别听经济学家瞎忽悠 上海房价大势已去
其实说的简单点,如果把一个人的买方行为看作是一项投资(即使是自住住宅业可以看成是自己从自己口袋里每月受到租金),那么投资的价值归根到底取决一个因素:租金。
在不考虑贴现的情况下(即不考虑未来1人民币可能进相当于今天的0.5元这个经济学基本原理),目前上海的房价/年租金比率大约在30左右(在半年前的房价最疯狂的时候部分区域达到的了50),这就意味着即在不考虑贴现的因素下,你说投资的一套房产要用30年的租金才能收回,如果进一步考虑贴现因素,这个比例将进一步恶化。而参考外国成熟的房地产市场,房价/年租金大约在15左右。
可能会有很多人说,中国的经济潜力等等因素作用下,上海房价/年租金比率就是应该高。那么接下来,让我们看这个比率的变动趋势,随着房产市场的成熟,房价 /年租金的比率将逐渐与成熟市场靠拢,原因在于随着资本市场的开放,资本在各个市场的流动将变得十分容易,如果房价/年租金的比率很高那么就意味着在这个市场的投资回报率将会很低,资本将流向投资回报率相对较高的市场。
那么接下来的一个问题就是,既然上海的房价/年租金比率那么高,为什么海外热钱还要涌向上海。关于热钱,之所以称之为热,就因为他们强烈的逐利性。根据平时的一些了解,我们可能看到海外热钱(请注意是热钱,我并没有用海外资金这个词)涌进上海的主要分为两部分,第一部分是小钱,即一些海外华人对上海房地产的跟风炒作,第二部分是大钱,比如摩根斯坦利等基金。那些小钱是很笨的,他们就是投资在房价/年租金比率已经很高的住宅市场(博傻),而海外基金主要投资的却是酒店,尤其是连锁性酒店项目,他们投资的经济背景是上海外来经济新酒店的大规模发展,从而赚取的高额利润,同时参考他们投资的其他物业,可以看到他们对于中国的投资并没有违背我前面所说的经济学原理,而是进行了更远大的投资。
那么接下来说说在海外(或者在未来的国内)真正从事房地产投资都是些什么海外资金,一般都是以长些投资为目标的养老基金,因为作为房地产市场成熟的重要标志之一,房产证券化后,比如reit,决定其价格的唯一依据就是租金以及分红率,因此海外投资房地产市场的重要渠道就不是买房子,而是买股票,你说获得就是以红利为表现形式的租金收入。试想在一个流动性很好的市场上,资金将毫无疑问的流向收益率高的房产股票(即房价/年租金率低),因此从长期来看这类股票的收益率普遍会比较接近,目前香港市场的回报率一般在5-6%左右。
进一步可以看到,在这样市场上去发行reit,什么样的房子比较容易发行,那就是房价较低而租金较高,上次听研究reit发行的同事说过,在中国最容易发行上市的房子是广州的房子,最难的就是上海的房子,因为房价太高,租金却很低。
通常所到这里,我朋友就会同意上海房价偏高,但是还会认为房价不会很快跌下来,那么我们接下来来看房价下跌的进程。美国,澳大利亚的房产市场已经很成熟,原因在于其证券化进展顺利,一个成熟市场的表现应该是房价上升的原因在于租金市场的上升,比如澳洲的房子到现在也翻了一倍,其原因是因为房产租金上升了近一倍。回过头来看中国的房地产市场成熟速度,很可喜的看到中国的房产证券化已经开始起步,广州的越秀已经在香港发行上市。同时,中国的资本市场的开放速度已在进一步加速,(其实在考虑地下通道的因素后,中国的资本市场远比我们想象的要开放,否则怎么会有那么多普通市民可以在香港买保险和抄港股呢)
因此,随着市场成熟和资本流动的加强,上海的市民面对着么高的离谱的房价就有了一个套利的机会。比如上海的市民可以在香港购买一百万reit,而在上海就能住上价值两百万的房子,还不用考虑水电维修等麻烦事。这样的套利机会也只有在房地产市场成熟后才有,毕竟购买一套广州的实实在在的房子然后收租金这样的风险和流动性比购买股票差很多,呵呵。
最后还应该考虑的一个问题就是会不会存在上海租金翻倍,而不是房价下跌来调节房价/年租金比率的问题。很不幸的是,目前上海的GDP发展已经遇到阻力,随着工业成本的上升,上海的制造业逐渐往江浙一带迁徙,上海的经济发展前景不容乐观(当然我们的新闻媒体永远是报喜不报忧的),一个明显的信号就是上海未来的经济发展目标已经放弃的了两位数的GDP增长。可以预见上海市民未来的收入不存在上幅度上升的可能性,因此伴随着的就是上海的租金市场将不会很大起色,同时随着越来越多的套牢盘转而进入租赁市场,以及前面所说的海外基金大力投资的经济型酒店的冲击,上海的住宅租赁市场反而存在进一步下跌的可能(可笑的是很多小投资者还将海外基金的进入视作是他们继续持盘的动力)
那么根据上面的分析,上海房价应该在不长的时间内下挫30%左右,我说提出的30-50%是依据对消费者心理的分析,买涨不买跌在任何市场都是一条客观的真理。
不知不觉写了很多,原来我并不想写这片文章,两个原因让我要说点实话,第一就是有些媒体和经济学家(暂且将这些屁股决定脑袋的人也称为家吧)不负责任的言论,第二我的一个朋友批评中国人对于社会的冷漠,所以想了想还是为社会写点东西,即使被人拍转,呵呵。
稿件来源: 商业周刊
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【宋紫凤专栏】从潘美到潘仁美 是艺术加工还是神来之笔(组图)
- 江曾一政策藏污纳垢 老虎前仆后继终南捷径(组图)
- 中国经济旧模式大溃败 注定一个时代已经结束(图)
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 水果皇后——草莓(组图)
- 战火无情 造化弄人 那一代人的离合沧桑(组图)
- 奇观!!!直击春运现场(组图)
- 娇俏可爱 林志玲穿上旗袍像极春丽(组图)
- 组图:外国电影里的十大穿帮镜头
- 摄影2005:震撼的瞬间(组图)
- 组图:中国大陆冬日即景
- 组图:多伦多声援700万人退党集会游行
- 看看这些您能吃得下饭吗?(多图)
- 震撼组图:盘点中国2005年
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 表达夫妻情深的金句 竟被形容为夫妻失和(图)
- “暴雨”导致梅大高速塌陷?分析:中共统治下 中国问题无穷尽(图)
- 香港首季GDP增2.7% 七成中小企称营业额较疫情前差
- 美国官员:俄罗斯军队进入尼日尔美军基地(图)
- 土耳其4月通货膨胀率飙至69.8%