李嘉诚卷土重来 入主上海最后黄金地块

发表:2009-07-19 23:43
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持续攀升的房价,使每一寸可供开发的土地都变得热气逼人。过去几年人们避之惟恐不及的,位于上海市静安区东北部的东八块区域,亦再度使人垂涎。

月初,紧邻东八块的西斯文里地块围墙之中,陆续有打桩设备、管桩运抵。7月12日,现场一位黑衣包工头说,该地可以确认是和记黄埔地块:“这里的地皮是黄金铺成,说建成后只租不卖。”

西斯文里就镶嵌在因周正毅,而一举成名的“东八块”区域中间。2003年,上海首富周正毅案发,被誉为上海最后黄金地、占地约18万平方米的“东八块”,顿成是非之地...。其盘根错节之利益和难以言说之意味,令众多地产豪门望而却步。。

周案之后,“东八块”由静安区政府全面回收,规划进行了较大调整。继南面三个街坊建为公园绿地之后,北面的五个街坊,最终被划入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区 —— 规划和相关基础设施改造已在进行中。

西斯文里项目,亦在此新规划的“绝版黄金宝地”之中。它虽不属于周正毅当年所签的老东八块,但由于紧密相连,而共属于百姓口中的“大东八块地区”。

对此,即便是原东八块的业主们在概念上也很模糊,以至于和黄入主西斯文里后,他们群情激愤,发出《致香港首富李嘉诚》之公开信,称查阅上海房地产交易资料。未见“东八块”出让信息,于是在香港媒体上逼宫李嘉诚,要求其公开交代获得上述地块的详细资料!

众多媒体,都曾以『李嘉诚接手周正毅原东八块项目』为题进行大幅报道,和记黄埔则一直对此不置一词。

为此,本报向上海市静安区权威人士求证此事。该人士称:“事实上,西斯文里地块并不属于周正毅在2002年签下的八个街坊的土地,而是位于东八块大区域中的另外一个地块。”

然而,对普通百姓来说,东八块并不是一个简单的地理概念,而是那个地产枭雄盛行,官商共舞于灰色土地出让游戏时代的符号。

所以,当上海地产又进入一个反弹、甚至即创新高的行业周期,人们对西斯文里新主人的关注,也就超出了一般意义。

“东八块”战乱时代

在上一轮地产暴涨周期中,“东八块”曾经是上海最大的伤疤。此地作为上海首富周正毅的发家筹码,一度被视为当时中国城市土地制度不健全的象征,引发诸多争议,并间接引发上海官场反腐风潮。

这个被誉为「上海最后一块黄金地」的旧城区,位于上海市静安区东北部,由八个连绵的旧街坊组成 ─ 东至成都北路(南北高架)、南至北京西路、西至石门二路、北至新闸路,总面积17.64万平方米。

上海市静安区委2002年的一份拆迁文件,曾经对这个地块做出如下定义:『东八块是建设双高区的一项重大工程,对改善北部地区居民住房状况和城市形态,意义特别重大。按照既定规划,这个项目启动的最终目的是通过招商,引进外资加快旧区改造。』

2002年5月,上海市政府将这片土地分割为八块,以免土地出让金的模式,与当时的上海首富周正毅,签订了八块国有土地的八个出让合同。

此时的周正毅对外放言:他打算将“东八块”拿下,然后改建为“规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区,投入60亿元人民币,可获得80亿元人民币的投资回报。

根据当时的公开报道,盯上“东八块”的并不仅仅是周正毅一人,来自香港的李嘉诚家族、新鸿基集团等多家财团均对此项目展开过明争暗夺。

后来的故事已众人皆知 —— 周正毅虽然获胜,但由于在土地转让和居民拆迁安置上的众多纠纷,最终引发了连环诉讼和举报。一年之后周锒铛入狱,2003年八月底,上海市政府将该地块回收。

当时的很多报道均证实,政府出面回收上述土地只是权宜之计——这个庞大的旧城改造项目,究竟将如何进行,由谁利用何种方式推进,都是外界关心热点。此后多年,有关这块土地的最终归宿,一直广受关注。

在各种利弊权衡间,数年过去。此时的上海房价和土地价格已经一飞冲天,而市区内可以大规划开发的土地更是所剩无几 —— “东八块”何去何从再度成为热点。

之后,上海市静安区提出新的建设规划。原“东八块”区域内靠南部的三个街坊被规划为公共绿地,而其余五个街坊则内纳入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区。

由此,原饱受争议的“东八块”,事实上已经不再作为一个整体出现——目前划入苏州河滨区的街坊,已经有陆续的拆迁工程展开。

如今,一切已物是人非,周正毅正在二度服刑,而当时铩羽而归的李嘉诚财团,却借助新的规划,再度曲线逼近“东八块”。

和黄曲线重返

五年之后卷土重来,和记黄埔当别有一番滋味在心头。

据本报独家调查,李氏联手上海两家当地公司,共同组建的长和达盛(上海)有限公司已成为西斯文里的新主人。

相关资料显示:在这个项目公司中,李嘉诚旗下的和记黄埔拥有60%的股权,静安区区属企业上海达安房产投资公司占25%股权,剩余的15%股份则由上海盛融投资有限公司持有。根据公开资料,该项目占地1.45万平方米。

不过,和黄此次入主仍然是颇费周章——如果说上一次是与民企地头蛇较量,这一次则是曲线借道地方国企。

工商资料显示,西斯文里地块最早是在1997年批出,当时的中房上海房地产开发总公司(40%),香港金马 长江投资(行情 股吧)有限公司(60%),联合组成的上海金马中房置业有限公司,以1888.64万元的价格从上海房地局获得,原定建设项目为中央广场商办楼。

2002年、2003年,上海金马相继经过第二手、第三手流转,最终其控制权落入上海达安房产投资公司之手——该公司系静安区区属企业。

静安区规划与土地管理局人士告诉本报:“流转的原因相当复杂,有合资双方矛盾,也有上海楼市周期起伏因素造成,该地皮因此成为静安区一个有名的烂尾盘。”

而该“烂尾盘”的最后命运,是由静安区区属房产企业上海达安房产投资公司出面接手。由于限于自身实力因素,达安拉了和记黄埔,国资巨头上海盛融,一起投资西斯文里项目,建设一座不超过100米高的高档物业!

易居中国分析师薛建雄说:“上世纪90年代到2003年之前,上海房地产没有起来的时候,静安区许多旧城改造的项目很大一部分都是通过上海达安进行运作。”目前,位于西斯文里边上,达安城楼盘、达安世纪大厦均为上海达安开发。

在此时间段,周正毅案发。东八块以及其周边相邻的旧城,改造项目均告停止。政府对原“东八块”区域的相关规划正在制定中——最终成型的方案就是目前的南部三个街坊成为绿地,而其余几个街坊进入苏州河滨区,成为“东八块大区域”。

长期关注东八块区域的易居中国分析师薛建雄告诉本报:“在周正毅之前,包括和记黄埔在内的多家港资地产巨头,曾对东八块土地兴趣相当大,但是被政府开出的高地价‘吓跑’”。

“前几年来,上海中心城区的旧改土地,多是由和政府有关系的国资关联公司拿到,所以和记黄埔只能通过参股项目公司等方式,抢滩宝贵地块地产建设。”薛表示。

上海外国投资工作委员会的一份批复显示:2005年,拥有西斯文里项目的公司,将其权益分别卖给英属维京群岛BerightInvestmentsLimited、上海达安房产投资公司和上海盛融投资有限公司。受让方三家公司付出的收购总价为2.925亿。

当时渣打银行(香港)有限公司,出示给上海政府的一份资金状况证明显示,BerightInvestmentsLimited既是和记黄埔地产有限公司控制实体:“资金状况良好,与本行之一切交往均感满意。”

而此后不久,上海金马中房置业有限公司,正式更名为长和达盛(上海)有限公司。2007年新规划设计办公楼项目,新公司注册资本从9933万元增至2.2175亿,投资总额扩大至4.435亿,其中50%自有,50%银行贷款。

至此,和记黄埔终于通过与本地国有企业的联手,曲线逼近东八块区域。

记者经调查得知:该地块目前由项目公司长和达盛公司负责推进。该公司注册资本为2.2175亿,其中地产巨头和记黄埔占公司60%股权、上海达安房产投资公司占25%、上海盛融投资有限公司占15%。在2007年暂列出的项目投资数额为4.435亿。

本报调阅工商资料上长和达盛一份董事会决议显示:“西斯文里”项目用途为办公及商业,总建筑面积约8万平方米。和记黄埔对该项目建设显得极为低调。在和记黄埔有限公司网站列出的上海十大地产项目中,和黄对外称谓为“新闸路项目”。

根据相关信息,这并不是一个特别庞大的项目,在规划中,西斯文里项目总土地费用仅为1.91亿,其它建安成本费用2.525亿。

但毫无疑问这是一笔划算的买卖。此前李嘉诚位于长乐路一座写字楼世纪商贸广场,其建筑面积与西斯文里项目相当,但是地段远逊于西斯文里。2008年5月,世纪商贸物业售出44.38亿元的价格。

业内预计,:以此对比,建成之后的西斯文里项目将会是寸土寸金。但因为这块土地所处位置以及众多话题,仍旧使强势如和记黄埔者也需低调。时至今日,该公司仍对外界问题均持回避态度。

6月,本报致电和记黄埔上海分公司高管,希望了解地块事宜,对方以正在开会、身体不适为由回绝。记者按该公司公关部要求发予采访提纲,截至发稿,并未收到和记黄埔方面答复。

后“东八块”时代

如果说,从西斯文里复杂的流转开发历程,还能看到些许早年的地产运做痕迹,未来的东八块区域则将进入真正严格而规范的流程范式。

西斯文里项目率先破土动工后,静安区对东八块北面的「苏州河滨现代服务业集聚区」的土地储备,亦加紧运作,记者获悉,这里涉及原东八块5个街坊的拆迁。

静安区规划和土地管理局一位主管干部对本报透露,预计今年12月底,原东八块中的60号街坊可以拆迁完毕,待另外几个街坊拆迁完毕后,政府有可能将其一起捆绑进入招牌挂市场,从而落实新的的规划。据透露,已陆续有海内外地产巨头前来探访。

记者在东八块现场看到,其中的60号街坊(大田路西面、山海关路北面),一半已经平整拆完。

“由于新规划的13号地铁线,自然博物馆站坐落于此,所以60号街坊先行拆迁,也有可能先行进入招拍挂市场,目前已经有几家地产巨头前赴现场探访。”静安区规划和土地管理局人士透露。

“越往后拆迁的难度越大,60号街坊东面的59号街坊,67号街坊,尚不知具体何时开始拆迁,我们期望将这三个街坊拆迁完后联合上市,希望出现一家地产巨头将其一起拍走,这样有利于静安区的新规划的统一性。”

静安区规划和土地管理局人士表示:“李嘉诚地块边上还有两个街坊也要拆迁,如果条件允许,静安区也可以让5个街坊一起拍卖”。

静安区规划土地管理局人士告诉本报,公园地面拆迁的资金:“前期的一部分是周正毅付的、后面的拆迁费用均由政府承担。”其没有透露各自的资金支付规模。

静安区规划和土地管理局人士透露:这是静安目前最大的成片旧里改造地区。按规划,未来将全部定位为商业办公、酒店、休闲旅游中心,正好与南面的绿地静安雕塑公园交相辉映。

6月26日,投资12亿的上海自然博物馆在静安雕塑公园内开工,上海市长韩正出席奠基仪式。

静安雕塑公园,绿草成荫。7万平方米的大手笔的绿地,正是上海政府在2003年,从周正毅手中回收东八块后切出的第一块,已经建成的一期地块来自56、57两个街坊,而二期地块即是争议仍旧延绵至今的58号街坊。

2003年5月在律师帮助下,正是来自58号街坊住户及公民代理人,发起对东八块周正毅“利益集团”的上诉。海内外媒体聚焦下,周氏通过东八块展开的一系列资本障眼法浮出水面,其资金链当即分崩离析,周也首次锒铛下狱。

而如今,这里故事依旧未有停息,但新的规划已经在政府主导下全面展开。

有评论称:从原先的整体出让“东八块”,到率先启动西斯文里这个产权相对清晰的地块,最终实现拆分原“东八块”片区实施招拍挂,在这一轮地产反弹周期中,上海市政府对如何处理这个涉及诸多利益的历史遗留问题,已经有了非常清晰的施政规划。

公开信息说:上海政府对二期绿地进行了精妙的规划,绿地底下,为亚洲最大的“500千伏静安(世博)输变电站。

上海市电力公司新闻发言人王长兴告诉本报:“目前地下土建已经结束,马上即可交付地面建设绿地,整个项目预计世博前全部工程完工。”

或许那时,人们很少再会谈起“东八块”,这个曾经牵动人心的地名。

来源:21世纪经济报道

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