廣東房地產業的「新華南虎」開始放衛星了(圖)
【看中國2023年3月27日訊】3月15日,越秀地產開了2022年業績會。大家討論最多的,還是越秀進京拿地的事,董事長林昭遠被一群媒體簇擁著講幾句。林董說一線城市肯定是加大力度去拿的,北京有機會還會繼續拿。至於是不是拿地的好時機就無需考慮了,林董說:拿地的好時機時刻都在,儘管去年市場不好,越秀也......
越秀的好時代似乎真的來了。
去年年中,越秀就標榜自己是TOP30中唯一正增長的房企,到了年底一看,還真做到了:2022年越秀銷售額1250億,增長了8%,一躍成了20強房企。接著就是開年進京,用60億把兩塊核心地塊拍到頂,一時風頭無兩。
上個時代,廣東最有名的房企是恆大、富力、碧桂園、雅居樂、合生,業界稱為華南五虎,現在五虎不是暴雷了就是元氣大傷。低調的越秀,成了代表廣東房地產行業的:新華南虎。
廣東房地產業的「新華南虎」開始放衛星了.(圖片來源:Getty Images)
不管誰當華南虎,面子和裡子似乎都很難兼得。2022年業績報顯示,越秀營收724億,同比增長26%,淨利潤只增長了2%。剛在北京觸頂搖到的石景山地塊,有其他房企進行過測算,搖搖頭就放棄了。現房面積1.5萬方,三年後再賣,資金成本壓力很大。
疫情這幾年,越秀都是這麼虎虎生威的。集團增加了1000萬方的土地儲備,一年拿地投入四五百億。就是負債越來越多,毛利率越來越低。
越秀集團是廣州資產規模最大的市屬國企,金融、地產、金融、交通基建什麼都做,使命感和責任感兼具。但這麼多年,房地產確實做得不太好。越秀的朋友說,越秀產品水準大概要落後頭部房企十年。不僅因為國企要求招標選擇最低價,還因為他們不太尊重產品:比如一些項目外立面,設計院說了不算,得集團董事長親自看過。
前段時間有位「深度投資者」在雪球上舉報越秀,在各大排行榜上的權益銷售額注水。過往只有6成拿地權益的越秀,今年前兩個月實現了95%的權益銷售佔比。後來越秀回應,從沒有向第三方提供權益銷售額數據。
看完差點笑出聲。先不說賣榜的克而瑞是不是活雷鋒,就在越秀2021年的業績報裡,越秀自己還採信了克而瑞的數據:根據克而瑞排名,本集團的全口徑銷售金額和權益銷售金額均為廣州市場第一名。
越秀地產最大的銷售市場和一半的土地儲備都在廣州。2021年越秀在廣州賣了價值606個小目標的房子,但奇怪的是,去年越秀總銷售額增加了100億,但在廣州只賣了531億。
買走這堆好產品的,應該是杭州人。
2021年還在杭州20強銷售房企裡看不到名字的越秀,2022年就在杭州實現了236億銷售額,這個數字超過了杭州本土房企坤和。比如,杭州天瀾海岸,去年賣了85億;濱萃悅府,三個月賣了27億;杭州翠攬雲鏡賣了48億;天樾園和開盤了三次,首次入市一週賣了30億,第三次加推一週賣了20億。
好消息是,這些項目基本都是合作開發的,越秀大多是個資金方的角色。
以前,越秀也在杭州試過自己開發項目,比如2020年交付的越秀星悅城,一場大雨過後,業主說走在積水10公分的地下車庫,看著無法使用的電梯,非常無助。
後來越秀就學乖了,像翠攬雲鏡,只有19%的股份,就讓中海開發。中海賣房子的時候也不好意思提越秀。
沒多久,客戶還是發現了越秀的影子,據說中海和越秀溝通,能否只說中海·翠攬雲鏡,要不影響去化。最後,還和業主承諾,小區工程和物業都由中海全權負責:交付後門頭上也不會出現越秀的LOGO。
所以,你以為的房企逆勢增長奇蹟,都是人家「忍辱負重」換來的。
疑問就剩一個了:一家做財務投資的國企,為啥好日子不過,忽然費心思鼓吹這些注水業績?
在2021年業績報裡,越秀還沒有公布除了廣州以外具體城市的銷售額,一副無所謂的樣子。但那年,全國單盤銷售額排名第三、全國九大百億銷售額樓盤之一的杭州錦尚品和府,也是越秀和濱江、保利聯合開發的。
想想看,為何135億的單盤銷售額足以讓越秀早早名聲大噪了。
越秀的朋友解答了這個疑惑。他說,越秀地產的核心人物並非董事長林昭遠,而是越秀集團董事長張招興。
年初,旭輝華北區域總董毅加入越秀,只拿到了北方區域副總裁和北京公司總經理的職位。名聲不顯的金地商置華中區域總經理郭偉智,一個月後才跳槽越秀,就立刻坐穩北方區首的實職,走進了廣州人才有資格的越秀核心圈子。原因,大家翻一翻郭總和張董的履歷就知道了。
張董出生於1963年,一直在廣州各市屬國企工作,業內過去評價他行事低調,對工作熱情飽滿。越秀地產秀業績前幾天,張董還出席過越秀輝山的一場發布會。
輝山這家東北老牌乳企業績造假退市後,2021年才由越秀入股完成重組。去年,越秀集團乳液板塊的業績是二三十億。張董在發布會上說,兩年後,越秀輝山要實現100億營收、30億利潤,然後籌劃上市。
從30億到100億,飛鶴用了5年,澳優歷用了6年,廣州乳企燕塘上市十年了,銷售額都沒超過20億。越秀輝山要用兩年完成這一跨越。所以越秀內部一直說,很想要業績的似乎是張董。
責任編輯:宇真
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