均採用3成首付以及20年等額本息支付，計算出當年的居民部門所需要支付金額，然後，再加上年化6%的房貸利息成本。由此，從賣方的角度，得出了城鎮居民部門每年花在房地產上面的錢。
在此基礎上，他採用「城鎮居民人均可支配收入-城鎮居民人均消費性支出」的方式，按照人均數據，計算1990年-2019年中國城鎮居民部門逐年的儲蓄結餘情況，然後再乘以每年中國國家統計局公布的城鎮常住人口總數量，從而得出城鎮居民每年的收支結余，並將這種收支結余，逐年累加起來。由此，從買方角度，得出居民部門能夠用於買房及房貸的全部資金。
再將以上兩個結果進行綜合對比，即可得出中國居民部門的購房負擔情況。
根據以上假定及表格計算結果，截止2021年10月份：中國的城鎮居民部門，1990年-2021年，累計結余可支配收入約122.4萬億元；
從1998年（房地產市場化開啟）到2021年，購房及房貸相關支出累計為103萬億元；從2021年之後，不考慮新增購房和貸款支出，未償還本金及貸款還有138萬億元。
特別是2016-2019年，中國居民需要把當年收入結余的90%以上，都用於購房及房貸支出。2020年，中國消費支出增速居然出現30年來第一次下降，除了疫情影響之外，或許這也是其中的一個原因。
有趣的是，大家還記得剛才的居民部門宏觀債務槓桿率（可支配收入口徑）麼？
是140%！
根據上面幾個計算結果，2020年底，中國城鎮居民未償還本金及貸款總額，與城鎮居民累計消費結余的比值，大概是在130%左右，與140%基本接近。
顯然，無論是從宏觀角度分析，或者微觀角度計算，都已經佐證了中國城鎮居民的房貸槓桿，在2019-2020年已經基本到達極限。
老有人喜歡爭論，說像北京上海深圳這樣的地方，如果不限購的話，買房人大把大把的，所以，中國房價還要漲云云……
因此，這裡也有必要做個說明，我們這裡討論的是整個中國居民部門，或者說整體城鎮居民部門的債務負擔，以及他們購買房地產的新增支付能力，而不針對某一兩個城市房價或某個個體的支付能力。
根據前面的槓桿率極限計算，如果真如這些人所說，放開限購，北京上海深圳的房價還會大漲的話，那麼我確信，在總體的新增支付能力沒有空間的情況下，一二線大城市如果漲20%，其他絕大多數中小城市，可能必須下跌50%才能彌補這個差距……
有一句網路語說得很好——我們光是活著，就已經竭盡全力了！
應用到當前的中國城市房地產市場，經過2015-2019年對居民部門承擔房屋貸款能力竭澤而漁式的開發，到了2021年：房價光是維持目前的小幅波動，就需要竭盡全力了！……
由此，想起來「六個錢包」這樣的論斷，最簡單的總結，就是一句話：中國人買房的能力，都給用得差不多了！
最後，還是要特意強調，本文只是面對全國的居民部門進行討論，並不是說個別城市的房價從此不會再漲。只是說，整體而言，因為居民的槓桿已經加到了極限，中國的房地產行業，新的額外來自居民部門的貸款，大規模進入房地產行業的可能性已經基本消失。中國大城市的房價，2020年上半年的那一波上漲，極有可能就是極限……
