加拿大房地產（免費圖片：Pexels）
【看中國2025年11月2日訊】在加拿大央行10月底宣布小幅降息25個基點後，至2.25%。央行行長Tiff Macklem在隨後的新聞發布會上暗示，此輪降息週期可能已接近尾聲，如果經濟和通脹展望符合預期，當前利率水平已「恰當」。這一決定旨在支持經濟復甦，但也反映出對美國貿易政策等外部風險的擔憂。有評論指出，加拿大房地產市場正深陷前所未有的「至暗時刻」。
多倫多新公寓市場崩盤跡象尤為嚴峻：9月份，整個多倫多市僅售出53套新公寓，整個大多倫多地區（GTA）總銷量僅155套，同比暴跌44%，較過去10年平均水平腰斬90%，創下自1990年以來35年最低月銷量記錄。與2021年市場狂熱峰值相比，跌幅高達96.3%，交易活動幾近停滯。新公寓基準價格雖持平於103.3萬加元，但較2022年峰值已回調近20%，意味著一套高峰期購入的公寓，紙面財富蒸發超過20萬加元。未售庫存堆積如山，高達21749套，以當前銷售速度計算，需要足足22個月才能消化。溫哥華市場同樣冰封：約2500套新公寓空置待售，是去年同期的兩倍，主要集中在Burnaby、Coquitlam和Surrey等郊區，開發商哀鴻遍野，庫存壓力與銷量低迷同步加劇，整個大溫哥華地區9月銷量同比腰斬，價格回調15%以上。
評論指出，這場房地產「完美風暴」並非突發，而是多重宏觀因素長期醞釀的結果。加拿大央行自2022年起為對抗頑固通脹，將基準利率從歷史低位0.25%迅猛拉升至5%，直接推高抵押貸款利率從2%飆升至6%-7%。簡單算一筆賬：一套價值80萬加元的房產，首付20%後需貸款64萬，在2%利率環境下月供僅約2700加元，但利率升至6%後，月供暴增至近4000加元，購房者的實際購買力瞬間腰斬。這不僅僅是數字上的變化，更是無數家庭購房夢的破碎。根據加拿大房地產協會（CREA）最新數據，9月份全國房屋銷售環比下降1.7%，這是自4月以來首次下滑，結束了此前四個月的漸進回暖勢頭。全國平均房價為67.6萬加元，較上月微降，但整體市場信心仍搖搖欲墜。
投資者群體——曾一度佔據市場70%份額的主力軍——首當其衝遭受重創。目前，多倫多81%的預售公寓持有者每月淨虧損605加元，持有成本飆升疊加資本增值夢碎，導致他們紛紛離場，轉向更安全的資產配置。這使得市場失去最活躍的參與者，自住需求難以獨力支撐大局。聯邦政府移民政策的急轉彎進一步澆滅了市場的火苗：2025年移民配額從原計畫50萬銳減至40萬，2026年擬進一步降至36萬。8月份國際學生抵達人數同比下滑43%，1至8月新生總數暴跌62.5%。長期以來，人口湧入一直是加拿大住房需求的「發動機」，如今這一動力減弱，直接打擊了長期增長預期。CBC報導指出，這種政策轉向已開始對租賃市場產生立竿見影的冷卻效果，租金漲幅可能因此平均降低兩個百分點。
美加貿易戰 宏觀經濟環境雪上加霜
美國與加拿大的貿易摩擦加劇，二季度加拿大GDP意外收縮1.6%，失業率攀升至7.1%，尤其是青年失業率高達14.7%，創下10年新高。科技和金融行業裁員潮湧現，年輕家庭的購房信心崩塌，「等一等」的觀望心態主導市場，形成「房價越跌越無人問津」的惡性循環。GTA房價持續回調：獨棟住宅中位價下跌7.4%至154.87萬加元，公寓價格跌幅達5.6%。建築成本在過去幾年大幅上漲，而售價卻持續下探，導致開發商利潤空間極度壓縮，甚至出現倒掛現象。銀行在高利率環境下收緊信貸政策，許多項目因預售率不達標而被迫延期或取消，這不僅加劇供應端混亂，還進一步打擊了市場信心。加拿大抵押和住房公司（CMHC）數據顯示，9月份住房開工率雖小幅加速，但整體仍處於平緩狀態，受關稅不確定性和經濟悲觀情緒影響，開發商投資意願低迷。
溫哥華作為加拿大房地產市場的另一重鎮，其困境同樣觸目驚心。Global News報導稱，大溫哥華地區新房庫存創記錄高位，9月銷售低迷導致市場「動盪不安」，開發商如Rennie Group的總裁Greg Zayadi警告稱，這種局面可能引發連鎖反應，包括更多項目擱淺和就業崗位流失。CBC進一步指出，2500套未售公寓的「庫存爆炸」已讓行業高管發出警報，整個地區空置率飆升，類似於90年代的崩盤前兆，儘管一份新報告樂觀認為GTA公寓市場最終會反彈，但短期內「至暗時刻」難以逆轉。全國範圍內，9月房屋銷售雖較去年同期上漲5%，但CREA已上調2025年預測，預計全年銷售將以更溫和的速度下降，這反映出市場從「混亂開局」向「低調反彈」的緩慢過渡。RBC經濟學家在報告中形容秋季住房市場起步「低調」，但可能趨向「平衡」狀態，意味著房價或在年底前平臺期。
央行「降息結束」的信號，更是如一記重錘砸向市場。政策利率降至2.25%，而當前通脹率穩定在2.4%，加拿大重入負實際利率時代。從理論上看，負利率應刺激資金從儲蓄轉向房地產等實物資產，但現實中，市場信心極度匱乏，這一環境首先引發公眾對購買力持續縮水的焦慮。生活成本壓力未見緩解，普通家庭更傾向於捂緊錢包，不敢進行購房這樣的大宗消費。買家原本期待一個持續降息週期，將抵押貸款利率拉低至更易負擔的區間，但央行行長Tiff Macklem的表態徹底打破這一預期：未來較長時間內，借貸成本將高位鎖死，提高購買力的希望變得遙遙無期。不確定性加劇觀望情緒，在明確的降息路徑中等待還能換來更低成本，但如今等待只可能賭注資產進一步下跌，導致需求繼續凍結。
信貸市場的風險悄然積累
抵押貸款拖欠率持續上升，2025年至2026年的房貸續期潮將使大量借款人面臨利率大幅跳升的現實。同時，信用卡和汽車貸款等非房貸產品的違約率急劇上升，成為房貸違約的前期預警信號。微小幅度的降息對緩解這些深層次債務壓力杯水車薪。CTV News援引內部政府文件，揭示加拿大住房氣候「嚴峻」，許多中型抵押貸款機構正考驗財務彈性，潛在違約潮或引發系統性風險。
在這一新格局下，市場參與者面臨前所未有的挑戰。對於多倫多那些手持預售公寓合同的投資者而言，央行的決策意味著噩夢遠未結束。他們不僅繼續承受房產價值巨額縮水，更棘手的是交割時的「估值差距」困境：銀行將按當時市場價評估，若遠低於合同購價，投資者需自掏腰包補差，或放棄已支付的15%至20%首付。專家呼籲：現金為王，生存第一！投資者應立即行動，尋求專業幫助，確保現金流穩定；放棄對短期價格下跌的賭博，轉而基於自身需求和長期負擔能力決策。
首次購房者則陷入更深的矛盾。一方面，房價回調看似入場良機——CBC報導顯示，加拿大最貴城市如多倫多和溫哥華的住房負擔能力已急劇改善，是三年來買房「最容易」的時刻；另一方面，高利率帶來的月供壓力依然沈重，經濟不確定性讓工作安全感下降。央行止步暗示等於告訴他們，別再指望月供很快降低，這可能迫使許多邊緣買家徹底放棄購房計畫，轉而選擇租賃。Global News指出，一些加拿大人仍掙扎進入市場，儘管首次購房者比例上升，但他們往往延遲購買以等待更低價格。道明銀行分析顯示，移民收緊已冷卻租賃市場，租金增長率或降2個百分點，這或許為租房族提供喘息，但也凸顯買房門檻的頑固。
何時迎來市場底部？
專家們認為，需要等待幾個關鍵信號的出現。首先是庫存的實質下降。只有當庫存水平出現持續、明顯的減少，才能證明供需關係開始逆轉，這依賴於真實的自住需求入場，而非投機資本的回歸。其次是銷量的穩定與去投資化：銷量數據需回歸長期平均水平，並以自住買家為主導，標誌著市場重回「居住屬性」。第三是經濟信心的重建：失業率尤其是年輕人的失業率需出現下降趨勢，金融安全感得到提升。加拿大養老金計畫投資委員會的一項研究顯示，目前66%的千禧一代擔心退休後資金不足，這種深層次的不安全感必須緩解，人們才能敢於重新承擔長期債務。
政府層面的干預或成轉機。安省雖對建造150萬套房的承諾顯得非承諾性，但聯邦政府正放鬆部分抵押規則，以刺激年輕買家入市。魁北克市場相對穩健，經受經濟不確定性考驗；渥太華房價預計年底上漲2%，顯示區域分化加劇。卑詩省綠黨提議將租金上漲與單位而非租戶綁定，雖獲扶貧和租戶權益團體支持，經濟學家警告，這種政策可能帶來意外後果，例如進一步加劇住房供給的扭曲。
這場房地產風暴，本質上是過去多年資產泡沫的強製出清。廉價貨幣吹大的價格泡沫時代已徹底落幕，央行「止步」標誌著市場回歸理性與居住本質：房產價值最終必須與人們的真實收入和負擔能力相匹配。在高利率、高庫存、弱信心這「三座大山」下，市場寒冬並未結束，而是進入一個更複雜、需更多耐心、審慎和智慧駕馭的階段。全國住房開工率雖9月小幅回升，但CREA下調2025年預測，預計銷售反彈將更溫和。新不倫瑞克市場顯示冷卻跡象，卡爾加里9月銷售下滑14%，凸顯全國性低迷。
專家忠告
RBC助理首席經濟學家Robert Hogue在10月8日的住房市場報告中警告，當前恢復勢頭「仍脆弱且不均衡」，建議投資者「止血保流，待機而動，勿試圖接下落中的‘飛刀’」——即避免在不確定性中盲目抄底，以免加劇損失。
對於自住者，多倫多資深房地產經紀Nick Kalra強調，決策應「基於實際負擔，拒絕短期賭博」，優先評估個人財務穩定性和長期需求，而不是追逐短期價格波動。
至於觀望者，TriDelta Private Wealth總裁兼投資組合經理Ted Rechtshaffen建議：「保存實力，真正的春天自會到來」。
這些建議提醒市場參與者，在高利率和高庫存的雙重壓力下，理性而非衝動，才是穿越寒冬的關鍵。
