时寒冰:中国应做好楼市崩盘的准备

发表:2009-12-20 03:36
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中国楼市会不会崩盘呢?曾任《上海证券报》评论版主编时寒冰分析,对比日本房地产崩盘后,依靠技术和民富两大基础,经过20年仍尚未恢复元气,若是中国房价崩盘,中国缺少日本当年的两大支柱,民穷与技术落后的现实,注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。

次贷危机全球房价下跌 为何唯独中国房价上涨?


时寒冰在他的博克发表《中国应做好楼市崩盘的准备》一文指出,地方政府为了筹措救市基金增加税收,相对的,企业负担加重,于是有的老板关掉企业,把钱投入到了房地产领域。这也就是在次贷危机之下,全世界房价下跌,唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。

文章分析,从这几年的情况来看,企业正常经营所获利润,别说能够超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后,中国推出了4万亿的救市计划,以此为基础,地方政府推出了18万亿的救市计划,即使剔除重叠的,规模之庞大也足以令世界触目惊心。为了筹集资金,许多地方政府强化了税费征收功能,企业负担加重,原本微薄的利润变得更加微薄。于是,有的老板关掉企业,把钱投入到了房地产领域。

由于大量资源流向房地产领域,加速了中国房价的上涨,这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产,资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环,而在这种光环之下,则是一个令人忧虑的前景:如果制造业的基础松动,过于倚重房地产的中国,如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧?

文章强调,房价连年上涨,远远超出了民众的实际购买力,严重恶化了民生,使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。更重要的是,房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。

既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处,而对日积月累的隐患只字不提。日本在房地产崩盘后,依靠技术和民富两大基础,尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中坚持下来,中国房价如果真的崩盘,我们能撑多久?别忘了,中国缺少日本当年的两大支柱,民穷与技术落后的现实,注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。

中国楼市会不会崩盘可对照日本

时寒冰认为中国房地产应以日本的楼市崩盘作借镜。日本当年房价为什么崩盘?总结下来,无外乎几点:炒房投机获利超过正常企业利润,导致大量资源流向房地产领域,加速了泡沫的形成;滥发基础货币(对内)与升值压力(对外);人口结构发生变化……

时寒冰指出, 广场协定签订后,日本政府为了刺激经济发展,货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大,比如,1991年,日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%,贷款大部分流入房地产领域。

中国在出台经济刺激计划以后,信贷投放加快,仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿元。我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域,但我们知道,存量住房几乎被销售一空,“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年,上海在今年前9个月卖地收入达652亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达571亿元。而2001年至2003年间,中国地方政府的土地出让金收入总额也才9,100亿元。

再看一下人口因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰,这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求,推动着房价的上涨。但随后,随着经济发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。

其实,中国的人口结构也在快速发生变化,只是这种变化被无情忽略了。

时寒冰认为,不妨看一下媒体报导的具体资料:根据北京市教委发布的统计资料,2000年是小学毕业生人数的高峰年,小升初人数为18万人,到2001年减为 17万人,2002年减为15万人,2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年,减为12万人,2004年减至10万人。2005年减至8万多人……如果把这组资料画成曲线图,人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显,何等之快速。

当人口结构在十多年后呈现巨变,中国支撑高房价的基础在哪里?时寒冰表示,当人们的预期发生变化,大量被囤积的房源蜂拥到市场,谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣?而且,由于快速扩张,中国大城市的承受能力已经到达极限。比如,人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米,而上海的人均水资源仅150立方米,北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈,房价还能独立前行吗?毕竟,我们不是生活在童话中。

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