加拿大房地產（看中國特約攝影Jonanthan）
【看中國2025年10月22日訊】（看中國記者李亭綜合報導）加拿大房地產市場正面臨35年來最嚴重的危機。開發商大規模撤離項目、住房供給缺口擴大、按揭續約壓力山大、市場區域分化加劇，以及能源政策失誤導致的經濟整體衰退，正推高楓葉國的住房困境。儘管加拿大央行已啟動降息週期，但專家分析認為，這不足以逆轉局面。近日，馬克．卡尼政府推出的「預制平價房」計畫備受關注，但其是否能真正解決核心問題，加拿大正面臨房地產與經濟的雙重危機，那麼，經濟衰退的根源究竟在哪裡呢？
開發商撤離創35年新低
加拿大房地產市場正經歷一場前所未有的「寒冬」。根據加拿大房屋建造協會（CHBA）和UberNation報告，今年第三季度，僅大多倫多-哈密爾頓地區就有10個公寓項目被開發商取消，涉及2499個單元。這已是今年以來18個項目、4040套公寓的「夭折」，而自2020年初疫情爆發以來，累計取消項目達32個，總量近7000套。更令人擔憂的是，還有20個項目處於半停擺狀態，隨時可能被叫停或接管。
這一現象並非侷限於公寓市場。獨立屋、半獨立屋和鎮屋開發也遭受重創。CHBA數據顯示，加拿大各大城市房屋建造商的市場預期連續下跌，開工申請數大幅下降。特に在安大略省、不列顛哥倫比亞省和草原三省，開發商信心指數跌至谷底。諷刺的是，加拿大人口仍在激增：過去12個月淨流入39萬人，主要集中在多倫多、溫哥華和卡爾加里等核心城市。根據加拿大住房按揭貸款機構（CMHC）評估，到2030年，加拿大需額外增加350萬套住房才能恢復可負擔水平。這一供給缺口已成為經濟和社會穩定的定時炸彈。
為何在人口需求旺盛期，開發商卻選擇集體撤退？分析人士指出，三大核心原因導致這一「反常」行為。首先，成本結構失控。新建公寓在多倫多和溫哥華需售價每平方英尺1200-1300加元才能保本，但二手市場僅為800加元/平方英尺，導致新房競爭力盡失。人工成本飆升：2021年建築技工時薪40-50加元，如今已達60-80加元，漲幅超40%，且勞動力短缺嚴重。原材料價格鎖定高位：木材、鋼材因關稅和海運費用上漲，境內運輸成本也升4-6成。此外，聯邦氣候政策強制使用低碳材料，進一步推高成本。
其次，預售模式崩塌導致現金流斷裂。加拿大開發流程依賴預售：先拿地、預售收取15-20%定金（鎖在信託賬戶）、達70-80%預售率後銀行放貸、開工建設。但政策限制海外買家（聯邦禁令及省稅）、本地高淨值投資者撤退（因高利率和負面預期），使許多項目預售率不足30%。銀行拒貸，項目「血管」斷血，只能停擺。
第三，開發商對未來喪失信心。加拿大經濟增長停滯、生產力無反彈、資本外逃、加元貶值、政府債務高企（超1.2萬億加元，年利息400億），加上美加貿易博弈，結構性風險已變。開發商視撤退為理性選擇，而非悲觀主義。
這一危機已波及全國。加拿大房地產協會（CREA）9月報告顯示，房屋銷量同比增長5.2%，創2021年以來最強勁9月，但這被視為「基數效應」：去年同期市場凍結於5%高利率，今年降至4.5%後，恐慌性需求釋放。然而，報告預測2025年底平均房價跌1.4%至67.67萬加元，庫存掛牌房產增7.5%至19.98萬處，顯示賣家更急於脫手，市場供需逆轉。
房市崩盤真相：市場區域分化加劇
更深層的危機在於房地產市場的「無聲崩盤」與區域分化。CREA 9月報告顯示，全國房屋銷量環比跌1.9%，同比跌4.5%，買家活動疲軟。平均售價66.21萬加元，同比微漲1.5%，但MLS房價指數同比跌3.5%，證實價格下行壓力普遍存在。庫存激增10%，達4.5個月，供需向買方傾斜。
市場分裂成兩個平行世界：安省和卑詩省深度冰凍，多倫多和溫哥華成「買方市場」；草原省份、魁北克省和大西洋省份韌性強，房價穩步上漲。多倫多基準房價同比跌4.7%，新掛牌19,260套，增4.9%，庫存5.5個月，30年來最高。溫哥華基準價跌3.9%，庫存增19%，售掛牌比12.1%，獨立屋9.5%，邊緣買方市場。高端獨立屋和公寓受重創：多倫多萬錦獨立屋從2022峰值242萬跌至2025年183.3萬，虧近60萬；溫哥華西溫豪宅從700萬跌至450萬，虧250萬。公寓跌5%以上，供應潮湧，首次購房者和投資者卻步。
相反，魁省堅挺：三河市、魁北克市房價漲8-15%，蒙特利爾供需平衡。草原省份：薩斯卡通漲18.5%，卡爾加里漲5%，跨省移民吸收庫存。大西洋省份：哈利法克斯漲9.5%，蒙克頓漲12%，庫存緊張，賣方市場。需求未消失，而是地理遷移：高房價擠出買家轉向低成本地區，重塑版圖。
三大力量釀成風暴：一、經濟寒潮。2025 Q2 GDP環比跌0.4%，Q3或加速；失業率7.1%。收入不確定癱瘓升級鏈條，流動性停滯。二、央行困境。9月降0.25點為防禦，防硬著陸；通脹壓力限進一步降息。心理取代利率主導。三、移民政策轉向。削減留學生，顛覆公寓投資邏輯：租金乏力，現金流負，投資者拋售。RBC報告稱，這是遊戲規則改變，公寓時代終結。
「按揭海嘯」來襲 阿省省長揭經濟衰退根源
房地產危機並非孤立，而是加拿大經濟衰退的鏡像。CREA報告的「強勁」背後，是「迴光返照」。銷量增長源於被壓抑三年的需求和利率「正常化」，但4.5%利率仍高企，對年收入12萬加元的雙職工家庭，按揭月供壓力巨大。
更嚴峻的是「按揭續約懸崖」。2020-2021年低利率（1.8%）上車者，5年期固定按揭從2025年起到期，續約時月供或從3000加元飆至5000加元。投資客信心崩盤，租金回報覆蓋不了利息，現金流負轉正難，房價陰跌加劇拋售壓力。市場呈現「量增價跌」詭局，恐慌剛需與絕望賣家博弈，流動性枯竭前夕的「踩踏」。
宏觀經濟「三發動機」都出現故障，GDP年化增長僅0.5%，人均GDP負增長，企業破產率升40%；收入提升滯後通脹，家庭債務/GDP比170%（G7最高）；人口預期雖靠百萬移民托底，但新移民湧入租房市場，租金飆升（多倫多一居室超2800加元），未轉化購買力，反加劇扭曲。
阿省省長史密斯（Danielle Smith）揭示衰退根源在於政府能源政策失誤。加拿大資源豐富，人均儲備超中歐俄美，石油超1萬億桶、天然氣超1000萬億立方英尺，潛在財富數十萬億。但聯邦C69法案禁新管道、郵輪禁令困內陸資源、油氣排放上限（僅針對能源業），導致北方門戶、東邊能源管道取消，數千億投資流失。到2050年，阿省損失1萬億GDP、15萬崗位、2000億元財政，全國損失更大。高失業、赤字、資本外逃、對美單一出口依賴，皆源於此。
史密斯呼籲三步扭轉：取消排放上限、廢除郵輪禁令、改革C69法案，釋放資源優勢。通過技術創新減排、建資源走廊通亞洲，吸引投資、創崗位、增稅收，無需納稅人一分錢。加拿大可成環保資源強國，但聯邦不願放權，恐因政治考量。
政府「預制平價房」能救市嗎？
面對危機，卡尼政府9月14日宣布投入130億加元，在多倫多、渥太華、溫尼伯、埃德蒙頓、達特茅斯、魁北克龍格伊6城啟動4000套「預制平價房」，最大容量45萬套。通過BuildCanada Homes中心，採用工廠預制（牆體、地板等70-80%工廠完成）、現場拼裝模式，縮短工期、減浪費。材料批量採購、室內生產避天氣干擾，價格15-30萬加元/套（100-250加元/平方英尺），符合建築規範、安全標準。
這非臨時板房，而是社會住房系統，從無家安置到社區租賃，僅少量可負擔購房進入市場。優先中低收入家庭、老人、學生、無家風險者。政府合作本土企業如X Building、BK Cornerstone、BECC，注入2500萬投資。
借鑒瑞典（80%新屋預制）、德國、荷蘭、美國HUD（700萬套在用），模式成熟。但對加拿大，專家質疑其效力。首先，規模不足，4000-4.5萬套遠低於350萬缺口，10年難追需求。其次，資金不可持續：聯邦赤字高，債務利息400億，選年壓力大，明年美加貿易談判、債務利率升，難年年砸百億。第三，人口淨流入持續（雖收緊留學生、公簽，但移民戰略維持勞動力），需求長期壓力。第四，政策延續性風險：保守黨領袖博勵治斥為「扭曲市場」，若選舉變天，可能廢止。博勵治提倡加快批地、減費、免稅等市場化措施。
分析認為，央行降息（50-100基點）也很難解決結構性問題：成本高、資金斷、信心失。預制房或為政治迴旋，短期緩解輿論，長期無力逆轉。開發商撤離、經濟下滑、貿易衝突、債務飆升交織，加拿大房地產恐陷深淵。
未來展望：2026年K型分化與經濟重構
展望2026年，加拿大房地產將成「注底之年」，非普漲普跌，而是兩種復甦。銷量反彈方面，CREA預測4%，RBC 6.5%，但技術性而非樂觀。壓抑需求釋放，賣家降價促成交。
價格K型分化，安省和卑詩省跌1.5-2%，庫存消化漫長，供應抵消需求；草原省、魁省、大西洋省份漲2-4%，基本面強（可負擔房價、移民流入、就業穩）。房產類型差距擴大：獨立屋稀缺，復甦快；公寓過剩、投資者退、租賃不穩，滯後。
這場危機是去泡沫化與價值重構，結束低利率普漲時代，轉向地方基本面主導。暴露結構性問題：依賴房地產忽略投資、生產率。只有宏觀改善、信心恢復，才迎可持續復甦。在此之前，需準備調整，未購房者蓄力，已購房者需減債。
