博鳌共识：中国楼市成险局 滑入下降通道
中国房地产开发商在2008年博鳌房地产论坛上得到一个普遍性的结论：楼市正在进入一个下降通道。从一定程度上来看，开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。
全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前楼市出现交易量下跌，正处于滞胀初期。和今年雪灾或者是证券市场暴跌所引发股灾不同，楼市还尚未有房灾形成，但整个楼市今年来看是一个险局。
不是降不降，是降多少
上海《东方早报》报道，曾杰是江西一家房地产开发商的负责人，他表示，最近，江西楼盘陷入了明显的销售困境。刚刚过去的5月，江西楼盘成交量同比下跌了 60%。去年是一个很特殊的例子，全国市场的火热使得各个市场都创下了销售记录。可是，一个很现实的问题是，即使和2006年相比，成交量也跌了40%。
二三线城市的低迷让众人对地产市场变得更加悲观。在此之前，众多地产业内人士认为，包括深圳、广州在内的市场之所以出现调整，是因为房价的上涨过于迅速，导致价格严重脱离实际。但是，目前来看，被认为价格没有到位的地区同样出现了严重的观望情绪。
即使是高端市场，销售同样也遇到了瓶颈。云顶至尊是厦门最顶级的豪宅，项目销售代表欧阳立新只身来到博鳌论坛，和很多典型的小型房地产公司一样，这个公司以项目起家。她表示，和以前相比，项目明显销售缓慢，"跑不动了。"她说，很长时间也难成交一套。
欧阳说道，公司准备把项目拿到香港等地进行海外销售。6月17日，正在筹备上市的龙湖地产也预备将一个北京地产项目拿到香港推介。实际上，最近一个阶段，楼盘海外销售再次兴起，国内市场的萎缩让开发商不得不寄希望于海外市场。
"我们想知道，究竟哪里会降，降多少，降多久？"一家代理公司的人员这样提问。对于很多业内人士来讲，市场遇冷已经不再是一个需要讨论的论点，而变成了一个普遍性的事实。目前他们所关心的是，各个地区将会遭遇多大幅度的调整。
开发商财务状况料恶化
清华大学经济管理学院教授朱武祥提供的研究数据显示，随着中国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。万科在2003-2007年的年均收入增长达到54%，保利甚至高达90%。这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。
朱武祥指出，一旦市场出现逆转，公司的财务状况就将出现严重恶化。举例而言，香港市场也曾有大量公司采取高土地储备的发展战略，但1982年的市场周期使得众多地产商陷入危机。
目前，市场的逆转正在出现。除了成交量的下降，地产公司资金链也被全面收紧，瑞士信贷投资银行部董事江涛表示，随着准备金率的不断提高，国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。
与国内的信贷紧缩几乎同步，外部资本市场也并不理想。江涛表示，国际市场在过去一年当中急转直下。"去年上半年，私募融资非常方便，我们把项目带到投资者面前，常常两个礼拜就能够获得超额认购；但到了去年下半年，情况出现明显变化，我们推销延长到了两个月，三个月甚至四个月也无法获得足额认购，无奈之下，在企业接受的情况下，不得不进行分段融资，先拿到一部分资金。"
朱武祥表示，和以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业正在遭遇空前的地震并即将陷入普遍困境。这种情形类似于此前的中国彩电行业。朱武祥指出，以目前的资金链状况，约有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情况下，才有可能实现财务平衡。
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楼市深陷滞销僵局 北京退房潮愈演愈烈
北京房屋销售今年以来一蹶不振，而退房潮愈演愈烈。分析认为，这并不能说明房价见顶。由于今年楼盘的销售周期非常短，因此国庆节有望迎来市场回暖。
《北京晨报》报道，被问及退房率保持在多少是正常状态，国瑞城销售总监齐志辉说："事实上没有绝对值。退房现象要看阶段性，像去年上半年在京销售的多数项目都没有退房，而今大家听到20%以内的退房率都不吃惊。"
齐志辉介绍，事实上这次退房潮从去年9月底出台了"提高二套房首付"政策后就没有停止过，之前很多购房人没赶上新政策实施前的"末班车"，因需要补交首付而一时凑不够钱而退房。齐志辉透露："王石的拐点说、众多楼盘的集中打折促销，助长了购房人的退房情绪。东三环周边的多个在售项目退房率都维持在15%左右，大家一致的看法是在20%还是正常的范围内。"
李文杰坦言，很多开发商并不在意其退房情况，往往还自行退房达到销控的目的。"对于开发商而言，在官方网站上公布出10%或是20%的退房率对他们并无太大影响，因此政府只是进行了数据的统计，而没有对退房率高的项目实行任何措施。"齐志辉表示："买了再退，对开发商并没有什么资金损失，政府也从未出台过相关的政策进行处罚。当然一般开发商会自行定个比例，以不至于影响到正常的房屋销售，但是可以控制房源。"据悉，此前多数开发商均是靠退房达到项目开盘假繁荣或是捂盘抬价再出售。
亚豪机构副总经理高姗表示，退房率升高一方面表现出当前购房人对于房地产市场走势的悲观心态，另一方面，也是面临开发商大力促销后的无奈选择。但高姗提示购房人，选择退房不仅定金不可能得到返还，将按合同赔付开发企业一定的违约金。在目前CPI指数升高，增幅在 8%左右的背景下，资金在无形中缩水，选择退房、持币观望将有可能造成更大的损失。
高姗说："目前出口受人民币升值影响有所收缩，投资保持平稳，大力促进需求增长成为支撑中国经济持续向好的源动力，因此房地产市场前景看好，市场低迷仅是暂时的。"高姗建议买房人，在此时更应冷静的看待市场变化，不要盲从，根据实际需求选择是否购房。
退房潮愈演愈烈，"房价见顶"的说法开始在市场上蔓延。对此，李文杰表示不能同意这样的说法："虽然市场在一段时间内出现观望，但是从官方的统计数据可以看到，房价还是上涨的。只是上涨的幅度小的很多，只能说楼市进入平稳的涨幅期。"
齐志辉指出，现在很多购房人的想法都是在楼市抄底，尤其期待奥运会之后房价会跌。"如果看好中国的经济发展，就能预期到奥运之后房价是不会下降的。反而因为积攒了一段时间的刚性需求一时爆发，导致房价出现补涨。"在齐志辉看来，由于距离奥运会结束的时间也不过几个月，购房人的观望情绪会一直延续到这之后。事实上今年楼盘的销售周期非常短，因此年内最后一个黄金周国庆节有望迎来市场回暖。
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深圳房价连续三个月下降 住宅空置面积大增
深圳5月房地产市场成交量继续回升，今年5月，新建商品住宅销售面积为38.48万平方米，环比增加15.31%，销售均价为11014.14元/平方米，环比下降7.92%，深圳房价连续三个月出现下降。
有研究人员分析认为，深圳楼市6月或有变化。由于5月别墅销售情况会在6月体现，加上6月新盘的价格普遍高于上月，6月份全市住宅成交均价可能会上涨。
新房价格继续下降
《深圳商报》报道，据市房地产研究中心副主任王锋介绍，按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2008年1月至4月，深圳新建住房销售价格同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%。
王锋说，深圳房价经过较大幅调整后，基本回到去年初水平。从近期情况来看，"90/70政策"作用凸显。今年前5月，90平方米以下商品住宅销售套数占销售总套数比例分别为67.64%、67.86%、68.99%、58.67%、77.28%。
住宅空置面积大增
数据显示，今年1月至5月，深圳完成房地产开发投资161.37亿元，同比增加7.75%，其中完成商品住宅投资120.16亿元，同比增加 17.49%。商品房新开工面积368.52万平方米，其中住宅新开工面积251.51万平方米，同比减少3.97%。商品房空置面积163.26万平方米，同比增加20%，其中住宅空置面积67.18万平方米，同比增加82.26%。
1月至5月，特区外商品住宅销售面积94.01万平方米，占全市销售面积的75.94%。
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广州地产5月变个脸 量价齐跌转向价跌量升
广州楼市一改以往的量价齐跌，而是转向价跌量升。5月成交量达到六千套，只能说稍微好转。业内人士认为，中小户型产品、限价房等产品在期间起了不可忽视的作用。而这些产品要么总价不高，要么单价低，在一定程度上能化解人们的观望情绪。
分析称，六千套的成交，以及中小户型带来的促动，似乎让人们觉得即将的日子"春暖花开"。对于后市，不能完全把握。但在上升的成交量之后，也隐藏了些不利因素。
央行5月12日再度上调存款准备金率0.5%至16.5%，尽管该举动针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时，央行上海总部又发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并要求沪上银行严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。银行将在严格控制对房企贷款的同时，加大对应收本息的催讨力度。这一政策不会仅仅影响上海，对其他一些城市的影响不可忽视。大部分房企资金吃紧可能因此出现资金链断裂的情况，房企项目转让大幅增加、中小房企大面积倒闭、房产行业大洗牌、房价大跌等都是有可能发生的事。
现时热门的楼盘，要么是户型取胜，要么是价格、地段，不再有像从前一样，处处显风光。因此，在销量上涨的情况下，不可忽略这些不利的因素。
中小户型抢市
《南方都市报 》报道，五一前后，很多中小户型产品纷纷上马。从阳光家缘网登记情况来看，中小户型产品成交效果不错。90/70政策出台半年多，这时已经有众多在这一政策影响下的产品上市。兰亭熙园、光大水岸榕城、汇峰苑、雅居乐雕刻时光、可逸豪苑等所提供的产品便多以中小户型为主。其中，可逸豪苑在5月中旬正式开售，成交量与其五一时看盘的火爆气氛相匹配。推货250套，当日成交200套。保利心语花园于5月中旬开售其E、H栋产品，其中有60多平方米的小户型，大大拉低了总价。且从珠江新城未来的发展前景看，这类房的投资价值会比较突出，年轻白领自住门槛也不至于太高。故保利心语的小户型也成了"宠儿"。
有业内人士认为，目前各区域基本都有中小户型产品销售，提升竞争力的方式除了调低价格外，还应该提升产品的附加值，在设计上多下功夫。光大水岸榕城取得开门红，一下热销300套，接着将推出十多套投资公寓，面积约38-43平方米，总价最低40万。这批产品带独立大阳台和入户大花园，相信应该会给其产品加分不少。
限价房赢取众多"粉丝"
限价房方面，基本是上一个便热门一个。早前，保利西子湾、万科新里程成绩不错，五月上马的龙光峰景华庭、中海金沙馨园则拉来众多买家。龙光峰景华庭5000多的登记量以及中海金沙馨园当即200套的成交，都可以说明其热门程度。
限价房带来的不仅是拉高了5月的成交量，还影响着5月的价格。金沙洲的时代糖果价低西子湾限价房曾被炒作一时。后来其附近的中海金沙湾房价也相应下调，一度为6500元/平方米，与西子湾相当，这或许也是受到限价房的影响。如今龙光峰景华庭则以4000元/平方米的价格赢取众多"粉丝"。
好地段产品聚人气
从销售排行榜上，可以发现，常常出现在排行榜前端的多集中在某几个区域。经纬地产"五一"广州楼市销情综述中便提出了这一点。
可逸豪苑、翠城花园、兰亭熙园就集中在海珠区，这些项目充分利用了越秀、荔湾区供应淡静期的有利时机，吸引了不少眼球。番禺华南板块则有老牌劲旅南国奥园"果岭一号"和广州雅居乐"雕刻时光"。
其中"雕刻时光"组团自4月27日推出147套，到五一时，已成交超过八成。广园东板块，单凭碧桂园凤凰城的一盘之力，就已经将板块楼市的热度推至沸点。其推出的"美寓"洋房组团和"泊林"别墅以一贯的"价廉物美"大受热捧。在北天河板块，云集了富力院士庭、保利林海山庄、合景瑜翠园、利海君林天下等品牌发展商开发的项目，在五一假日期间总体的楼市交投气氛亦相对良好。
其中瑜翠园在5月2日开售当天成交超过80套；保利林海山庄在"五一"档期成交约100套。白云大道沿线楼市在云山诗意、万科云山、岭南新世界、托斯卡纳等主力项目的牵引下，整体在"五一"假期也取得了良好的人气与销量。
