上海楼市之变:“理性回归”还是暂时“冬眠”
二手房日均挂牌量激增;买房人反而紧捂钱袋不接盘,商品房日均交易量比去年锐减2/3;开发商更是一改往昔“主导市场”的霸气,或推迟开盘,或着手调价。
一向被认为是全国房地产市场“风向标”的上海楼市,短短数月内呈现出的“动”与“静”、“消”与“长”的骤变,究竟传递了怎样的信息?近期一些楼盘单价一两千元的降幅,是政策调控下的楼市“理性回归”,还是预期改变后的市场“暂时冬眠”?房价的泡沫究竟能在多大程度上被挤出?
卖的多,买的少:降价是否大势已定?
5 月19日晚9点半,上海易坪行房地产中介公司。卖房人许先生几乎没有讨价还价,也没有经历先与中介公司签订居间协议、收取定金,3天内再签买卖合同的正常程序,便迫不及待地与买家直接签订了商品房出售合同。尽管快速出手的代价是比高峰时整整降了13万元,但他却如释重负。
许先生只是上海众多支撑不住的楼市“跳水”者之一。来自网上二手房交易平台的数据显示,4月份全上海日均挂牌量只有二三十套,在国家七部委稳定房价的“意见”出台之后,这个数字开始以日均超100套的速度递增。
与挂牌量激增形成鲜明对比的是,市场成交量大幅下降。中原地产、美联物业等大型房产中介公司的门店交易情况显示,最近一个月内,二手房交易量锐减5成以上。与此同时,新房的成交情况也大幅“缩水”。5月7日至14日的一周内,上海新建商品房的成交面积锐减至25.9万平方米,不及去年日均交易量的1/3。
房价又是如何呢?权威部门的最新统计显示,1至3月,商品住房销售价格环比涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%,4月份则降至0.5%。记者连续3个月跟踪上海较有代表性的4个中高档楼盘,发现实际成交价已暗降10%,居住未满2年的二手房的降幅则更大。其中虹口区曲阳板块的次新盘均价已由原来的1.8 万元降至1.5万-1.6万元左右。专业楼评人士蔡为民认为,毫无疑问,短线投机客在被逐渐“挤”出市场,上海楼市降价趋势已定。尤其是税收杠杆对于火热的市场而言,实是釜底抽薪。但也不能否认,目前的状态还只是市场对政策的“即期回应”,房价“虚火”究竟能降多少,将取决于后市。
10个中介“劝”1个人买房:炒房者真的要退场?
在上海,每平方米单价2万-3万元的高档房并不鲜见,1万-2万元之间的也就是中档房,均价七八千元的已算是中低档了。老百姓普遍认为导致房价高涨的一个重要原因是炒作太甚,而受这次调控政策影响最大的恰是炒家最为集中的中档房。
5 月16日下午,某媒体驻沪记者徐先生遇到了一件“被逼买房”的怪事:一个多月前,他看上了一处中档二手房。后因行情持续走跌,他决定放弃购买。本来按合同约定,支付违约金即可,但令徐先生惊诧的是,中介公司竟派出10名员工,浩浩荡荡地登门强劝他购买房屋。无奈之下,他只好报警。
信义房产的一位资深经纪人认为,这个案例从侧面凸现了此前活跃在上海楼市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、预期继续看跌的压力下,炒家和中介为求房子尽快出手,不惜采取极端措施。
一边是炒家抛售,一边则是买家观望,上海楼市陷入了“僵持”状态。美联物业、中原地产、臣信房产等中介公司都反映,现在买家都在反复测试价位,“譬如,当卖房人答应每平方米8500元的均价后,买家会要求8200元;而当卖房人同意后,买家会要求再降几百元,如此反复,也成交不了。”“炒家‘跳水’越多,说明房价的水分越大,我觉得房价还有很大的下调空间,所以不急于成交。”至今仍在询价的“租房族”方永律师说。
国务院发展研究中心研究员廖英敏分析说,炒家退市体现了近期出台的一系列房价调控政策其实是有“保”有“压”,压的是过度的投资需求,而保的则是普通居民所需要的中低档住宅消费。必须看到,过度投资、投机性需求是不可持续的。
尽管上海二手房市场的抛售还在继续,但另一现象也不容忽视:因为成交不易,最近一周内,二手房由售转租、边租边售的房源上升了30%。70%的投资客表示已考虑由售转租。业内人士指出,短期投资客退场固然是好的迹象,但大量因无人接盘而被动进入租赁市场的投资性房屋,未必真的“改弦更张”,很可能只是“暂时冬眠”。
开发商一拖再拖不开盘:房价体系松动了吗?
在强烈的看跌预期下,买房人捂紧钱袋的那双手不仅令炒房者心焦,也同样令开发商犯愁。4月份以来,上海新开楼盘排队抢购的火爆场面不再,新盘已不再是“香饽饽”。从“一年内转按揭叫停”等上海调控楼市措施到位,到“国八条”政策出台,5月11日后,上海一手房市场几乎所有的客户一夜间“蒸发”,新盘销量从最高位时的日均超千套骤减至一二百套。
闵行区新近开盘的 “九歌上郡”,十几个已经摇到“号”的购房人主动放弃选房;徐汇区某楼盘日前推出156套新房,日均只卖出1套。4个月前,上海的一些开发商为防止购房人夜以继日排队抢购的局面失控,每到开盘日必请警察来维持秩序,有的楼盘为摆脱“追买”,竟4次更换售楼地点。在新开盘的“慧芝湖”现场看房的王小姐说,而今买房不再疯抢了,不用排队,不必托人,也无须买号,开始了“淘房”时代。上海兆丰地产的陆经理坦言,以前拿到地就等于拿到钱,无论建什么房、怎么卖都能赚大钱的好时光恐怕一去不复返了。“眼下开发商要考虑的不再是如何涨价,而是如何在尽可能不推倒原有价格体系的前提下将房子卖出去。”
但事实上,一些开发商已选择调整价格。闵行区某楼盘的一位销售人员透露,在楼市调控的系列“新政”出台之前,公司曾将开盘均价定在每平方米1万元左右,与周边的二手房价持平。但到正式开盘时,均价却定在每平方米8300元,目的就是通过价格的适度调整,促使销售情况改善。“这说明开发商的心态在发生微妙变化。”上海经济研究中心秘书长肖元真判断,新盘定价在悄悄向真实的市场供需决定转变。
记者在调查中发现,大部分开发商并未“修正”价格,而是一再推迟开盘。有开发商表示,能熬过今年第四季度的“低谷”,房市就会“柳暗花明”。所以,原定在五六月份的开盘时间推迟到9月份甚至更后。
上海市房地产学会专家顾海波认为,上海楼市之变不是某一个政策立竿见影的结果,而是诸多政策效应累积使然,部分楼盘的价格“修正”说明房价体系开始松动。从今年2月底3月初以来,上海几乎每周都有给楼市降温的政策出台或有楼市“利空”的信息传出,对市场预期产生了影响。专家指出,正是这些“影响”的积累,使眼下的上海楼市进入了盘整期。
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