2024年1月29日，人們走過北京一座部分營運的恆大商業綜合體內已關門的餐廳（Getty Images）
【看中國2025年8月18日訊】(看中國記者尹華綜合報導)恆大集團在香港正式退市的消息如一顆重磅炸彈，震撼了中國經濟界。這不僅標誌著一家曾經風光無限的房地產巨頭的隕落，更揭示了中國房地產市場長期累積的泡沫危機已進入白熱化階段。恆大的退市只是冰山一角，背後是政府、銀行和房地產商組成的「鐵三角」利益模式，以及過去政策失誤導致的系統性風險。時評人高潔、石山、秦鵬和經濟學家付鵬都認為，房地產泡沫的破裂已不可避免，並對整體經濟造成深遠衝擊，那麼，中國房地產市場的危機根源在哪，其對經濟又有哪些廣泛影響呢？
房地產「鐵三角」模式的根源與危機
時評人高潔在自媒體節目《方偉時間》中指出，中國房地產市場的瘋狂上漲源於政府、銀行和房地產商之間的「鐵三角」利益關係。這一模式要求房價持續上漲以維持各方利益，否則整個體系將難以為繼。她追溯這一模式的起源至香港的「地產霸權」現象。在香港，房地產商通過不斷抬高租金和房價，擠壓其他行業，形成了一種地產主導的經濟結構。這種模式在上世紀90年代被引入中國大陸，導致房地產市場迅速泡沫化。
高潔進一步分析，「鐵三角」模式的核心在於政府依賴土地財政，銀行通過房地產貸款獲取穩定收益，而房地產商則通過高槓桿擴張獲利。然而，這種模式本質上要求房價永無止境地上漲，以掩蓋高債務和低效率的問題。一旦房價停滯或下跌，整個鏈條將面臨崩塌風險。她指出，政府多次試圖通過調控遏制房價上漲，但由於政策執行依賴於從中獲利的房地產商和地方官員，實際效果微乎其微。例如，地方政府在土地出讓中獲取巨額財政收入，而這些收入又反過來支持了更多的房地產開發，形成惡性循環。高潔警告，市場規律終將戰勝人為干預，房地產泡沫的破裂已不可避免。
時評人石山在該節目中對此觀點表示認同，併進一步指出，中國房地產市場的泡沫化已達到極點，導致整個經濟出現斷崖式下滑。他強調，香港「地產霸權」的負面影響被中國大陸全盤吸收，導致資源過度向房地產傾斜，製造業、服務業等實體經濟受到嚴重擠壓。石山分析，房地產商通過高槓桿操作和預售制度，將風險轉嫁給購房者，而政府和銀行則在短期利益驅動下，默許甚至鼓勵這種行為。然而，當市場需求萎縮，交易量急劇下降時，泡沫的脆弱性暴露無遺。石山指出，恆大的退市只是開始，其他房企如碧桂園、萬科等同樣面臨高債務和銷售低迷的困境。
政策失誤與「漲價去庫存」的惡果
時評人秦鵬則從政策角度深入剖析了房地產危機的成因。他認為，恆大崩潰只是中國房地產市場泡沫破裂的一個縮影，根源在於2015年左右推行的「漲價去庫存」政策。這一政策通過棚戶區改造、貨幣化安置等方式人為推高房價，同時鼓勵房地產企業大規模借債擴張。秦鵬指出，這一政策的初衷是消化三四線城市的高庫存，但結果卻是房價暴漲，居民購房負擔加重，房地產企業的債務水平飆升至危險高度。
例如，恆大在這一政策紅利下迅速擴張，通過高槓桿和預售制度積累了超過兩萬億元的債務。然而，當市場需求飽和，購房者無力繼續支撐高房價時，恆大等企業的資金鏈斷裂成為必然。秦鵬強調，2015年的「漲價去庫存」政策雖短期刺激了經濟增長，但長期來看加劇了泡沫化，導致整個房地產行業陷入系統性危機。他指出，恆大的問題並非個案，碧桂園等其他房企同樣面臨類似困境，三四線城市的樓盤滯銷尤為嚴重。例如，廣東惠州大亞灣的海景房價格從2016年的百萬元級別跌至如今的20萬元左右，且仍無人問津。
經濟學家付鵬則從更宏觀的角度分析了房地產泡沫對經濟的深遠影響。他認為，中國房地產市場的危機不僅是行業問題，更是整個經濟模式的結構性缺陷。付鵬指出，過去二十年，中國經濟高度依賴房地產作為增長引擎，地方政府通過賣地獲取財政收入，銀行通過房貸和開發貸獲取利潤，而房地產商則通過高槓桿操作實現暴利。這種模式在經濟增長期看似無懈可擊，但當經濟進入下行週期，房地產的脆弱性暴露無遺。
付鵬特別提到，房地產市場的泡沫化導致資源錯配，大量資金湧入地產而非實體經濟，製造業和科技產業的創新能力受到抑制。此外，高房價推高了居民的生活成本，抑制了消費能力，進一步拖累經濟增長。他引用數據指出，2025年上半年，中國百強房企的銷售同比下降30%-40%，三四線城市的樓市幾乎陷入停滯。付鵬認為，房地產泡沫的破裂不僅導致房企破產潮，還引發了地方債務危機和銀行壞賬風險，形成了經濟下滑的惡性循環。
恆大退市的象徵意義
恆大集團的退市被視為中國房地產市場危機的標誌性事件。作為曾經的「宇宙房企」，恆大在巔峰時期通過多元化投資涉足足球、汽車、文化等領域，其創始人許家印一度成為中國首富。然而，恆大的高光時刻建立在高槓桿和激進擴張之上。據統計，恆大的總債務高達兩萬億元，其中外債約400-500億美元。在香港市場，恆大的股票價格從高點跌至退市前的0.16港元，幾乎歸零。
秦鵬分析，恆大的崩潰是「漲價去庫存」政策和預售制度濫用的直接後果。中國的預售制度允許開發商在房屋未建成前向購房者收取全款，將風險完全轉嫁給消費者，而非像香港那樣僅收取少量定金。這種制度在市場繁榮時掩蓋了風險，但在市場下行時導致大量爛尾樓項目，購房者血本無歸。付鵬補充道，恆大的多元化投資，如足球隊和新能源汽車，實際上是為了迎合政治需求和獲取政策支持，而非基於商業邏輯。這些投資進一步加劇了企業的資金壓力。
石山則指出，恆大的退市暴露了「鐵三角」模式的致命缺陷。政府依賴土地財政，銀行依賴房貸收益，房地產商依賴高槓桿擴張，三者形成利益共同體，但也共同承擔了泡沫破裂的後果。他提到，恆大的債務危機不僅影響了購房者和債權人，還波及了上下游的建築公司、供應商和就業市場。例如，恆大的供應商中有大量國有建築企業，如中國建築（負債2.13萬億元）、中國鐵建（負債1.27萬億元），這些企業同樣揹負巨額債務，面臨清算風險。
經濟下滑與系統性風險
房地產泡沫的破裂已對中國經濟造成全面衝擊。付鵬指出，房地產行業佔中國GDP的比重一度高達20%-30%，其下滑直接導致經濟增長放緩。2025年上半年，全國商品房銷售面積和銷售額同比下降均超過30%，一二線城市房價雖相對穩定，但三四線城市的樓市幾近崩盤。付鵬分析，高房價和高債務抑制了居民消費能力，導致內需疲軟，而房地產投資的減少進一步拖累了固定資產投資。
高潔補充道，房地產危機的連鎖反應還體現在地方債務和金融系統風險上。地方政府高度依賴土地出讓收入，2020年以來土地市場低迷導致財政收入銳減，地方隱性債務規模已超過百萬億元。銀行則面臨壞賬激增的壓力，房地產貸款和開發貸的不良率持續攀升。石山警告，若不及時採取結構性改革，房地產危機的溢出效應可能引發更大範圍的金融危機。
秦鵬則強調，政府在救助房地產行業時面臨兩難選擇。一方面，大規模救助可能進一步推高債務風險，損害經濟長期健康；另一方面，任由房企破產可能引發社會不穩定和經濟進一步下滑。他指出，2020年推出的「三條紅線」政策（限制房企負債率）雖意圖遏制風險，但為時已晚，未能阻止泡沫破裂。
未來展望與政策建議
面對房地產泡沫破裂的嚴峻形勢，專家們提出了多項政策建議。高潔建議，政府應逐步減少對土地財政的依賴，改革稅收結構，增加對實體經濟和創新產業的投入。她強調，打破「鐵三角」利益模式是關鍵，需通過透明化政策執行和強化監管，削弱房地產商和地方官員的既得利益。
石山則呼籲加速經濟多元化發展，扶持製造業和科技產業，降低對房地產的依賴。他建議政府加大對中小企業的支持力度，優化營商環境，以激發經濟活力。秦鵬提出，應完善預售制度，保護購房者權益，同時通過市場化手段逐步消化庫存，避免進一步的債務累積。
付鵬認為，中國經濟需從根本上轉型，擺脫對房地產的過度依賴。他建議通過減稅、降低融資成本等措施刺激消費和投資，同時加快城市化進程，提升三四線城市的產業吸引力和人口承載能力。付鵬強調，房地產市場的調整雖痛苦，但若能藉此機會重塑經濟結構，或將為中國經濟的長遠發展注入新動力。
恆大退市是中國房地產市場泡沫破裂的縮影，也是中國經濟結構性危機的警鐘。高潔、石山、秦鵬和付鵬的分析揭示了「鐵三角」模式、政策失誤和高槓桿擴張的深層問題。當前，中國經濟正面臨房地產泡沫破裂帶來的多重挑戰，包括消費低迷、地方債務危機和金融系統風險。專家們一致認為，唯有通過深層次改革，打破既有利益格局，推動經濟多元化發展，中國才可能走出危機，實現可持續發展。未來數年，房地產市場的調整和經濟轉型的成效將決定中國經濟的走向，值得各界密切關注。
