在政策緊鑼密鼓的支持下，中國房地產真還有第二春嗎？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2023年1月4日訊】1993年，貨幣主義鼻祖、諾獎得主米爾頓·弗裡德曼第三次來到中國，他注意到，那時候中國不再像改革初期那樣盡量吸收外界知識，改革方向與1988年相比發生了明顯變化。
在成都，他見到了剛剛上任四川省長的肖秧，兩個人談起了改革的難處。弗裡德曼告訴這位清華電機系畢業的學者型高官，如果你想把老鼠的尾巴砍斷，不要一截截地砍，一下砍掉就行了。
肖秧反問弗裡德曼：「我們中國的老鼠是不同的，有很多不同的尾巴互相纏在一起，您先砍哪一根？」
今天回頭看這段對話，不得不承認，肖秧他們更懂這片土地。
1
去年11月底，中國銀保監會主席郭樹清和全國主要銀行的負責人開了一場視頻會議。他親自宣讀文件，講解了「第二支箭」中的商業銀行出具保函置換預售監管資金的總體方案。會上還提了一個新辦法，要求銀行積極購買房企債券。
一位參會的銀行支行行長說，這次的政策可以被視為行政命令。他特別注意到：講話時，郭主席的聲音比平常輕了很多。
我對2022的記憶，也是從郭樹清的一次講話開始的。
2022年3月初，在國務院新聞辦公室，他說房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉，不希望房地產市場調整太劇烈：對經濟影響得太大，還是要平穩轉換。
2021年6月，是郭樹清最後一次說「房地產金融化泡沫化傾向比較強」。從泡沫很強到勢頭得到根本扭轉，中間只隔了9個月。
九個月裡發生了很多事情：碧桂園砍掉了一半的營銷編製；中梁裁撤了塞滿領導親屬的控股集團總部；1000多人離開了建業，胡葆森率先在行業開啟了日後轟轟烈烈的集團高管下基層運動。
在跌入深淵的失重感中，內房股因為三無小作文，驚魂一天又一天。這位房地產行業的最大吹哨人，把大家晃了個大跟頭。
那次講話以後，行業主題變成了政策轉向。2022年上半年，200個城市出臺了460多次樓市調整政策。先是下調房貸利率、放鬆限價、取消限售。然後，浙江一座名叫衢州的四線小城，成為了全國第一個取消限購的城市。
2
2022年前11個月，最大的100家房企銷售總額6.7萬億，同比下滑了42%。國企央企都在地方帶頭降價，搞首付分期。
銷售額超千億的房企只剩下19家，2021年這個數字是35家。碧桂園在八折不行就七折的手段下，賣掉了價值3300多億的房子，同比只下降了三成多。
老闆在海外被抓的富力就慘一點，銷售額363億，驟降近七成。最難看的還是2021年的宇宙第二大房企恆大，今年前十一個月，他們的銷售額只剩291億。
「一定不會暴雷的」融創很快暴雷了，上海疫情封控最久的易居麻煩纏身，富力開始出手萬達酒店，AMC畫的餅也沒有救得了中南和中梁……活下去成為了奢望。民企開發商的投資條線幾乎消失，融資體系崩塌後，還是王健林拉了河南王胡葆森一把。
市場期盼遲遲得不到回應，哀莫大於心死。2022年中，一場席捲數十座城市、囊括上百個地產項目、影響約兩萬億銀行資產的停貸運動開始了——祥子決定不拉車了。
曾經被看作金飯碗的土木系，報考分數大跳水，年輕人還沒走出校園，就走進了黑鐵時代。前兩天有朋友說，曾經被碧桂園爭搶的博士們：不少已經開始回學校當老師了。
好像有人說過，讀博救不了房地產。
前兩天，可研智庫的一個研究報告發現，相比2019年，三年來地產開發從業人員減少了40萬，地產開發上下游產業減少約600萬個崗；全產業鏈上下游預計一億相關從業人員就業受到影響。
房地產用一種近乎慘烈的方式，終於換回了一句話：房地產是國民經濟的支柱產業。
從2003年第一次成為支柱產業開始，土地收入就成為了地方財政收入的主要來源，而今年前十一個月的土地出讓收入只有五萬億出頭，大概下降了三成。這其中還包括大量左手倒右手的買賣。
3
領導決心的改變源自2022年11月初。
當時，金融十六條已經出臺了，但是像過去一樣不落紙面，只在電話裡通知。後來，龍湖股價劇烈下跌，最後一家優質民營房企幾乎就要被擠兌壞了，才終於震動高層，形成了紅頭文件：紅色按鈕總算在最危急關頭關閉了。
後來的事情大家都看到了，11月11日，央行、銀保監出臺金融16條；11月28日，證監會發布支持房企股權融資的新五條；12月21日，證監會再次放開了借殼上市。
政策的突然放開，甚至連證監會也有點措手不及，上次房企放開再融資已經是五年多以前的事了。當年那批老人都已不在了，現在留下的年輕人，已經不怎麼瞭解房地產行業了。
房企再融資只放開了A股和H股，而絕大多數房企，都是紅籌股上市。為什麼紅籌股最多？2010年，境內禁止房企IPO，紅籌股上市的好處就是不須經過內地和香港兩地監督機構批准。
禁止IPO的同時，再融資業務也遭到審查，當時的審查指標主要是是否炒地，國土資源部和住建局要參與審批。雖然在2015年，房企再融資有過一兩年的放鬆，但很快又收緊了。權益類融資通道受阻，房企只能去借債發展。
開發商資產負債表的病根，從那個時候就埋下了。
4
這一輪調控是從2016年9月30日開始的。以2020年8月20日「三條紅線」出爐那天計算，分成兩個階段。
到今天，我們終於可以說，第二個階段的調控，以失敗而告終了。泡沫撇清，代價實在太大了些。
大多數失敗的政策，有一個共同點：五環內生病，全中國吃藥。東城、西城和海淀的孩子們被學而思折騰得死去活來，就有了雙減，但事實上，中國大多數孩子面臨的不是教育過剩，而是資源匱乏。民辦教育本來是他們拉平教育鴻溝的一種途徑。
中國實在是太大了。
房地產調控也一樣，深圳房價的暴漲、許老闆們瘋狂加槓桿，其實不代表所有城市、所有老闆都有問題。
民營開發商是資源配置的有效途徑，它們若退出歷史舞臺，不會有人受益。
事實證明，房地產背後幾十萬億的總資產、數百萬億的貸款，以及差不多同樣規模的表外融資，影響的是從中央政府到每個人的錢袋子。
不由分說把所有老鼠尾巴一刀斬斷，放在今天看就有點太輕率了。
5
不管怎樣，2023年終於到來了。心理學裡有個「阿什法則」：承認問題是解決問題的第一步。
融創暴雷前，筆者曾向幾位房企老闆請教過他們對城鎮化的看法。他們的觀點出奇地一致，就是除了四個一線城市以外，至少還有像成都、西安這樣的十個重點城市有發展空間——只是後來，劇情的走向，沒給他們戰略調整的機會。
領導前幾天還說，未來一個時期，中國城鎮化仍處於較快發展階段，有足夠需求空間為行業穩定發展提供支持。
還有一個數據，2022年前三季度，中國人的存款增長了13.2萬億元，比去年同期新增了4.7萬億（只是不知道，其中普通老百姓的存款到底佔比是多少……）。
一家房企老闆私下說過，他判斷行業是否徹底轉向的標準是北京、上海、深圳這樣的一線城市，是否能夠鬆綁。
2023年，這也是一個重要的觀察窗口。
旭輝、融創這樣在極端情況下債務違約，但仍然資可抵債的房企能否回魂，是考量地產行業修復程度的重要指標。當然還有，政府是不是會變著花樣放水？
幾天前，孫宏斌出現在武漢。這是自去年年中以後，大家第一次見到老孫。比起我們上次的見面，他瘦了很多，顴骨有些突出來了，頭髮也沒有經過打理，衝著東西南北隨意散亂著。朋友說，老孫可能還會參與武漢三鎮奪得中超冠軍的慶祝活動。融創是三鎮的贊助商。
武漢三鎮奪冠這件事，似乎是2022年留給大家的一個黑色幽默。一支球隊連續拿下中乙冠軍、中甲冠軍和中超冠軍，放眼世界足壇，前所未有（真不知道中國足球到底是什麼水平）。而更有意思的是，廣州恆大悄悄降級了，中國足球冠軍的背後還是地產商。
沒有什麼不朽的事物，世界在下沉，包括那些曾經令人恐懼的。余秀華說過：也許很多時候，我們是在互相慶祝在這個多災多難的時代和命運裡僥倖地活著。
活著，總歸是好的……
