在房价下跌时卖房子的经历(图)
房价开始下跌以前,我买了一栋新房子。由于懒得搬家,所以没把旧房子及时脱手。还可笑地打着如意算盘:准备新房子快完工的时候,再把旧房子卖了,直接搬入新居。这样就出现一个情况:同时手里有两栋房子。
房价下跌以后,买房子容易,卖房子难。要是你富可敌国,那倒是不打紧。可是我还靠着卖旧屋的钱去买新屋。要是旧屋卖不掉,新屋不但买不下来,而且连好几万元的定金也要付之东流。眼看新屋一天一天接近完工,可是旧屋还没脱手,才感到有点火烧眉毛。糊里糊涂逆水行舟,不得已在房市下跌后,开始卖屋。这才知道其中的学问大极了。现在把自己的教训拿出来与大家共享。希望前车可鉴,对大家有些帮助。
首先,是怎么挑选中介的问题。
中介的能力大相迳庭:有的一年只卖掉几栋,有的竟然能卖掉上百栋!为了及时把旧屋卖一个好价钱,挑一个能干的中介是毋庸置疑的。打了一通电话以后,对有些中介的表现真是敬佩之至:他们不但房子卖得快,还价格卖得高。任何房子似乎都能不费吹灰之力,转眼就给你卖一个超好的价格。请来估价的中介们,拍着胸脯,趾高气昂,口若悬河,一个比一个精彩。我们就挑了一个既卖得多,又卖得快,且卖得高的中介。他一年卖多少房子,是不能造假的,都有据可查。这还能有错吗?
没想到跟中介签好半年的合约以后,才明白自己倒霉在哪里了。(一)开价高的中介并不能最终保证就把你的房子卖那个价。房子卖什么价,得看市场。由不得中介决定。有些中介给你一个偏高的价格。目的是拿到卖你房子的合同。房子上市以后,卖不掉,你自己就得乖乖降价。(二)能卖多少栋房子不单纯与中介推销的能力有关,还跟他手里有多少卖房合同的数目有关。合同多了,卖掉的房子自然就多些,并不见得是推销的能力强,而可能是拉合同的能力强。为了拉到合同,有些中介就不惜夸口,先把你的房子夸一番,然后开一个偏高的价格,其实是空头支票。(三)我们的中介拿到我们卖房合同后,就开始指导我们怎么准备卖房。无非是怎么升级厨房台面、怎么加铺地砖、怎么升级地板。卖家花的钱越多,中介越好当。房子还没卖,先花了上万的装修费。你要有点犹豫,中介马上给你打招呼,“卖不掉别怪我!”(四)有些中介手里有很多合同,其实对卖家并不好。那么多房子,一个人管不过来,必然就把精力集中在价位偏高的大房子上。一般的房子,根本没精力顾及。有时搞Open House很久才来一次。无奈只好自己搞。来看房的还以为是我们Sale by Owner。又不好意思说中介没时间。哭笑不得。
挑选中介要看其关心的程度。不能找一个到时只管取钱的。找中介也最好找跟你房屋类型对口的。如果一个中介手里有很多豪宅,那么你的小房子就必然受冷落。有的中介对房屋检查、定金存放、合同审定毫无兴趣。要注意些什么,要准备些什么,都不闻不问。就是等最后来拿钱。无论跟什么中介都要签短期合同。越短越好。结果我们却签了半年。中途不满意,想换一个也很麻烦。
其次,我们还请了一个糟糕律师。
我们的律师是由我们的中介介绍的。卖家请的律师本来是起监督作用的:看看买卖过程是不是符合卖家的利益。可是一旦律师是中介介绍的,那么律师的利益不再是维护卖家,而是维护中介:只要把房子卖掉就好。而卖家的利益能维护则维护,不能维护就不管,甚至为了成交,可以出卖我们的利益。在交易过程中,买家有时提出无理要求,要这要那。我们的律师居然不但不据理力争,还要求我们同意很多条款。律师最关心的是把房子卖掉,至于什么条件,他毫无兴趣。找他写个信,打个电话,不但态度厌烦,而且还加上许多费用。
更有甚者,我们有时真怀疑我们花钱请的律师到底为谁服务。有一次,我们的律师收到买家律师的来信提出无理要求,我们的律师竟然说,对方是很厉害的律师,最好就照他说的办。后来成交以后,我们的律师又问,以前有不满意对方的地方,要不要起诉对方,他可以帮忙。既然他怕对方的律师,怎么还敢打官司?原来成交以后,他和中介都拿到了钱。在这样的情况下,他再怂恿你去打官司。能不能赢,他根本不在乎。只要开打,他就有额外收入。律师由中介介绍,沆瀣一气,是一个很大的教训。
其三,碰上形形色色的买家
由于中介忙不过来,我们有时只好自己做Open House。见了不少买家。不见不知道,一见吓一跳,才知道自己对卖房了解太少。
(一)对别的文化不了解。我们买旧屋时专门挑选了大门和窗子都朝南的房子。朝南冬暖夏凉,采光充足。房子其他都可以改装,就是方向不能改。朝南成了我们的一个卖点。没想到西方人对此根本不在乎。夏天热开冷气,冬天冷开暖气。跟他讲方向,简直就是对牛弹琴。更有甚者,来看房的有很多是印度裔的家庭,印度人喜欢朝北的房子。我们拿着指南针证明这房子朝南。别人一看就走了,闹了笑话,自己还蒙在鼓里。
(二)很多来看房的并不是买房的,而是卖房的。他们来看房是想知道自己的房子可以卖多少价。又不好说是自己也要卖房,就藉口是给朋友看,其实就是给自己卖房做准备。还有的人来看房,是自己先来。然后带配偶来,接着是带孩子来,带父母来,带亲戚朋友来,再就是整个村子一起来。同一个房子看了又看,真不知他们哪来那么多的精力。中介带人来看房,有时就给你15分钟准备。对那些反复来看又明知不会买的,也不好拒绝。无论你是在厕所办公、浴室洗澡、在餐桌上吃饭、在床上睡觉、两口子亲热也好,你得马上一个鲤鱼打挺,跳将起来,把房子收拾一番,落荒而逃。
(三)还有一个买主尤其特别。他老打电话来问,房子卖了没有。告诉他房子还没卖掉,他就说谢谢把电话挂了。后来听说有人出价准备买,他就来劲儿了。他也出个价,非要把人家挤走。等你准备把房子卖给他,他就开始支支吾吾,说还要考虑考虑。再去电话问他,他就说不买了。不久他又来电话问,有没有别人要买。正好又有另一家出了定金,他又故伎重演,开出一个稍高的价格。我们学乖了,向他要支票定金,他非要我们把别人的定金退了,他才给。而且信誓旦旦,绝不爽约,并跟你商量什么时候可以搬入。可是我们把别人的定金一退,他马上就打退堂鼓。理由是,上次虽然跟老婆商量过了,这次还要重新商量。
(四)房价下跌要防范趁火打劫的人。我们因为新屋付款期已到,而旧屋还没卖掉,情况有点十万火急。这时来了一个买主。他一副文绉绉的样子,态度诚恳得不能再诚恳。把房子里里外外看了好几遍,表示很喜欢。他太太看了,也喜欢得不能再喜欢。没地下室没壁炉都不成问题。愿意出价买下。可是他提出一个问题:“那么好的房子,你们为什么着急卖掉呢?房子是不是有质量问题?”看他那么诚恳,也为了打消他的顾虑,我们就实话告诉他:我们把旧屋卖了才能买新屋。如果旧屋不卖,新屋不但买不下来,几万定金都要泡汤。他听了显出很同情的样子。我们觉得总算有救了,欢欢喜喜,准备过几天签合同。中介表示,只要他的佣金无损,你们自己商量也好。
签合同的那天,他再次强调说他特别喜欢我们的房子,而且也是为了帮我们一个忙。我们感动得都差不多要涕零。为了把房子卖掉,我和太太主动把房价降低了3万。经过协商,一切就绪,约好了时间签合同。
到了签约的时候,买方忽然提出要一些家具。又经过协商,同意送一套早餐家具,总算签下了合同。
第2天买方来电话说,因为没有壁炉,要求再降价5千。不然合约就作废。买方早就把房子看了5、6遍,明知没有壁炉,纯粹是藉口。为了把房子卖掉,我们妥协把洗衣机和烘干机送给买方。总算买方同意把合同给律师过目。可是双方为了买方何时付第2笔定金再次发生争执。
房屋交易的合同其实只对卖方有较大约束。一旦签好合同,卖主就不可以再让其他人来看房。而买方则可以接着看其他房子。买方虽然要付两笔定金,而且都是在卖方律师手里,可是买方一旦反悔,卖方要买方赔偿,还得上法院。一旦有诉讼,那房子就暂时不能卖,要等诉讼结束。因为这个原因,卖方签合同要特别小心。而那个买主也知道其中奥秘,所以在给第2笔定金上故意制造很多纠纷。
对方坚持要等房屋检查的书面报告出来后才付第2笔定金。虽然房检的人可以马上口头告诉买主房子有什么问题,但是他们坚持要等书面报告。而书面报告何时出来,对方坚持不让确定日期。那等于第2笔定金没有保证。对方的律师却要我们相信买方。我们越想越觉得不对,如果大家都靠相信对方,那还签什么合同?简直是一个圈套。
我们正在犹豫,对方又提出一个无理要求,想列入合同。在房屋交接时,如果发现一个问题要罚款$1000。我们几乎没听明白。于是问对方如果墙上有一个钉子洞怎么算?对方回答也要罚款 $1000!那么大个房子,又不是崭新的,也没有十全十美的东西,要找出几10个所谓的问题很容易。而且我们找人修也不行,一定要罚款$1000。包括我们无偿送给他的冰箱窗帘和其他电器有问题也要罚款。对方简直就是敲诈了。
如果我们跟他签了合同,那就掉到了一个陷阱里。不但房子卖不掉,还要面临很多罚款,搞不好还要打官司。这时我们才下决心,跟这样的买主一刀两断。
后来我们房子是妥善卖掉了。可是这件事情告诉我们:换房子,最好是先卖掉旧屋,再卖新屋。有的人就是趁火打劫。一定要坚持原则。超过了协商的限度,要敢于拒绝。
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