利世民表示，土地經濟之下，香港的很多土地都是填海而來。圖為中環的填海土地。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2023年1月16日訊】每個地方都有自己的都市傳說。香港的都市傳說就是「地少人多」。
「因為地少人多，所以香港樓市才這麼瘋癲嗎？」首先，世界各地大城市，樓價其實都貴；若以人均收入計，香港樓價甚至首第五名不入。其次，以人口密度計，香港亦不算擠迫。
看到這裡，相信會有不少朋友覺得，我是為地產經濟辯護。
無錯；香港有這樣的政治環境、社會及文化，跟地產經濟有莫大的關係。但這既非任何人刻意所做成的結果，亦不是說要變就變。若說香港有自己的生命，地產經濟就是這個城市命運的一部分。
我知道很多人不喜歡地產經濟；他們認為供樓、交租也是一種剝削。也有人說，香港不是真正的低稅，土地稅就是最重的稅。這兩個觀點的確反映了地產經濟的現實，但我們真正要問的問題是：「若非地產經濟，另外的可能性又是甚麼？結果又會是怎樣？」
1841年，大清還未正式割讓香港予大英，當然英國的駐華商務總監義律，已經偷步舉行了香港史上的第一次賣地；而香港史上的第一份憲報，刊登的就是交代賣地章程。
香港土地經濟的「基因」，遠比大家想像中的要更深入。土地經濟之下，香港的另一個特點，就是土地都是人工而成。大清1842年割讓香港予大英，十年不到殖民地政府便計劃填海造地，是為寶靈填海計劃。
但當時這個填海計劃，遭到當時在香港的洋行反對；為甚麼這些洋行要提出反對？原來當時的洋行，賣下臨海的地段做碼頭、貨倉，填海之後臨海地不再臨海，那當然大問題。但更重要是當時的填海計劃，財政上根本不可行，而倫敦亦不會願意為香港的基建出資，結果就是要香港的商家埋單找數，所以不難明白當年洋行大班為何反對填海計劃；結果計劃一拖就是三十年。
今時今日，我們認識的香港，大多數地段都的確是透過移山填海而來；不論是港島北沿岸，抑或是九龍，很多平地都是過去一百多年來填出來的。我成長時期的美孚新村，是從前的荔灣海傍；現在名副其實已是滄海桑田，變成了一個大公園。所以，回到最初所講，每個地方都有自己的都市傳說，而香港的就是「地少人多」；其實香港的土地，會隨人口膨脹而增長，不是想像中的剛性供應。
「既然土地是可以增加，為甚麼香港的樓價不可以回落？」任何城市的發展，到了某個臨界點，就很難再膨脹。尤其是二次大戰後，世界各地的大城市，發展到一定水平，就會出現人口遷移的情況。結果，大都會往往會由市郊的商業中心，再漸漸演變出另一個新市鎮；像細胞分裂一樣。
城市，其實是有生命；環境會影響城市的發展，但反過來城市的發展，當然也會影響到城市的面貌。但對香港來說，最重要的環境，就是香港的制度，長期與大陸不同。
二次大戰前的舊香港，其實主要是港島以及界限街以南的九龍。界限街以北就是新界，在香港的頭一百年，這一帶其實只是戰略上的緩衝區，由原居民和華人「高度自治」。一直到了戰後，尤其是1950年代後，殖民地政府才漸漸開始發展觀塘和荃灣。之後的新市鎮發展，當然也有不少移山填海，亦同時見證著香港人口增長的過程。
其實早在1970年代，香港政府已經有發展離島的計劃；最先是由近葵涌的青衣島開始。大嶼山發展，最關鍵就是 1990 年的「玫瑰園計劃」。當時正值香港主權移交的過渡期，中方擔心英國政府借「玫瑰園計劃」掏空香港；說甚麼「你請客、我埋單」。諷刺是，三十年後的今日，輪到香港人擔心「明日大嶼」是倒錢落海。（未完待續）
