房地产老板揭密:拿地需要进贡

发表：2006-11-23 23:18

有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延

“我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总

上海一开发商亦坦言，“以目前上海的楼价水平，利润超过１００％。其实灰色成本若是摊在房价里，比例并不高。”

安徽省安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿，涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出，如果是500套房子，每户就要承担“行贿成本”2000元

“我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总说。

此话已被多次验证。北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金等官员，皆涉嫌与房地产有关的经济问题。另据媒体披露，上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦也涉嫌受贿，已被隔离审查。

解密两大“弹性空间”

海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”

盖房子先要拿地。２００３年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占５％，其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从１９９２年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。

为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不吝代价。这位老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了５０００万元利润，我愿意拿出２０００万甚至更多。”另一位房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘优惠’就看官员的脸色了。”

土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后，国家规定：土地必须以公开招投标方式出让。但是，这依然存有可供操作的空间。

北京合作建房发起人于凌罡说，“项目回扣中间人的经手费一般是１％－１．８％，一个总投资额５亿的项目，经手费可以超过５００万。”

而“项目经手人”的主要职责，依照北京一房地产公司老总的说法，无外是通过疏通关系，在招标中与地方政府形成默契，以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有些时候，符合条件的竞标者，在招标开始时就剩下一两家，输赢早已内定。这笔公关费用，当然由开发商埋单。

１９８０年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过１００亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

土地到手后，接下来的是规划设计。一般而言，土地出让之时，容积率等参数已基本设定，但总有开发商希望在这里做文章。容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，对开发商而言，哪怕是百分之几的误差，影响的收益将是以数百万甚至千万计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。

某房地产公司的老总形象地说，“我的一块地上是可以建１０万平方米房子还是１２万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是２０００块，多１万平方，便是现实的２０００万收入，我花多大公关代价也愿意。”

但开发商在建设完毕后，容积率略微超出一些，小数点上的出入并不容易察觉。“职能部门的监管查处力度也是因人而异，许多时候根本就是因钱而异。”上述老总直言。

某些公章染成了灰色

一个房地产项目从签定意向、选址试点直至销售，有数十道环节。除了熟知的国土、规划、建设等部门外，还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。

“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延说。

一些开发商认为，单纯为了节省时间，就需要额外给些花费。否则的话，一个部门多花一两天，全部手续就要拖延一两个月。对于多用“抛彩球”的方式筹措资金的开发商而言，销售回笼资金越早，下一桶金淘得就越快。

“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则几万。”某地产老总告诉本报记者，虽不是大数字，但从审批到验收，这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少”。

时间因素外，诸如消防通道、人防设施，有时难免与小区规划冲突。开发商当然希望这些“小节”为自己的小区规划让步，这种让步也需要付出成本。譬如人防设施，许多公司往往将其作为后续的地下车库或地下商业设施来建设，这是违反规定的，但管理部门睁一只眼、闭一只眼也就过去了。
这位老总说，在他所处的城市，不少小区都存在规划上的瑕疵，但被处罚的较少——没有其他原因，事前打好招呼了。

正式动工建设前，政府各职能部门往往以会议形式，对开发商设计方案进行三堂会审。早几年，灰色成本曾在会议前夕，以信封装现金形式发放。“现在隐蔽了许多，事先的公关工作早在审议会议之前已经悄然运作。”一位开发商说。

灰色成本甚至渗透到了房产进入实质销售阶段后。本报记者在盐城采访国内首份官方楼价成本清单时，一浙江开发商无奈地说，其首期销售的楼盘中，近９０％房子的销售价格，因为“有人打招呼，被迫让利或折扣”。所以，他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。

２００６年５月１７日，“国六条”出台，规定套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。但时至今日，许多地方政府相应细则迟迟不出，某种程度上又促成了灰色成本滋生的空间。上海一地产公司副总坦率地说，许多开发商为了规避这个门槛，想方设法赶在规定生效日期前完成规划审批方案，这当然需要在正常程序之外花工夫。

如何转嫁给消费者

上不了桌面的灰色成本，开发商在后期成本测算中，如何入账？政策允许范围内的管理费用空间相对有限，只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则，真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。“与建筑商签定合同时，抬高合同标的即可。”上海一开发商坦言。

“建安成本”成为灰色成本阳光化的通道的另外一原因是：建筑行业税率较低，抬高标底所产生的税赋相对较少。

当然，开发商决不会自己为灰色成本埋单，而是要转嫁给消费者。２００５年，安徽省安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的１９个负责人行贿，涉案金额达到１００多万元。简单计算便可得出，如果是５００套房子，每户就要承担“行贿成本”２０００元；如果是２００套，承担５０００元；如果是１００套，那么每个购房户承担的“行贿成本”，达１万元以上。

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