圖為高樓大廈林立的香港中環地段。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2023年11月3日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）本月1日香港政府位於東涌的地皮流標，由於賣地是政府收入的主要來源，外界關注政府如何阻止財政惡化。「本土研究社」調查發現目前本港地皮估值大跌，預計中長期政府很可能要面對賤賣土地的壓力，一旦這種情況出現，政府就會受制於發展商，被迫放棄規劃主導權，原本應該興建公營房屋或公眾設施的土地被興建豪宅。也有分析指，未來政府和發展商之間的角力將成為一大看點。
政府今年有5塊地皮流標，賣地收益（連同補地價收益計算）估計亦只有約156億元（港元，下同），僅佔全年目標850億元約18%，表現強差人意。「本土研究社」（「本研社」）2日發表關於啟德商業地估值研究的文章，表示目前香港土地估值可謂一瀉千里。
「本土研究社」以啟德地皮舉例指：一塊閒置中的跑道區商業地（4C區4號），土地用途為商業／酒店，可建樓面面積為863,158 平方呎。該地皮2018年在估值高峰時達到146.7億元（下線為120.8億元），呎價13,000至17,000元。
高銀於2019年一度以111.2億（$12,888/呎）投得，但後來撻訂，政府同年9月再推售時流標收場。2022年嘗試改劃住宅地亦都失敗，今年最新呎價估值只有每呎1,500至3,600，相應估值在12.9至31億之間，目前未見推售計劃。若以最低估值12.9億計算，5年內該土地價值大跌超過9成。
另一幅與旅遊業有關的商業地皮（4D區2號），原估值200億，樓面面積2,494,000 平方呎。2019年被納入賣地計劃，估值上限達到272億（11,000/呎），2020年下調至224億，2021年再下調到200億，但估值下限已經低見123.5億（4,952/呎）。
「本研社」指，這幅百億商業地，3年間估值調低了三成，2022年2月發展局更抽起改作隔離營，惟2,700個單位最終使用率為零，荒廢至今。
還有一幅地皮（2A區2&3號），原為商業地，2022年改劃為住宅用地 ，樓面面積992,271 平方呎，2019年作為商業地，市場估值上限93億。2020年估值下調至78億，2022年回升並達到高峯的148.2億，同年6月改劃做住宅地，估值隨後持續下跌。2023年公開招標前，市場估值介乎45至69億，比估值高峰減少5至6成。最終於今年9月以53.5億賣出，呎價僅為5,392。
「本研社」表示，市場估值有指標作用，影響發展商出價，亦影響政府推售地段的時機。因估價急跌，上月政府指「視乎市況」暫緩出售商業地，未推售了上文提及的啟德第4C區4號商業地招標，今季也沒有其他商業地出售。
有指這反映政府「不會賤賣土地」。不過，政府2023/24半個財政年度已經錄得超過2000億財赤（不包括發債收入），政府能夠「堅持」多久？「本研社」指，作為重要收入來源的地價收益，已陷入低處未算低的境況：今個財政年度首兩季的地價收益只有約155億，遠低於目標的850億，明顯反映政府早前過於樂觀。
政府一直誤判形勢，收入大減，同時要應付大型基建工程。「本研社」肯定地表示，基建開支將拾級而上，此消彼長下，庫房將出現結構性壓力。更大的問題還在後面，隨著土地貶值，政府花費過千億甚至更多公帑填海製造出來的土地，能否賣出好價錢？除非香港經濟突然出現「大陽春」，否則等於倒錢落海。
日前，香港政府公布本財政年度首六個月（即截至2023年9月30日）的財務狀況，本財政年度首六個月的整體開支為3,556億元，收入為1,313億元。計入在政府綠色債券計劃下發行的綠色債券（綠色債券）所得466億港元收入後，本財政年度首六個月的財務狀況為1,777億港元赤字。如果不計發債收入，本財政年度首六個月的財赤高達2,243億。財政儲備在2023年9月30日僅餘6,571億港元。
「本研社」預計，由於入不敷出，中長期政府很可能要面對賤賣土地的壓力（除非繼續大幅舉債，走上債務纍纍的道路）。那麼政府的難處發展商肯定看在眼裡，他們會不會以低價「執死雞」（編註：撿便宜貨）？一旦這樣，政府在土地供應和規劃上將受制於發展商。
手持鈔票的發展商會不斷要求政府在城市規劃上讓步，讓政府喪失了規劃主導權，比如本應興建公營房屋或公眾設施的土地被發展豪宅項目。
李家超在新一份《施政報告》中宣布成立「融資辦公室」做各類融資方法可行性的評估，以及再審視項目對政府的財政影響。「本研社」指出，這變相承認政府無法負擔開支。但政府似乎未察覺，過往依靠賣地支撐基建開支的舊路，在新環境下行不通了。社會需要思考當政府財政進一步惡化和無計可施的時候，政府將向誰開刀？
另有分析指，政府現在財困，而過去幾十年發展商賺到盆滿缽滿，未來政府和發展商之間的角力將成為一大看點。可能政府將發展商「共產」，也可能政府和發展商齊齊割市民韭菜，也有可能發展商「軟對抗」，將資產轉投海外項目。不管怎樣，最大受益人一定是政府，最大受害人一定是市民。
