加拿大房地產(看中國特約攝影Jonanthan)
【看中國2025年10月22日訊】(看中國記者李亭綜合報導)加拿大房地產市場正面臨35年來最嚴重的危機。開發商大規模撤離項目、住房供給缺口擴大、按揭續約壓力山大、市場區域分化加劇,以及能源政策失誤導致的經濟整體衰退,正推高楓葉國的住房困境。儘管加拿大央行已啟動降息週期,但專家分析認為,這不足以逆轉局面。近日,馬克.卡尼政府推出的「預制平價房」計畫備受關注,但其是否能真正解決核心問題,加拿大正面臨房地產與經濟的雙重危機,那麼,經濟衰退的根源究竟在哪裡呢?
開發商撤離創35年新低
加拿大房地產市場正經歷一場前所未有的「寒冬」。根據加拿大房屋建造協會(CHBA)和UberNation報告,今年第三季度,僅大多倫多-哈密爾頓地區就有10個公寓項目被開發商取消,涉及2499個單元。這已是今年以來18個項目、4040套公寓的「夭折」,而自2020年初疫情爆發以來,累計取消項目達32個,總量近7000套。更令人擔憂的是,還有20個項目處於半停擺狀態,隨時可能被叫停或接管。
這一現象並非侷限於公寓市場。獨立屋、半獨立屋和鎮屋開發也遭受重創。CHBA數據顯示,加拿大各大城市房屋建造商的市場預期連續下跌,開工申請數大幅下降。特に在安大略省、不列顛哥倫比亞省和草原三省,開發商信心指數跌至谷底。諷刺的是,加拿大人口仍在激增:過去12個月淨流入39萬人,主要集中在多倫多、溫哥華和卡爾加里等核心城市。根據加拿大住房按揭貸款機構(CMHC)評估,到2030年,加拿大需額外增加350萬套住房才能恢復可負擔水平。這一供給缺口已成為經濟和社會穩定的定時炸彈。
為何在人口需求旺盛期,開發商卻選擇集體撤退?分析人士指出,三大核心原因導致這一「反常」行為。首先,成本結構失控。新建公寓在多倫多和溫哥華需售價每平方英尺1200-1300加元才能保本,但二手市場僅為800加元/平方英尺,導致新房競爭力盡失。人工成本飆升:2021年建築技工時薪40-50加元,如今已達60-80加元,漲幅超40%,且勞動力短缺嚴重。原材料價格鎖定高位:木材、鋼材因關稅和海運費用上漲,境內運輸成本也升4-6成。此外,聯邦氣候政策強制使用低碳材料,進一步推高成本。
其次,預售模式崩塌導致現金流斷裂。加拿大開發流程依賴預售:先拿地、預售收取15-20%定金(鎖在信託賬戶)、達70-80%預售率後銀行放貸、開工建設。但政策限制海外買家(聯邦禁令及省稅)、本地高淨值投資者撤退(因高利率和負面預期),使許多項目預售率不足30%。銀行拒貸,項目「血管」斷血,只能停擺。
第三,開發商對未來喪失信心。加拿大經濟增長停滯、生產力無反彈、資本外逃、加元貶值、政府債務高企(超1.2萬億加元,年利息400億),加上美加貿易博弈,結構性風險已變。開發商視撤退為理性選擇,而非悲觀主義。
這一危機已波及全國。加拿大房地產協會(CREA)9月報告顯示,房屋銷量同比增長5.2%,創2021年以來最強勁9月,但這被視為「基數效應」:去年同期市場凍結於5%高利率,今年降至4.5%後,恐慌性需求釋放。然而,報告預測2025年底平均房價跌1.4%至67.67萬加元,庫存掛牌房產增7.5%至19.98萬處,顯示賣家更急於脫手,市場供需逆轉。
房市崩盤真相:市場區域分化加劇
更深層的危機在於房地產市場的「無聲崩盤」與區域分化。CREA 9月報告顯示,全國房屋銷量環比跌1.9%,同比跌4.5%,買家活動疲軟。平均售價66.21萬加元,同比微漲1.5%,但MLS房價指數同比跌3.5%,證實價格下行壓力普遍存在。庫存激增10%,達4.5個月,供需向買方傾斜。
市場分裂成兩個平行世界:安省和卑詩省深度冰凍,多倫多和溫哥華成「買方市場」;草原省份、魁北克省和大西洋省份韌性強,房價穩步上漲。多倫多基準房價同比跌4.7%,新掛牌19,260套,增4.9%,庫存5.5個月,30年來最高。溫哥華基準價跌3.9%,庫存增19%,售掛牌比12.1%,獨立屋9.5%,邊緣買方市場。高端獨立屋和公寓受重創:多倫多萬錦獨立屋從2022峰值242萬跌至2025年183.3萬,虧近60萬;溫哥華西溫豪宅從700萬跌至450萬,虧250萬。公寓跌5%以上,供應潮湧,首次購房者和投資者卻步。
相反,魁省堅挺:三河市、魁北克市房價漲8-15%,蒙特利爾供需平衡。草原省份:薩斯卡通漲18.5%,卡爾加里漲5%,跨省移民吸收庫存。大西洋省份:哈利法克斯漲9.5%,蒙克頓漲12%,庫存緊張,賣方市場。需求未消失,而是地理遷移:高房價擠出買家轉向低成本地區,重塑版圖。
三大力量釀成風暴:一、經濟寒潮。2025 Q2 GDP環比跌0.4%,Q3或加速;失業率7.1%。收入不確定癱瘓升級鏈條,流動性停滯。二、央行困境。9月降0.25點為防禦,防硬著陸;通脹壓力限進一步降息。心理取代利率主導。三、移民政策轉向。削減留學生,顛覆公寓投資邏輯:租金乏力,現金流負,投資者拋售。RBC報告稱,這是遊戲規則改變,公寓時代終結。
「按揭海嘯」來襲 阿省省長揭經濟衰退根源
房地產危機並非孤立,而是加拿大經濟衰退的鏡像。CREA報告的「強勁」背後,是「迴光返照」。銷量增長源於被壓抑三年的需求和利率「正常化」,但4.5%利率仍高企,對年收入12萬加元的雙職工家庭,按揭月供壓力巨大。
更嚴峻的是「按揭續約懸崖」。2020-2021年低利率(1.8%)上車者,5年期固定按揭從2025年起到期,續約時月供或從3000加元飆至5000加元。投資客信心崩盤,租金回報覆蓋不了利息,現金流負轉正難,房價陰跌加劇拋售壓力。市場呈現「量增價跌」詭局,恐慌剛需與絕望賣家博弈,流動性枯竭前夕的「踩踏」。
宏觀經濟「三發動機」都出現故障,GDP年化增長僅0.5%,人均GDP負增長,企業破產率升40%;收入提升滯後通脹,家庭債務/GDP比170%(G7最高);人口預期雖靠百萬移民托底,但新移民湧入租房市場,租金飆升(多倫多一居室超2800加元),未轉化購買力,反加劇扭曲。
阿省省長史密斯(Danielle Smith)揭示衰退根源在於政府能源政策失誤。加拿大資源豐富,人均儲備超中歐俄美,石油超1萬億桶、天然氣超1000萬億立方英尺,潛在財富數十萬億。但聯邦C69法案禁新管道、郵輪禁令困內陸資源、油氣排放上限(僅針對能源業),導致北方門戶、東邊能源管道取消,數千億投資流失。到2050年,阿省損失1萬億GDP、15萬崗位、2000億元財政,全國損失更大。高失業、赤字、資本外逃、對美單一出口依賴,皆源於此。
史密斯呼籲三步扭轉:取消排放上限、廢除郵輪禁令、改革C69法案,釋放資源優勢。通過技術創新減排、建資源走廊通亞洲,吸引投資、創崗位、增稅收,無需納稅人一分錢。加拿大可成環保資源強國,但聯邦不願放權,恐因政治考量。
政府「預制平價房」能救市嗎?
面對危機,卡尼政府9月14日宣布投入130億加元,在多倫多、渥太華、溫尼伯、埃德蒙頓、達特茅斯、魁北克龍格伊6城啟動4000套「預制平價房」,最大容量45萬套。通過BuildCanada Homes中心,採用工廠預制(牆體、地板等70-80%工廠完成)、現場拼裝模式,縮短工期、減浪費。材料批量採購、室內生產避天氣干擾,價格15-30萬加元/套(100-250加元/平方英尺),符合建築規範、安全標準。
這非臨時板房,而是社會住房系統,從無家安置到社區租賃,僅少量可負擔購房進入市場。優先中低收入家庭、老人、學生、無家風險者。政府合作本土企業如X Building、BK Cornerstone、BECC,注入2500萬投資。
借鑒瑞典(80%新屋預制)、德國、荷蘭、美國HUD(700萬套在用),模式成熟。但對加拿大,專家質疑其效力。首先,規模不足,4000-4.5萬套遠低於350萬缺口,10年難追需求。其次,資金不可持續:聯邦赤字高,債務利息400億,選年壓力大,明年美加貿易談判、債務利率升,難年年砸百億。第三,人口淨流入持續(雖收緊留學生、公簽,但移民戰略維持勞動力),需求長期壓力。第四,政策延續性風險:保守黨領袖博勵治斥為「扭曲市場」,若選舉變天,可能廢止。博勵治提倡加快批地、減費、免稅等市場化措施。
分析認為,央行降息(50-100基點)也很難解決結構性問題:成本高、資金斷、信心失。預制房或為政治迴旋,短期緩解輿論,長期無力逆轉。開發商撤離、經濟下滑、貿易衝突、債務飆升交織,加拿大房地產恐陷深淵。
未來展望:2026年K型分化與經濟重構
展望2026年,加拿大房地產將成「注底之年」,非普漲普跌,而是兩種復甦。銷量反彈方面,CREA預測4%,RBC 6.5%,但技術性而非樂觀。壓抑需求釋放,賣家降價促成交。
價格K型分化,安省和卑詩省跌1.5-2%,庫存消化漫長,供應抵消需求;草原省、魁省、大西洋省份漲2-4%,基本面強(可負擔房價、移民流入、就業穩)。房產類型差距擴大:獨立屋稀缺,復甦快;公寓過剩、投資者退、租賃不穩,滯後。
這場危機是去泡沫化與價值重構,結束低利率普漲時代,轉向地方基本面主導。暴露結構性問題:依賴房地產忽略投資、生產率。只有宏觀改善、信心恢復,才迎可持續復甦。在此之前,需準備調整,未購房者蓄力,已購房者需減債。