前几天在小镇上买吃的，出门的时候花两毛五分钱买了一份我们这个县的报纸。我们这个县，这个小镇，人口到不了我们国内的一个乡，却也有两份独立的报纸，周刊。买报纸的原因是，头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的小区计划。
咱们就从这区划委员会ZONING BOARD说起好了。
我们这个县，大概和美国所有的县一样，有一个区划委员会。说“大概”，是因为美国的联邦制和地方自治原则，理论上说，各个县可以自行其事，不是上面统一规定，我没有经过研究核实，永远不敢丢开这个“大概”。区划委员会负责对本县实行区域规划的立法，这样的地方法规叫ordinance，它和国会或州议会通过的成文法案（叫bill或act，或者统称为成文法statute）不同，是很具体的本地的规定，具体到每一块地的用法。
区划委员会的成员是六人，全部普选产生，定期改选。这六人在我们这个县，全部是兼职的，都有自己赖以谋生的职业。当区划委员，对他们来说，是为公众服务。不过，他们有时候其实也很忙。为什么呢？
有关土地用法的ordinance，规定得非常详细。美国人喜欢规范化，土地的用法都编成代码，分门别类。比如我们这个穷乡僻壤，土地分成农业区，居住区，商业区，工业区，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各类土地的建筑，用途，包括建筑面积，最高高度等等，都预先分类编码。然后，全县每一寸土地，不管所有权是谁的，都有一个区域规划的代码。法律要求你，服从这一代码的规定。
那么，为什么区划委员会有时候还是很忙呢？不是有ordinance规定好了吗？
因为他们也在不断建设，情况在不断变化。
要讲清这个过程，没有比我们自己的亲身经历更简单的了。可能有些朋友已经知道，我们两人曾经穷人的事情穷办法，自己动手给自己盖了一栋房子，这就有了一点故事。
我们到美国一年后，买了一块地，地上有一栋已经一百多年的农舍，还有歪斜的谷仓。一百多年前，门口大概是偶然有马车经过的农家小道，现在却是98号州级公路，日夜有呼啸的大卡车飞驶而过，排山倒海。冬天，寒风透屋，可以看到自己的裤腿随风摆动，很冷。我们在这农舍里一住十年。偶然有几次客人来的时候，我们非常抱歉，因为居住生活的条件实在是不怎么样。
妻子是学建筑的。我们两都在建筑工地上工作过。到美国以后，也涉及过建筑相关行当，经常跑建筑材料商店。美国的建筑工具，材料配件，多，好，价格也合理，叫人爱不释手。我们给别人盖过那么多房子，现在，自然想，为什么不给自己盖一栋？自己动手，丰衣足食嘛！
当我们一分一分地攒钱，差不多的时候，就打算在远离公路的树林深处，盖一栋房子。自己动手。
盖房子的第一件事，到附近小镇上，县的建筑管理部门，申请许可证。这个部门的女士，第一件事，查一下我们这块地的区划代码，是不是符合县里?ordinance的要求。这一查，问题来了。根据已有地规划，不可以。
我妻子到小镇去申请许可。
县上办事的女士一查ordinance，说我们的这块地，属于低密度农业性质。这么大面积的地上，只能有一栋居住建筑。有了百年老屋，就不能盖新房子了。
那怎么办？
办公女士态度非常和蔼，说你们有几个choices：
一是把百年老屋拆了。那我们住哪儿去？两个人动手盖房子，可不是一天两天能盖得起来的。后来事实是，我们用了整整一年才完成。这女士倒很理解，她说有很多人自己盖房子。你可以继续住老房子，但是必须保证，在搬进新房子以前，把老屋拆除。
拆老屋谈何容易，再说，好好的百年老屋，为什么要拆掉。我们有很多零杂东西，书籍图画，是打算以后放在老屋里的。我们不愿拆。
那么，女士说，第二个选择是，向县区划委员会提出申请，改变我们这块地的代码。这叫rezoning，重新规划。
这就要兜回来说到，为什么区划委员会有时候很忙，为什么我要买当地报纸做个实例了。
如果诸位有耐心读我上面给出的联邦最高法院的判例，就会读到，联邦最高法院很久以前就指出，各地区域规划的ordinance，涉及土地的价值，一个ordinance下来，就可能让某人的土地大大增值，也可能让某人的土地大大贬值，所以，所有这些ordinance，都必须是debatable，“可以争论的”。所以，能够有法律效果的区划ordinance，都必须举行公开的听证会，听取公众的意见，并且由区划委员会公开表决。
这就是我买的当地报纸上的头条新闻之背景。同一期报纸上，还有一系列十几个公开听证会的通知。比如，有一个老人，申请将自己的土地分成两块，以便送一块给自己的女儿，让女儿女婿盖一栋房子。
办公女士给我妻子的第二个主意就是，申请rezoning，这必须启动申请/听证/表决的程序。这个申请倒花不了多少钱，但是要等听证会安排，要出席听证会，向与会的区划委员和愿意来开会的邻居们阐述我们的理由，然后等待委员会表决。这里面内在的道理是：你的土地上增加了建筑物，会影响相邻土地的景观和价值。所以，这样的改变必须是debatable的。
这个方案的最大问题是，听证会以后，区划委员会的表决仍然可能否决我们的申请。
妻子没办法了，只好继续向办公女士讨教，这原有的ordinance到底是怎么回事，其中的合理逻辑是什么？办公女士很有耐心，解释说，因为这是低密度农业区，这是为了保障农业区里的合理居住密度。妻子连忙说，我们没有改变居住密度，我们还是住两个人，原来的百年老屋用来做储藏了。办公女士说，根据ordinance，农业区的生产性质的储藏建筑，只能是谷仓，或者是活动房屋trailer，不能是真正的房子。这一点马上让我妻子抓住，问为什么？真正的房子，尽管是百年老屋，看起来也比谷仓或者trailer?象模像样，为什么谷仓可以，百年老屋就不可以？
办公女士承认，这ordinance听起来确实没有道理，可是她皱眉头说，ordinance是这样说的，她也没有办法。她不能给我们许可证。
这时候，我妻子说了一句很美国化的话：
I will see you in the court.
“我将在法庭上见你”。
我们一向听说，美国人喜欢打官司。其实，打官司花钱费力还可能打输，谁也不愿意没事打官司的。从某种意义上来说，可以说美国人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平气和地向办公女士说出那句话，却很典型地表现出了美国人在同样走投无路的情况下，比别人多一条路，那就是，法庭的门是开着的，你觉得你有理，你觉得你受了伤害，你就上法庭去，走司法程序。你永远知道，法庭是中立的，是独立的，是和你现在陷在其中走投无路的陷阱没有利害纠葛的。你最后还有一个讲理的地方，你可以把官司打到最高法院，穷尽司法程序。
可是，很多时候，如果你确实有理的话，别人也看得出来，“法庭上见”就成了一种表态。
办公女士听了以后，回答很有意思。她说，我们最好不要法庭上见。她说，我会向区划委员会汇报，会向县政府的法律顾问汇报，先自我检讨ordinance，评估县政府在法庭上的形势，争取县政府先找出解决办法。请过几天再来。
几天以后，妻子再去找办公女士。办公女士笑嘻嘻的，满怀喜悦地告诉妻子，县政府的法律顾问研读了以前的相关ordinance以后，对区划委员会说，根据州法庭这几年的类似案件的判决结果，如果此案上法庭的话，?县政府几乎没有胜诉的机会。区划委员会决定，废除这一条只有谷仓和trailer才可以做储藏建筑的ordinance。妻子顺利地拿到了盖房子的许可。
我想简单阐述我自己得出的我们可以从美国制度中借鉴的三条原则：
第一，房地产开发的有关法律和方案，要成为多数人都心悦诚服的共同游戏规则，则必须在一定程度上是公开的，开放的，debatable的。
房地产的方案，比如旧城改造，在我国这样人口密集的地方，常常涉及千家万户子子孙孙的利益，你要让大家服，就得让大家知，让大家从一开始就有表达的机会。你不能官商合作策划于密室，令建筑师画出蓝图，官商对蓝图和操作方案都满意了，然后对住在那里的民众说：上级有关部门决定，我们这块地方要改建了，诸位得搬家，原有的房子给您作价，新家已经给您在郊区盖好了，保证比您现在住的房子好。这听起来似乎不错啊，实际上是不公平的。
我上面说过，美国的房地产方案要经过区划委员会，区划委员会是民选的，它的决定都要走一定的程序，主要是向公众开放的公开听证会。如果我附近的小镇要改造旧镇区，那从一开始产生这个主意，就得开听证会，出主意的人得出来说说为什么，花好桃好都好在什么地方，老百姓也可以出来提提疑问。利益和观点冲突太大，还可以组织起来，表达自己，搞点示威，在门口插上“No?Rezoning!"的标语牌。这就叫DEBATABLE。
这样让被涉及的民众有机会知道，有机会表达，有机会参与的制度，是不是会搞得事情做不成呢？是不是会乱？美国的经验告诉我们，不会的。因为人是一种理性的动物，人是知道好歹的。人都能理解，世界上的事情不可能照你一人的心思，少数服从多数是这个社会有秩序维持下去所必需的。经过?DEBATABLE的程序以后，区划委员会表决的结果，往往是能够得到尊重和实现的。区划委员利用权力腐败的话，民众也看在眼里，下次改选就会表现出来。
所以，我认为，要致力于建立官商和民众都能接受的共同游戏规则，那么，程序的开放?DEBATABLE，是我们可以从美国制度中借鉴的。
第二，民众面对的官商，开发方案，拆迁命令，地方上的ordinance，都必须是challengeble的，是可以在司法上挑战的。
房地产的变动，涉及各家各户子子孙孙的利益，你必须作出这样的假设：看起来很美好的方案，仍然可能不公平地伤害了无辜者的利益，受伤害的人，必须有一个地方去评理，这就是独立的法庭。
我很早以前在茶馆闲聊中说过，美国人的原则：有了冲突，要找中立的第三者来评判。有利益纠葛的双方自己争，是很难争出名堂来的。而在制度上，这样的第三者就是法庭。
我们国内报道的拆迁风波，说给美国人听他们是一点听不懂。他们会大惑不解：这些人干吗不上法庭？
有朋友会说了，要是法庭判下来说得拆，那还不是一样要拆。这言下之意司法挑战是多此一举。事实上，不是这样的。既然上法庭，就可能输也可能赢，不然就不叫法庭了。不管输还是赢，有没有法庭，有没有司法挑战的途径永远available，是完全不一样的。法庭，独立司法的存在，将本质上改变社会的权力平衡，改变民众的无助地位。从长远来说，没有一个独立公正的司法，社会就难有公平，就不会有稳定。
司法挑战，让我想起著名的纽约中央车站拆建风波。
说到中立的独立的司法，朋友们一定摇头，说我们中国不行，法官和当官的是一家，中立没门。我知道。但是，诸位，正因为如此，我们得不停地说。一直说到遥远的将来独立司法渐渐形成的一天。因为，除此之外，我们没有别的选择。
美国关于房地产司法挑战的案例，当然很多。这里面发生的情况，和我们中国缺乏可比性。有一个从世界日报上读来的故事很有名。
到过纽约的人，大多知道纽约有一个中央车站。那是一栋有点年头的相当壮观的房子，但是还不到文物保护禁止拆除的地步。可惜这房子所处的地方，太黄金地段了，留那么一个几层的车站建筑，简直是浪费黄金。车站建筑的所有者是一家公司，决定拆了原有的建筑，建高层。
纽约的很多市民觉得，这是一栋历史性的建筑，是纽约的文化遗产，文化价值是属于纽约全体市民的。可是，按照法律，业主可以拆。纽约的一些文化界人士联合起来，想要阻挡业主拆除这栋历史建筑。这些人中，包括已故肯尼迪总统的夫人，著名的杰姬肯尼迪。
已故总统夫人倒并没有出什么大力，她也出不了什么力。她去走走上层，从上面施加压力，这样的做法，即使奏效，美国人看来也很丢人。那么，这些人怎么办呢？房子又不是你们的，人家按照法律有权拆，你怎么办？
这些人研究司法挑战的途径，发现了一条小路：按照纽约的法律，如果对房产有争议，法庭就要按照一定程序厘清争议，在此期间，法庭发出禁制令，不得对有争议的房产作出任何变动。
这些人中的一个，就向法庭提出诉讼，说这中央车站的所有权里有他一份。法庭发出禁拆的禁制令，然后开庭厘清，结果自然判定说没你的份。问题是，这个程序，有一定的paperworks要做，有一定的步骤，快是快不起来的。就在法庭判定以前，这些人中第二个，早已准备好，也向法庭提出诉讼，说这中央车站建筑有他一份。同样的过程又开始了。
法庭的法官，大概明知这是搅局来的，可是按照纽约的法律，原告这样做是合法的，法庭必须用一定的程序把它打回去。而这些人就打算轮流上阵，估计维持个一百年也不成问题。
最后，业主知道，这样下去他是劳民伤财，得罪众人，永远陪下去。他声明：被纽约市民保护历史遗产的诚心所感动，他决定不拆了，他要为纽约保护好这栋历史建筑。至于黄金地段损失的黄金，他没提。相信他也不会因此而贫穷潦倒的。
这就是法庭大门开着，司法挑战available的结果。
现在聊我体会的第三点：房地产开发需要拆迁的时候，公平的补偿是一条不可忽视的原则。
拆还是不拆，不应该是一边说了算。?拆还是不拆，应该有大家都能接受的法律来衡量。这方面，我一开始就说过，美国人比我们有利，他们的财产权制度，几百年来没有大的变动。?而我们在财产权问题上，只有废墟和残片。
财产权的概念，大家知道，美国政治制度至少把它上溯到大卫休谟。在休谟那里，生命权，自由权，财产权，是一个人最基本最重要的权利。
但是，托马斯杰弗逊在写下独立宣言开场白的时候，却写了人人都有生命，自由和追求幸福的权利。财产权在这儿变成了更广泛的追求幸福的权利。?杰弗逊显然认为，生命，自由和追求幸福的权利，是人人平等的。而财产权，平等的意义却大可商榷。这留下了一个思想遗产：美国人在讲平等的时候，通常避免讲贫富，讲财产的平等，但是都强调追求幸福的权利是平等的，而追求幸福的权利之平等，简单地说就是机会平等。
通常，人们认为，在休谟那里，财产权和生命及自由一样，是一种天生的自然权利，而到杰弗逊那里，财产权不再是自然权利，它是一种民事权利，是社会的一种契约性权利。当你生下来的时候就拥有一块土地，不是上帝赋予你的，而是你从家庭继承来的，是社会用法律承认，你有继承这块土地所有权的权利。
这样，用我们简单的话来说，就是，财产权不是绝对的。它的档次没有生命和自由那么高。
在费城那个小客栈里，两百多年前，杰弗逊写下独立宣言的时候，把休谟的三权里的财产权代换成追求幸福的权利，他是怎么想的，我们无从得知。但是，当他代表自由的北美出使巴黎的时候，已经明确了这个思想。
财产权不是绝对的。但是，财产权是非常重要的，美国社会的基本秩序，建立在财产权的基础上。拆还是不拆，不是一边说了算。
关于财产权，有宪法第五修正案规定了必须有合理的补偿，没有合理的补偿，政府就不能征用私产。请注意，宪法前十条修正案，被称为权利法案，是针对政府的限权令，是为了保障公民个人权利而在制宪会议以后的第一届联邦议会上通过的。第五修正案的要旨是保障公民，限制政府。所以，第五修正案让美国人来读的正确读法是：政府不作出合理补偿就征用私产的话，是非法的，是违宪的。
在美国联邦最高法院关于财产权的判词中经常提到的是，宪法第十四修正案，公民有受到法律“正当程序”Due Process和“平等保护”Equal Protection的权利。
当公众利益，比如州公路局规划一条公路，经过某私人土地，而私人土地所有者不愿拆迁，和私人财产权发生冲突的时候，拆还是不拆，不是一边说了算，而是要求按照宪法第五修正案，必须给出合理的补偿；另外，按照宪法第十四修正案的要求，公民可以寻求法律正当程序，他是有权和政府抗衡的。比如，他可以说，政府的补偿不合理，政府的程序不公正。
认为私人财产权在公众利益前面就一定要让步，这是对美国立国理念和制度无知而产生的误读，或者急于用美国的例子为中国的房地产商辩护而故意的误导。
我可以给你举一个例子。这个例子就在离我两分钟车程的地方。
我现在工作的城市，是我们州里轮到第三的城市，有本州最老最大的大学。在市中心边缘，有一片老住宅区，刚好是一个小山包。街道还是石块铺的，环境极其幽静。其中一条街，叫Flynt? treet。这条街来回双车道，在经过小山包顶，和另一条街相交的地方，有一棵参天大树，一棵老橡树，长在路边。围着树干有一圈栏杆，占掉了这条街的一个车道。来往车辆到此就得看对面是不是有车，停下等对面没车的时候才通过。
这是一种你在其他?地方看不到的突兀现象，一棵树占掉了一边的车道，迫使所有车辆让步。这也恐怕是世界上独一无二的树，因为它是本城著名的“拥有自己的树”（The tree that owns itself）。
这来自于近二百年前本城某居民的遗嘱。
近两百年前，本城一居民后院有一棵老橡树，这棵树给了他很大乐趣。他老的时候，想想死后不知道别人会怎么对待这棵树呢，就在遗嘱里把这棵树的所有权，连同树下八英尺半径的土地，?赠给了这棵树。此遗嘱在本城政府登记有效。这就是“拥有自己的树”。
后来，城区发展，这后院就变成了街道，树就挡在路当中了。当然，阻碍交通是无疑的，公众利益是受到了影响。但是，附近社区的历代居民认为，这条街的交通所受影响的公众利益，在质和量上并没有压倒这棵树的财产权。公众停一下车，等一下再过，受点委屈，并不为过。
上世纪初，一场暴风?刮倒了老橡树。本城一个妇女园艺组织立即用老橡树的籽培育了一棵树苗，栽种在原来的地方。哈，老橡树的合法继承树竟然得到了承认。如今，那儿又是一棵参天老橡树了。
当然，拥有自己的树是一种很特殊的情况，我只不过是想说明，私人财产权和公众利益孰重孰轻，是要个案考察的，所谓case?by?case，否则，一说公众利益，私人财产权就轻如鸿毛，就理所当然要让步的话，那么，土地开发还要debatable?干什么？还要留出司法挑战的途径干什么？如果一说公众利益就压倒一切，自然就会出现，官商结合利用政治权力把自己说成公众利益的代表。小民百姓除了服从就没有别的路可走了。
所以，要害不是谁说的是公众利益，谁就是私人利益，私人利益和公众利益没有道德上的高下之分；要害是公正。要害是公众利益在要求民众作出让步的时候，必须有合理的补偿。没有合理的补偿，所谓的公众利益的征地，是非法的。
现在，说到核心问题，什么是“公平”的合理的补偿？公平合理怎么定的。价码怎么定的？
在美国的体制下，这个问题并不困难。
美国人在补偿价码方面，很简单，也很明确，叫“公平市场价格”?FAIR MARKET PRICE。只所以他们只要有这个大家公认的价码标准就可以使大部分问题和争议得到解决，因为他们的制度下，市场制度是稳定的，那是他们的自由概念的一部分，体现了人格的自由，意志的自由，在这样有历史的市场下，土地和房产都有一个公平的市场价格，这是大家都能接受的概念。政府一般不是这个市场的player，而是中立的公证人。所以，到了有具体争议的时候，争议往往就是，怎么找出这个公平市场价格，使得双方都接受。
怎么确定公平市场价格？在美国制度下，价格是通过市场交易来确定的。这一点和马克思经济学差别很大。马克思经济学里，价格的来源是价值，价值的来源是劳动，是核算成本。
问题恰恰在于，在房地产这个行业上，价格往往和劳动，和成本相差非常大。这就是我们今日很多争议的来源。
??在房地产制度上，第一是被各方面接受的共同的游戏规则要公开，开放，debatable；第二是有独立的司法，留有司法挑战的途径；第三，公平的补偿要有法律的保障。
那么，什么是公平的补偿呢？公平补偿的价码怎么确定？公平补偿价码的基本概念是Fair Maket Price，即公平的市场价格。那么，这个Fair Maket Price又是怎么确定的呢？在稳定而成熟的市场体制下，这个问题很简单，Fair Maket Price是通过市场交易来确定的。我顺便回答前面一位朋友的问题：法官只依法主持司法程序，从来不来代替市场，确定Fair Maket Price。
上面这句话有点空，我来说一个我的亲身经历吧。
好几年前，我开车回家的路上，经过一个丁字路口，前面有一辆车左转，停下来等对方车子过完。我停在后面等。就在我即将可以走的时候，后面快速来了一个冒失小青年的车，刹车不及，咣当一下，撞在我的车后部。后保险杠给撞了一个大弯，惨不忍睹。
处理这类事情，很烦。警察来了，第二天到警察局拿police report，将其fax给对方保险公司。对方保险公司的女士立即来电话，说你去修车行估一个修车价。我去估了，修车估价1800美元。将估价单也fax过去。
我开的是一辆很老的二手车。车很老了，但是车况非常好。我们开着它走了半个美国，我天天开它干活，从来没有毛病。这车以后期质量好出名。保险公司的女士来电话了，说根据你的车的年龄和里程，你的车值1700元。所以是totaled（汽车保险业的行话，即total damaged），失去了修的价值。我们将赔偿你全部车价1700元，并把残车拖走。
这是我最担心的事情。老车我开得好好的，但是算价钱，它确实很可能不值什么大钱了。我对那位女士说，你赔给我的1700元，我却没地方去买同样开得好好的老车，这对我不公平。This is not fair to me。
这女士立即说，请您提供一个依据，随便什么依据都可以。
我怎么办呢？这真是烦人的事。好在那时有网了。我在网上查，只用了十分钟，查到离这儿三小时车程的地方，一个车商卖二手车，同样年龄的同样型号的车，标价2300美元。
我将此网页fax过去。半个小时后，女士来电话，第一句话就是，我们将赔偿2300美元，您是否接受？
为什么对我提出的2300美元赔偿，保险公司没有二话呢？因为我提供的信息证明，这是这车在市场上的交易价格。这就是Fair Maket Price。
现在说美国的拆迁补偿中的Fair Maket Price。
相信诸位一定听说过自己的亲朋好友在美国一旦稳定下来，就买了房子了。美国的房地产市场是开放的，只要有钱，更多的是能贷款了，就谁都能买。没有身份限制。诸位要是想买，也可以买的，房地产商决不敢另眼相看。
买房子的价格，基本上就是你这房子的Fair Maket Price。砍价的本事和耐心大一点，运气好一点，可能有10%的上下，但是你对自己房产的Fair Maket Price是心里有数的。比如说，你买了十万元的房子。
一年一度，县税务官会寄给你一张房地产税单，里面有一条，就是估计你的房产的?Maket?Price。你缴纳的房地产税是根据你的房产的?Maket?Price来的。你会发现，县税务官的估计基本上和你买价差不大离。
过两年，你发现邻居和你一模一样的房子卖了。你悄悄问新搬来的邻居，多少钱买的，答曰12万。你心里暗暗一喜：你的房产在涨价！
房产涨价是?你从在美亲朋好友中经常听到的好消息。?可是，房子为什么会涨价呢？除了通货膨胀的因素以外，是什么使得房子的价格涨得特别快，是什么使得他们有快有慢？
我不说大家也知道：Location，Location，Location。
房产的价格，特别是房产在以后年头里的涨落，往往不是单纯根据你的房子的制造成本，不是那些砖头木头的价值，而是它的空间位子。这个Location具有不可替代性，在很多地方是稀缺的。稀缺使得市场上这一Location求大于供，房产价格就上去了。
?在美国的很多地方，房产价格上升很快。置产不仅保值，而且是一种首选的投资方式。有些地方，比如硅谷，旧金山湾区，洛杉矶好莱坞，说寸土寸金是一点不为过。
?在房地产价格尚低的时候置了产，以后节节高地涨价，这是房主非常高兴的事情，这相当于股票涨了。但是，涨得非常高的房子，这个发财好处只有在你把房子卖了的时候，重新换成钱，?才体现出来。如果你永远不打算卖，永远是自己住的，那么涨价只有坏处：每年的房地产税也涨了。
?很贵的房子，房地产税有时候是很高的。房地产税是地方税收的主要部分，地方公共建设主要靠房地产税。多年不交房地产税，房子可能被依法没收的。
所以，你会发现，价格很高，?很值钱的房子，也在市场上买来卖去。
而大家都公认，这样在市场上形成交易的价格，就是Fair Market Price。
现在，可以说美国的拆迁赔偿了。
正因为美国的房地产业是一个稳定的开放的自由市场制度，房地产有一个Fair Market Price，所以，合理的补偿就没有那么多的困惑。你得补到相当于原来的房地产主自愿地出售其房地产的程度。
这里，我必须提到一个重要的区别了。那就是一般的房地产开发和政府主持下的公共交通等公共建设的开发。
美国人对于政府进入自由市场扮演player的事情，一向十分忌讳。政府应该是市场外的主持公正者，是裁判，是警察，而不能自己进来当商人，当运动员。为什么美国人对此如此忌讳，这说来话长，我们此地不说。但是毫无疑问，一般的房地产开发，造房子卖房子，那是民间业界和顾客的事情，政府是站在旁边维持秩序的。
那么，美国的开发商，比如说，?打算开发一片高档居住小区，他怎么做呢？怎么搞拆迁？
我手里的实例就是我上次买的本地报纸的头版头条新闻，县区划委员会否决了某开发商的rezoning申请。
这个开发商是有眼光的。他看到临近一个城市在发展，城市里的就业者要买房子，他就计划在我们这个县范围内，最靠近这个城市的地方，搞一个中高档居住小区。这块地皮，是一山林坡地，原来是属于农业区，现在申请改为居住区。他已经预先陆续地收购了这块土地，拥有了这块地和上面的房子。
但是，在区划委员会的公开听证会上，周围居民提出了反对理由。经过公开的听证辩论以后，区划委员会投票，以4比2否决了他的申请。
他以后怎么处理这块地，就没人关心了。如果他打算保持这块地，一直等待机会再开发，那么他每年得为这块荒地缴纳房地产税。如果他打算出手卖了，这次他大概是要亏了。因为，当他陆续地买进这块地上的房子的时候，试想原来住那儿的人看到有地产商主动买他们的房地产，会怎么样？会涨价。?他必定得用比县税务官的估价稍高的价格才能买进。而再卖出，就得不到原来的价钱了。
如果区划委员会批准，那么拆迁根本不是问题，因为，通常情况下，房地产商已经拥有了那块地。
这很典型地说明，房地产这个高利行当，必定是高风险行当。房地产商没有资格说，我的开发计划符合公众利益，所以要政府站在我一边。这是不可能的。美国的地方政府是普选产生的民主政府，它的作业是公开的。所以，即使是当年曾经年纪轻轻就当了阿肯色州司法部长，后来又选为州长的克林顿，那样的权势之下，克林顿夫人参与的白水房地产开发也和我们县的那位一样，惨败赔钱了事。而里面有没有政府参与的猫腻，成为克林顿当总统以后的白水案，引出了独立检察官的调查，引出了克林顿的性丑闻，导致克林顿的伪证指控，差点被弹劾。我们所知道的克林顿丑闻，美国联邦政府国会的正式名称是白水房地产开发案调查。
那么，我们县的那位开发商，如果不先去买下那块地，先申请，批下来以后再去拆迁，给赔偿，不是就没有风险了吗？
诸位，如果你是住在那块地上的居民，现在听说县上已经批准，让某开发商在你的地上建中高档居住区了。你会怎么办？
你说说看，你会怎么办？你会不会说，经过政府的研究听证，这个开发计划是好计划，符合公众利益，我应该配合开发商？
如果你有那样的觉悟，配合开发商，这是高尚的，理应尊重。但是也不必太颂扬，因为你配合不配合的结果，就是这个房地产商赚钱顺溜不顺溜。而一般人没那个觉悟，直接反应是，这人要开发的是什么小区？高档到什么程度？卖什么价位？因为这些信息联系着我现在拥有的房地产的潜在价值。然后，我是要争取在里面分一杯羹的。
你会涨价。你的涨价会让地产商头疼，但是，最终结果是你和地产商就价格谈妥，这个交易价格，就是fair market price，他付钱，你搬迁。这就叫公平的补偿。
政府这个时候帮谁？没它的事，它谁也不帮。别忘了它是民众选举产生的，事实上它的官员就是那些居民中的人。自由市场体制和民主政治制度一体而生的。
设想，你原来的房地产，你知道fair market price是10万，房地产商因为先申请批准再主动要你搬迁，出价11万，你不干，出价12万，你还不干。出价14万，你要是还不干，很可能以后后悔。因为房地产商的利润也是有限的，他拿不下来，最后只好放弃这个开发计划（就像克林顿夫人的白水计划一样），那么，没人要买你的房子，你的房地产的fair market price，又回落到10万。你错过了一个发小财的机会。
大多数的美国人，就是这样拆迁的。如果他们在这个过程中，受了欺诈，受了伤害，那么，法庭的大门开着。
现在我该说到政府参与的开发。政府参与的开发，主要是公路铁路，水渠水库，港口，高压电网之类的公用事业。美国各类政府通常不做房地产业的商人。联邦政府的城市发展和住宅部，是为低收入者解决住宅问题，采用的是补贴低水准住宅的办法。
举例说，修公路怎么拆迁？
第一，政府交通部在规划公路的时候，会尽量走拆迁量小的地方，多利用联邦政府和州政府的土地，多利用荒地。
第二，它相当于上述开发商先申请批准后买地的情况。
我现在工作的城市，和州府之间有一条316号公路。州里决定将这条公路从原来的普通小公路打宽升级为高速公路。这一决定的提议，辩论，听证和决议过程，都是公开的。当提议开始的时候，公路沿线的房地产就开始涨价，交易也变得活跃。等到决定一宣布，只看到沿线原来上市待售的房地产，全部悄悄地撤下来，不卖了。为什么？因为大家都知道，沿线房地产将涨价。
最终，该征的地都征了，该拆迁的拆迁了，而必须作出的根据fair market price作出的补偿也补偿了。事实上，开发是受人欢迎的，因为开发会带动周边房地产的升值，等于大家发财。
问题就在于，你要人自愿搬迁，你就得发财大家有份。
那么关于低密度老城区改造成高密度住宅区，在美国是怎么做的。
情况有所不同。美国空间比较大，城市比较年轻，在都市发展差不多的时候，又几乎是全民地形成了出门靠汽车的状态。所以美国这几年城市发展是蔓延式的向外扩大，在原来的空地荒地山地林地上发展小区，而较少改造老城区。我对这种蔓延式地城市发展取强烈的批判观点，此话和本帖无关，先不说。
城区改造也不是没有。六十年代以后，有些大城市的市中心居住区变得很不安全，很不舒服，导致房产价格灾难式地下跌，下跌到了贷款买房的还款余额之下。比如10万元买的房子，分期付款还有8万要还，邻居同样的房子却在以6万出售了。这时候，你已经不值得继续住那儿了。这样就有很多人放弃了这种房子，听凭银行收回。而银行收回很多这样的房子，拍卖更卖不出价。这样，就造成大片这种衰落的住宅区。
这种住宅区的改造，没有我们城区改造的拆迁问题。往往是大的开发商，和银行联合作业，买下大批这种房屋，推平从来。这种开发，必须大批量地搞，才能提升整个区域的环境，才可能成功。
现在，我想谈谈普兄碰到的问题。去国多年，我对国内的现状很不了解，有可能说错了。我只就我自以为知道的情况，谈我自己的看法。
大家可能感觉得到，我是比较注重制度的，原因很简单，就是制度问题比较具体，比较能够说得上话。
国内的旧城区改造拆迁，或者征农地拆迁，大家都公认，应该合理补偿，问题是什么是公平合理的补偿？因为以前这些房地产和农地都没有自由市场机制，没有上市自由买卖流通，所以就没有一个现成的可以抓得住的fair market price。fair market price的形成，必须有畅通的市场交易，有多个买者，有多个卖者，愿买愿卖，这样形成的协议价格才是大家都会承认公正的fair market price。可是我国没有这样的条件。
我国拆迁中，我认为最不好的是，有钱的和有权的，没有诚心地从制度上去找办法，去追求公正。这些人没有把公平放在心上。
最不好的是，开发商和市政府都看到，一个贫穷的老城区，如果改造成高档住宅区，那可真是值钱，是城市皇冠上的钻石。而现在这老城区又破又脏。然后就在小圈子里决定了一个改造计划。画好图纸，定好工期，找老居民商量搬迁了。而补偿的价码是以核算你的财产值多少钱为基准的。在征用农地的时候，则以若干年的农地产出作为基准。
你那几十平米的老平房，你那上百年的四合院，照这样来核算，越算得细，越不值钱。
等到这地上，盖起了以某某花园某某度假村为名的高档住宅区，在香港海外台湾出售给购买者的时候，他们说了，我们现在中国改革了，房地产市场化了，价格是愿买愿卖的fair market price。由于这种地方都是他们老早看好的黄金地段，这些高档住宅区卖出了天价。
也就是说，前面拆迁的时候，它不跟你讲愿买愿卖的fair market price，它跟你核算你的房子一砖一木，（可能附带教育你一下，公众利益永远是高于你的私人利益的，连美国都一样，用枪指着老百姓拆迁）。而等到黄金地段到他手里，他盖了房子，卖价就不是核算钢筋水泥了，而是只要有人要买就成立的市场价格。
周正毅们就这样发了。
除了中国，世界上没有一个地方可以这样补偿就搞拆迁的，这不是自由市场经济，这不是根据fair market price的公平补偿，这是官商勾结，利用封建权力的抢劫。这是犯罪。
普兄，我知道，我聊天聊到这个地方，一点没有给你带来希望。非常遗憾，我们除了说，什么也做不了。但是，我毫无疑问地相信，拆迁补偿的时候核算房子价值，盖了新房子却市场化出售，这是不公平的。我不认为国内说什么也不愿拆迁的老太太是偏执，是执迷不悟，是古怪。我认为，根本的原因是补偿不公平，老太太只是说不出，不公平在什么地方。应该在制度上追求公平，确实做出公平的补偿，就像我们也有一个宪法修正案在保障公民权益一样，还要在制度上给老太太留下抗争的空间。
那么，怎么办？我们的原有房地产不是没有市场流通，不是没法确定fair?market?price吗，那么怎么办呢？
我不适合来给国内的情况开药方。?但是，我相信，公平是存在的，只要上下诚心寻找。
比如说，可以采用和改造后的房地产总价值挂钩的房地产核算办法，在制度上建立中立的独立的核算机构，来核算拆迁者搬离那些黄金地段，应该得到的补偿。
再比如，可以让原来居民的location折换成房地产公司的股票，原有的居民搬离此地以后，成为房地产公司的股票持有者。新的黄金住宅区的含金量，也有这块土地原有主人的一份。
如此等等。
