发表时间： 2007-02-26 06:02:04作者：
乔迁新居本是件令人开心的事，但不少买房人的真实感受却是幸福中难隐“窝火”。“且不说房价高，你倾尽所有，还得从头到尾任人宰割。”杨光先生愤愤不平，在整个商品房交易中，为什么购房人总不能摆脱受摆布的“绵羊”角色？更多的买房人则在网上表达新年愿望：消除商品房交易中的三大“霸王”行为。
三大“霸王”行为令人愤愤不平
杨光先生在上海浦东买了套房，农历春节前正式交付。交房当日，开发商临时通知业主，由物业公司代为交付；物业公司则要求，业主必须先签协议，并交清6个月的物业管理费、公共维修基金及其他各项费用，然后才给房屋钥匙。收房时究竟该先验房还是先签协议、先交费？杨先生的质疑所指的正是眼下房屋交易环节的投诉热点之一：“霸王交付”。
所谓“霸王交付”，就是验房在先、缴费在后的交房顺序被开发商强制性地颠倒了，目的在于逃避其应承担的房屋质量责任。杨光说，因为想“息事宁人”，他按照物业公司的要求签了约、交了钱，结果，拿了钥匙后才发现，物业公司根本不管验房的事。杨先生只好自己请来验房师，发现一堆质量问题：水泥地高低不一、门框不正、甚至客厅的开间两端不等长……等到再去找开发商时，开发商竟回答：房子已经签收了，找物业公司维修吧。
如果说先缴费还是先验房尚属程序上的霸道，那么，“霸王险”“霸王约”则属于实体性霸道了。
所谓“霸王险”，是指买房办抵押贷款时，借款人(也就是买房人)竟要为银行房贷投保。保险的购买人是买房人，而保险的受益人则是银行。既然房屋已经抵押给了银行，并且银行已经赚取了所放贷款的利息，贷款风险理当由银行自负。但现实中，买房人必须为银行购买保险，开发商还与银行联手指定保险公司，买房人只得为此付出少则数千元，多则上万元的保费。
“霸王约”更是不公平。尽管商品房预售、销售合同已经是主管部门统一的制式合同，但合同中的选择性条款、补充条款，定夺权在开发商，买房人只有“签字画押”的份。再不公平的条款，买房人的反对往往只能得到售楼人员千篇一律地回答：“公司就这样规定的，条款不能修改，要么你不签合同。”
“霸王”行为靠什么制止？
业内人士指出，面对“霸王交付”“霸王险”的猖獗，有关主管部门应该适度干预，明确规则；而对于“霸王约”，则要更多地依靠供求关系来改变。
一位取名“天下寒士”的网友说，交钥匙是买房人与开发商完成购房合同的最后一道手续，拿到钥匙后，买房人才开始和物业公司发生新的契约关系。现在，拿钥匙之后才应该发生的物业管理费、公共维修基金以及契税等费用的交付，却成了能否拿到钥匙的前提条件，于法无据。许多物业公司与开发商有千丝万缕的联系，巨额维修基金等费用常常被滞留，被开发商挪作他用，或从中吃“利息”。
业内人士指出，主管部门统一制作的购房合同应明确公共维修基金交纳时间，譬如规定：由业主个人交纳的，需在房屋实测面积出来之后、在办理入住手续之前交纳；如业主自愿让开发商或物业公司代缴的，可在购房合同中约定，代缴方必须在多少工作日之内提供专用发票，以避免资金被挪用。
而对于“霸王约”，业内专家认为，解决之道在于供求。供不应求的市场是卖方市场，在卖方市场中，购房人无论怎样运用法律工具结果很可能都是徒劳的，因为可供开发商选择的买家很多，而供购买人选择的房子少。要想获得房子，购房人往往得放弃权利，迁就交易。要改变这一现状，就得先改变商品住宅的供求关系。
但正如房地产研究者李开发指出的那样，目前房地产市场一个大问题有待解决：各类房屋计划供应量与社会需求量没有管理与供应指标，供需不搭界，开发没有指标，位置没有明确，囤地待涨价成了普遍现象。在供求紧张的形势下，交易环节中的“霸王行为”的存在也就不足为怪了。
三大“霸王”行为令人愤愤不平
杨光先生在上海浦东买了套房，农历春节前正式交付。交房当日，开发商临时通知业主，由物业公司代为交付；物业公司则要求，业主必须先签协议，并交清6个月的物业管理费、公共维修基金及其他各项费用，然后才给房屋钥匙。收房时究竟该先验房还是先签协议、先交费？杨先生的质疑所指的正是眼下房屋交易环节的投诉热点之一：“霸王交付”。
所谓“霸王交付”，就是验房在先、缴费在后的交房顺序被开发商强制性地颠倒了，目的在于逃避其应承担的房屋质量责任。杨光说，因为想“息事宁人”，他按照物业公司的要求签了约、交了钱，结果，拿了钥匙后才发现，物业公司根本不管验房的事。杨先生只好自己请来验房师，发现一堆质量问题：水泥地高低不一、门框不正、甚至客厅的开间两端不等长……等到再去找开发商时，开发商竟回答：房子已经签收了，找物业公司维修吧。
如果说先缴费还是先验房尚属程序上的霸道，那么，“霸王险”“霸王约”则属于实体性霸道了。
所谓“霸王险”，是指买房办抵押贷款时，借款人(也就是买房人)竟要为银行房贷投保。保险的购买人是买房人，而保险的受益人则是银行。既然房屋已经抵押给了银行，并且银行已经赚取了所放贷款的利息，贷款风险理当由银行自负。但现实中，买房人必须为银行购买保险，开发商还与银行联手指定保险公司，买房人只得为此付出少则数千元，多则上万元的保费。
“霸王约”更是不公平。尽管商品房预售、销售合同已经是主管部门统一的制式合同，但合同中的选择性条款、补充条款，定夺权在开发商，买房人只有“签字画押”的份。再不公平的条款，买房人的反对往往只能得到售楼人员千篇一律地回答：“公司就这样规定的，条款不能修改，要么你不签合同。”
“霸王”行为靠什么制止？
业内人士指出，面对“霸王交付”“霸王险”的猖獗，有关主管部门应该适度干预，明确规则；而对于“霸王约”，则要更多地依靠供求关系来改变。
一位取名“天下寒士”的网友说，交钥匙是买房人与开发商完成购房合同的最后一道手续，拿到钥匙后，买房人才开始和物业公司发生新的契约关系。现在，拿钥匙之后才应该发生的物业管理费、公共维修基金以及契税等费用的交付，却成了能否拿到钥匙的前提条件，于法无据。许多物业公司与开发商有千丝万缕的联系，巨额维修基金等费用常常被滞留，被开发商挪作他用，或从中吃“利息”。
业内人士指出，主管部门统一制作的购房合同应明确公共维修基金交纳时间，譬如规定：由业主个人交纳的，需在房屋实测面积出来之后、在办理入住手续之前交纳；如业主自愿让开发商或物业公司代缴的，可在购房合同中约定，代缴方必须在多少工作日之内提供专用发票，以避免资金被挪用。
而对于“霸王约”，业内专家认为，解决之道在于供求。供不应求的市场是卖方市场，在卖方市场中，购房人无论怎样运用法律工具结果很可能都是徒劳的，因为可供开发商选择的买家很多，而供购买人选择的房子少。要想获得房子，购房人往往得放弃权利，迁就交易。要改变这一现状，就得先改变商品住宅的供求关系。
但正如房地产研究者李开发指出的那样，目前房地产市场一个大问题有待解决：各类房屋计划供应量与社会需求量没有管理与供应指标，供需不搭界，开发没有指标，位置没有明确，囤地待涨价成了普遍现象。在供求紧张的形势下，交易环节中的“霸王行为”的存在也就不足为怪了。
