一般人都知道，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源，而这些前提条件，地产界的大骗子根本不屑一顾，他们可以用很少的订金（甚至不用钱），就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地通过各种关节。
大陆的农民多，于是建筑公司多，在生存法则下，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。一位房地产老板朋友曾得意地对人说，你以为盖房子要花钱吗？对我来说融资从建筑商开始，他们不但要先帮我把楼盖到封顶，还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊看都要跟我合作，于是一块地很快就成了一个大坑。
规划设计单位在竞争压力下，在收到一点“出场费”后，便拿出来一个个“港式”、“英式”或“美式”的设计方案。
通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急，可先用于发工资、做设计、交房租等等，或应付一下眼前的债务。脚手架搭起来后，所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”（一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”，而没有这个证明时，“内部认购”可先回避一下这个问题），工作便开始了。
这时候市场上的大小媒体、写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不及待。如炒作得手，白花花的银子就已经进入各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还，所有债务都可以慢慢来了。
于是“英雄”们可以去作报告了。
胆子不够大、骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后，他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”（指一方出地，一方出资）须经审批，而自前又明令停止审批，于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”，成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价，投资人被割上一刀；我今天要去政府改变用地功能、调高容积率，割上两刀；我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》，割上三刀；工程队来要钱了，再割一刀；法院送传票来了，也要割一刀……许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说：“现在，我终于知道甚么是房地产了。”当然，如果合同签得不好，情况也会倒过来，“投资人”骗“地主”的例子也不少，原理一样。
至于小业主，那就太好骗了，连小骗子也驾轻就熟。正如一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不该听我爷爷的，他在我们儿时就教导，你们以后发达了买地买房肯定没错。”这是骗子的群众基础。
小业主成大输家
卖房子的人当然不带尺子，也不懂“得房率”是怎么计算出来的，骗子们想，如果在每人身上黑他一平方米，一个项目加起来也是个好大的数；小业主当然不是学材料和搞建筑的，所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石。
地价是可以先“欠”着政府的，买房的哪里知道，不交完地价也可卖房，于是房产证一拖再拖；
买家有多少人了解变来变去的土地规划（也没法了解），于是窗前的“海景”几年后就消逝了，或者第二年立交桥就架上了楼顶。
你去告吧，骗子们说，我是“发展商”，我怕谁？你们是一盘散沙，骼膊还想拧大腿？
有没有输家呢？只有一个，那就是广大的中小业主，他们不但买房子、买环境，也买了这部高价的“多赢”机器。
现在，再来研究一下“大、中、小骗子”行骗的双嬴机器──媒体吧。
据统计，目前大陆的几大城市的地方报纸广告收入高达数亿，其中一半以上来由自于地产商。
房地产“记者”也成了抢手货，个个是造市的天才。一个项目如果“开盘”（上市）效果不好，而为了激发人气，在“房记”们的笔下会被报导成“XX楼盘开盘第一周狂销二百套”，或“XX楼盘风暴，今日登陆我市，再掀楼市狂翻，首期内部认购的二百个单位，当天被抢购一空”。当然，这些故事往往配有感人的图片。
“有钱能使鬼推磨”、“坏死的骆驼比马大”，发展商需要的不止是双赢，而是多嬴。
发展商说：设计大师们，如果你有比今年法国更时髦的设计方案，我就给你干；职业吹鼓手们，能不能把稻草说成金条，写吧，我是“明星”，我们只会制造“明星楼盘”，五千大洋一篇；广告人，画吧说吧，我们的楼比画的说的更美，阳光有多好，我就有多好；地产代理人和策划大师们，还有没有更新的“概念”可以包装？甚么智能、生态、绿色、教育、现代、国际，这些概念已不好用了，还有没有附加值可以挖掘？否则扣你们钱。
万一人气还不够怎么办？那我们公司的员工包括建筑工人能统统去扮演买家角色，针对中国消费者的羊群效应，我们的“开盘”需要的人越多越好，每个人可以发五十元一天的补贴。
骗子们还有数不清的促销之术，他们精通心理学，所以定的价叫“起价”，一个均价每平方米六千元的住宅楼，可能“起价”是每平方米三千九百八十八元，但是从来没人买到过那套房；他们大方得送你全套进口高级装修和家电价值总计二十万元，但假如你不要他送时，他只能给你退五万元；他们也很强调服务品牌，总是请“XX国际知名物业公司”担任管家，但实际上是他老婆的公司一手操办，只不过是挂羊头卖狗肉而已；他们也会用法律来捍卫自己的权利，明明是晚交了一年楼，但他们总能开出证明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不须承担责任；他们更是比尔．盖茨，所有的楼都是数码社区、智能大厦；许多地产销售高手可以日进千金，如果你特别看中了哪个单位的话，他肯定说昨天刚被人订走了，当然如果你给他钱，他肯定可以圆你的梦…。
由于房地产的学问如此之深，于是传经送宝的人也大受欢迎，近一两年“房地产经营秘诀”之类的书可以装一大筐，有一位老乡，原在内地写诗，来深圳后当起了房地产策划人。最近还看到一本叫《XX诡计》的大部头，该书特设了“总策划”的头衔，据说这是一个几乎不会写字的高中肄业生（可能他也想打入地产“策划”业）。
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