【看中國2022年10月12日訊】美國的通脹，能不能緩解，現在是全球金融市場最為關心的問題。
如果說，2022年上半年美國通脹的主力是能源價格暴漲的話，那麼從6月開始，國際原油價格就開始一路下行。應該說，能源價格對於美國通脹數據的邊際貢獻，已經變成了負值。
然而，可惜的是，美國近幾個月來的通脹率數據，卻並沒有明顯改善。特別是剔除了食品和能源價格變化的核心CPI數據，反而是在一路走高。被美聯儲用作政策目標的核心PCE數據，也在8月份出現了反彈。正是這些數據，成為了美聯儲持續暴力加息的原因。
那我們不僅要問了，油價降了這麼多，為什麼美國的通脹數據還不下降？
原因在於：房子。
房價居高不下是美國通脹數據維持高位的主要推手（圖片來源：Getty Images）
我們來看一下美國CPI通貨膨脹指數的構成。根據美國勞工統計局最新公布的數據，在美國的CPI指數構成中，能源相關的商品和服務，佔了總權重的7.35%，而食品相關的商品和服務，佔了CPI總權重的13.37%，兩者合計佔了CPI總權重的20.72%，剔除了食品和能源之後的其他商品和服務，被稱為核心CPI構成，其佔比為79.28%。
核心CPI構成中，市場房租（Rent）與業主等價租金（Ower’Equivalent Rent,OER）這兩項，在總權重中的佔比分別是7.4%和24.25%，合計為31.65%——這兩項在核心CPI中的佔比，整整達到了40%，而其他所有的非食品和能源的商品和服務相加，總權重才有60%。
根據中金公司對於美國CPI通脹率的環比和同比拆解貢獻值來看，幾乎可以說，房子是現在影響美國通脹數據回落的核心因素——只要能夠控制住房子相關的CPI，美國對於通貨膨脹控制，基本上可以說就完成了。
現在，終於繞回到了我們一開始最關心的問題——房租的通脹什麼時候能夠下降？
房租什麼時候下降，關鍵要看房價什麼時候能下降，因為，根據世界各國的普遍經驗，房價通常是房租的領先指標。例如，美國CPI構成中最大分項——業主等價租金，其走勢基本滯後於美國的Case-Shiller房屋價格指數12個月。
至於那個市場房租（Rent）分項，則與Corelogic市價房租，也相差約一年時間。
在過去半年美聯儲的強力加息當中，作為房屋貸款基準的30年期固定利率抵押貸款利率，也在隨之快速走高，從最低點的不足3%，目前已經來到6.7%，這是20年來的最高水平。因為房貸利率的快速上升，由此導致了美國房價的環比漲幅，在7月份就出現了快速掉頭，從上個月的0.6%變成了-1.39%。
換句話說，美國的房價已經從7月份開始掉頭，而在那個時候，美國的30年期固定利率抵押貸款利率還在5.5%附近。
可惜的是，因為業主等價租金和市場房租的漲幅，滯後於房價同比漲幅12個月，而不是房價環比漲幅，所以環比漲幅變為負值，只能表明美國房價短期到頂，卻並不足以推動明年此時CPI中的居住分項實現有效下降。
根據最新數據，美國房價同比漲幅依然高達16%。
在接下來的幾個月裡，只有讓房價的同比漲幅出現明顯下降（如降至5%以下），才能在第二年同期實現核心CPI的有效控制——同比漲幅降至5%以下，也就意味著美國房價在當前的基礎上再下降5-8%。
換到美國房價的環比數據上，7月份美國房價環比出現-1.4%的下降，這種降幅，需要再持續3個月以上，才能夠真正實現房價同比漲幅的有效下降，進而有效影響明年的CPI指數。
這有沒有可能實現？
相當有可能會實現。根據過去20年美國房價變化的情況來看，只要固定抵押貸款的利率保持在6.5%以上，美國的房價通常會出現明顯的下降。
所以，美聯儲只需要讓目前的抵押貸款利率維持下去，四季度美國的房價同比漲幅很有可能會降至5%以下，這樣一來，明年四季度美國的核心CPI指數就能夠實現有效的降低。
