多倫多房屋（Pexels）
【看中國2026年2月22日訊】（看中國記者李亭綜合報導）加拿大房地產市場正面臨前所未有的嚴峻考驗。加拿大帝國商業銀行（CIBC）經濟學家本杰明．塔爾和凱瑟琳．賈奇在2月18日發布的報告中指出，儘管官方數據顯示2025年新建住宅開工量同比增長5%，但實際開工情況遠遜於表面，市場疲軟跡象明顯。多倫多平均房價跌破100萬加元大關，銷售持續低迷，庫存高企，買方市場加劇。本月安省一套房屋以高達76萬加元的虧損售出。專家們一致認為，房價還將進一步下跌，投資者需警惕流動性危機，整個經濟可能持續受拖累。
官方數據滯後 實際開工疲軟加劇市場寒意
塔爾和賈奇指出，加拿大按揭與住房公司（CMHC）的官方開工數據存在嚴重滯後，尤其是大型多戶住宅項目，往往在基礎澆筑完成後一到兩年才被納入統計。「如今高層住宅開工統計反映的是2024年末的活動情況，而非當前的實際狀況。」根據CIBC利用Urbanation和Zonda數據的估算，多倫多大都會區（GTA）新建住宅實際開工量比官方統計低約50%，大溫哥華地區低約30%。全國其他地區也出現初步疲軟跡象，這意味著實際開工量與官方數據之間的差距可能進一步擴大。
CMHC最新《2026年住房市場展望》報告強化了這一擔憂：安大略省整體住房開工量預計降至近20年低點，主要受公寓預售銷售極度低迷拖累。GTA新房開工將持續低位，尤其是公寓開工放緩，雖部分被租賃開工抵消，但整體需求疲軟、經濟不確定性及高建築成本形成「完美風暴」。報告預測，2026年房價將繼續承壓，尤其是多倫多等高價城市，高庫存和低銷售將導致價格小幅下滑，直至2027年才漸現恢復跡象。
這一滯後效應直接暴露了加拿大房市的脆弱性。2025年，多倫多及哈密爾頓地區新建公寓銷售僅為1599套，創1991年以來最低記錄，比過去十年平均水平低91%，僅為2021年銷量的5%。肖郎在節目中分析稱，第四季度銷量僅200多套，預計2026年第一季度將更差，這標誌著樓花市場已進入「擊鼓傳花」遊戲的破滅階段。肖郎將樓花定位為「金融產品」而非房地產產品，買家本質上是賭未來漲幅，但當信息同質化、散戶訂單流高度一致時，容易被「收割」。他指出，開發商通過預售轉移風險，將利率上升、市場回調、經濟衰退等結構性風險全部轉嫁給買家。「開發商賣樓花時，定價往往根據詢價人數動態調整，隨便漲10%就能多賺數千萬利潤。」
本月安省一套房屋以高達76萬加元的虧損售出，凸顯了自2022年峰值以來的劇烈回調。當時低利率環境刺激需求爆炸式增長，全省房價快速飆升，許多買家高位入場。如今利率高企、流動性枯竭，這些早期投資者面臨巨額浮虧甚至被迫止損，標誌著市場從「狂熱」轉向「理性回歸」的痛苦過程。
多倫多房價跌破百萬 買方市場強勢回歸
近日，加拿大主流媒體密集報導證實房市下行壓力持續。TRREB（多倫多地區房地產委員會）數據顯示，2026年1月GTA平均房價跌至97.3萬加元，同比下降6.5%，這是自2021年以來首次跌破100萬加元大關。銷售量同比暴跌19.3%至3082套，基準房價936,100加元，同比降8.0%。CTV News和The Globe and Mail報導稱，1月全國銷售暴跌16.2%，多倫多地區受冬季風暴影響嚴重，庫存上升導致買方談判空間增大。Royal LePage預測2026年GTA房價同比下降4.5%，公寓市場因供應過剩和投資者需求疲軟而持續疲軟。
The Globe and Mail指出，公寓市場尤為慘淡：部分單間和一臥室公寓售價跌破40萬加元，為近年首次，但潛在風險包括維護費高企和流動性差。TRREB 2026年展望報告預計，全年GTA房價穩定在100萬至103萬加元區間，前半年價格可能繼續小幅下滑，後半年若消費者信心改善，才有望企穩。CIBC經濟學家甚至形容加拿大房市「徹底崩潰」，房價下跌正通過削弱建築活動、消費支出和整體增長拖累經濟，尤其安大略和卑詩省修正更劇烈。
房價下跌進一步放大「財富效應」的負面影響。CIBC報告引用加拿大央行研究，房價每上漲1加元，消費可能增長約5.7%；反之，下跌時負面影響更強。紐西蘭一項類似研究顯示，房價下跌對消費的抑制效應比上漲時更顯著。過去十年，加拿大房價暴漲讓房主感到富裕，並通過房屋淨值借款增加消費。但如今房價下跌、貸款價值比上升，許多家庭難以動用房屋淨值，導致消費收縮。塔爾和賈奇警告：「房屋建設減少與房價下跌對經濟有明確的負面影響，尤其在高層住宅領域，經濟效益已徹底崩潰——價格過高買不起，但又不夠高建不起。」
土地暴跌與開發商分化 結構性風險轉移加速
土地價格暴跌成為房市下行週期的核心信號。綜合分析報告顯示，GTA地區土地價格從2021年的每平方英尺150美元（約220加元）暴跌至2025年的50美元（最高90美元），跌幅超過60%。這一變化源於融資成本上升和預售難度增加，開發商購地成交量下降超過一半。肖郎補充道：「土地暴跌意味著未來開發成本大幅下降，新開發商能推出更便宜的房產。以前土地佔成本20%-30%，現在跌至三分之一，800-900加元/平方英尺的樓花將成常態。」他舉例，15年前多倫多新公寓價格僅650加元/平方英尺，如今二手新公寓均價已跌至850加元，而新樓盤預售價仍高達1123加元，貴30%以上。「如果二手繼續跌，新樓花最多貴10%-20%，否則無人問津。」
開發商分化加劇了市場不確定性。老牌開發商揹負歷史包袱，取消項目數量是2024年的兩倍，許多家族企業甚至跑路。肖郎提到，一個從1940年開始經營的家族開發商最近破產，涉及資金上億。相反，新進入開發商無歷史負擔，能以低成本推出項目，形成價格競爭。大型機構如Brookfield（資產管理規模超1萬億美元，超過加拿大養老基金）正觀望中。該機構在加拿大住宅項目持倉已很少，轉向廉租房和持有物業。報告分析，Brookfield等「資本巨獸」通常先拋售庫存砸盤，製造恐慌後低價吸籌。「他們不救住宅市場，因為週期不對，等中小開發商破產後才會進場。」
投資者退出潮進一步抽乾流動性。安省84%的投資客正退出市場，全國75%。肖郎警告，樓花的四個金融屬性——低首付、延遲交割、槓桿融資、可轉售——曾是賺錢利器，但如今利率高企、流動性收縮，四者中任意一個出問題都導致危機。「疫情後樓花買家虧掉全部本金仍難脫泥潭，許多人違約率超40%，寧願放棄定金。」他比喻，這與美國反美敘事類似，都是收割流動性模型：高度可預測的散戶行為（如追漲殺跌、FOMO情緒）易被操縱。經紀公司標準說辭——移民增長、利率週期、政府托底——已失靈，轉售市場消失，鞋盒子小戶型無人接盤，最終變成「一樓一鳳」。
市場何時見底？專家們給出定量分析框架，而非依賴過去經驗的歸納法。肖郎批評歸納法如「王大爺活85年不會死」，錯誤率超60%。他建議關注三個變數：流動性（越強越上漲）、巨獸進場信號（先砸盤後抄底）、供給側變化（土地價格、開發動態）。CIBC報告強調，除非降低房屋建造成本，否則房市難復甦，整個經濟將持續惡化。未來2-3年內房價仍有下跌風險，預計2026-2028年新樓花價格跌至800-1000加元/平方英尺。肖郎預測，需等到00後進入買房主力（2030年後），市場才重啟。「現在二手新公寓850加元，還會下走；樓花比二手貴30%，相當於多付一個首付，誰買？」
對於投資者，建議謹慎行事。肖郎稱：「製作剛需可砍價7折談，投資則還早。關注Blackfield等機構動向，土地跌至30美元/平方英尺可能見底。」他強調，房地產是「無限遊戲」，認識底層結構才能長玩；否則如死多頭，遲早虧本。CIBC呼籲政策制定者密切監控實際開工量和建設成本，以評估對經濟的衝擊。
加拿大房市寒冬反映了更深層經濟挑戰：高利率、人口結構變化、投資者信心崩塌。主流媒體報導顯示，2026年雖可能出現溫和復甦跡象（如後半年需求回暖），但公寓過剩和高庫存仍主導多倫多市場。報告結尾警告，挑戰仍在加深，購房者和投資者需避開FOMO陷阱，轉向定量分析。未來，廉租房和持有物業或成新熱點，但住宅市場復甦遙遙無期。整個事件提醒我們，房地產並非永漲神話，理性才是王道。
