"空手道"玩转54套上海豪宅?拍卖场风云突变(图)


12月6日持18号牌的买家购得上海54套豪宅

18号持牌者像一匹黑马般突然出现,并最终以3.53亿元的价格竞得54套豪宅。低调的拍卖、神秘的买家,连同有关部门的"不可炒作令",整个拍卖被蒙上神秘色彩。然而,一个深喉的报料,让一切云谲波诡起来。

神秘买家18号以3.53亿元整体接盘,拍下54套豪宅。

拍卖师接过委托拍卖方的标的信封,这是"浦发银行"的大信封。

庞先生不愿意接受采访了,他似乎从记者频繁的电话询问中,听出了有些不对劲。

两个星期前,他参与的一场拍卖会轰动上海滩:54套顶级豪宅打包拍卖,一神秘年轻男子,像一匹黑马般杀出,最终以3.53亿元的价位,成为大买家。

在 "上海楼市叫板每平方米10万元"的市场环境下,在《蜗居》挑起举国声讨住房难的社会气氛中,这一豪宅拍卖如火上浇油,进一步刺激着上海的楼市与市民的心理承受力。与坊间热议相映衬的是,拍卖行、委托方、买受人却是低调异常,而上海有关部门的"不可炒作"禁令,更让拍卖蒙上神秘色彩。

然而,在拍卖过去一周后,随着深喉的出现,一个题为《疯狂的楼市谁在豪赌国有资产?》的帖子,在天涯、新浪房产等多个网络社区流传,豪宅拍卖的面纱之下, "谁在豪赌国有资产"的质疑,使得整个事件云谲波诡起来。在那个被网友形容为"比蜗居更震撼人心"的帖子里,炒房者合纵连横,委托方高位套现,房产中介跟进分羹,如同一出颇具罗生门色彩的大剧,在疯狂的楼市中上演。

神秘的委托方

12月6日下午1时50分,上海福州路108号,上海国际商品拍卖有限公司(以下简称上海国拍)的白色欧式小楼里,三楼拍卖大厅座无虚席,不断有竞拍人进来,拍卖公司不得不临时加了好几排座位。

这家位居上海市"拍卖业五强之首"的拍卖公司,房地产、抵债资产拍卖为其强势项目。这次拍卖的房产,比以往更引人关注。

从福州路向东,浦东小陆家嘴滨江地带,7栋49-55层超高层高级公寓矗立在潍坊西路、浦城路一带。2001年,地产富豪许荣茂斥资50亿元,在上海打造 "世茂滨江花园"。在代言人梁朝伟略带磁性的声音中,这个多次在上海楼市中获得销售额第一的楼盘,成为上海人心目中高品质楼盘的代表。2009年,世茂滨江花园连续多周蝉联高端公寓销售首位,二手房高层每平方米单价已达5万元。

在此次拍卖的54套豪宅中,有39套出自此地,另外浦西富民路巨富大厦有13套,华山路嘉里华庭、兴义路新世纪广场各一套。

54 套豪宅打包拍卖的消息,在11月初就已传出。这是上海楼市价量齐升的一个月,而从全年来看,上海房地产市场似乎都在井喷式上涨。先是4月,上海建设国际金融中心和国际航运中心的确立,使陆家嘴成为上海高档物业地标;接着5月初,南汇区并入浦东获批,南汇部分楼盘瞬间火爆;11月,上海迪斯尼项目尘埃落定,川沙板块应声暴涨;到12月,沪房均价逼近2万元。

在楼市如此火暴的时刻,54套豪宅的骤然抛出,在市场及互联网上掀起轩然大波。11月下旬,拍卖公告刊登不久后,上海国拍称,已有多家企业、机构及个人投资者表达了参拍意向,甚至还有上市公司的身影。

是什么单位拥有这么多高档房产?又为什么选择这时出手?11月3日,《国际金融报》对此的解读为:"房贷优惠政策取消传闻引发抢购,上海豪宅紧急打包拍卖"。而一个月之后,二手房营业税征免时限由2年恢复至5年的消息,印证了这一传闻。

11月20日的上海《新闻晨报》则称,委托方动机意在快出,想在目前市场高点的时候适时出套,以免后期资产缩水,采用拍卖的形式,可以最大限度加快其交易周期;选择打包拍卖的手法反映了神秘委托方的精明之处,其选择出货的时机也是恰到好处,俨然机构投资者低进高出的做派。

委托方究竟何方神圣?这一疑问把人们带到了拍卖现场。

拍卖场风云突变

在缴纳高达1500万的拍卖保证金后,12月6日,来自江苏、浙江、上海甚至海外的11名竞拍者,出现在拍卖现场。

下午2时,拍卖正式开始。

上海资深摄影记者老贺,注意到坐在第一排的一位中年男子,起身向拍卖师递交了一个白色大信封,老贺按动了快门。很快,神秘的中年男人离开了拍卖厅。女拍卖师打开了这个标的信封。

"2.98亿元",当拍卖师报出起拍价时,现场静默近2分钟。竞拍者庞先生率先举起26号牌应价。拍卖师宣布:"本次拍卖的房产基本上都称得上是钻石级,加价幅度为100万元。"

3分钟后,9号举牌,随后庞先生再次举牌,接着38号、5号、9号先后加入......拍卖进入白热化,气氛凝重起来,不时有拍卖人边打电话请示,边举牌。

竞价一度在5号、38号、28号之间展开,至下午2时35分,现场只剩下了5号和28号,两人似乎均是志在必得,3.32亿、3.33亿、3.34亿元......

就在众人猜测鹿死谁手时,现场风云突变。当拍卖师报价,"最后一次,3.4亿",就要举起槌子时,坐在倒数第三排的一位年轻男子,举起了18号竞拍牌,将竞价改写成3.41亿元。

该男子戴眼镜、穿淡黄色外套,坐在两男一女中间,不显山不露水;老贺注意到,18号竞拍人此前一直未举牌,而他举牌时,稍微高过头顶,有点想把脸遮住的感觉。

在18号举牌后,5号干脆退场,最后十几分钟,18和28号频频举牌。下午2时50分左右,拍卖师一槌定音,"3.53亿,是您的,请您出示一下您的号码,18号,恭喜。"

在掌声中,18号走上前台,签署《拍卖成交确认书》,面对记者的围追堵截,他一言不发,虽然话筒塞在嘴边,镜头就在眼前。

老贺注意到,18号签字时,一手签,一手捂住名字;签好字后,两只手都捂上了。离得更近的另一记者注意到,他签的是三个字,第一个字好像是"陈"。

随后,神秘男子匆匆离去。《东方早报》记者从其身边一位随行人士口中得知,他们是几家组成的联合购买团体,有来自上海的,也有浙江的。

"对咱们普通老百姓说,这其实只是一场游戏,一场富人的游戏。"当晚,《安徽卫视》的一位主持人在电视节目中如此解读。

浦发行的全身而退

回到单位后,老贺把照片在电脑上放大,发现开拍前,坐在第一排的男子递交的信封上,出现"浦发银行"字样,以及该行的标志图案。至此,委托方的身份似乎已露端倪。

此前,上海国拍并未透露委托方身份,只称其是一家国企。而在11月,《中国房地产报》和《新闻晨报》、《上海商报》的记者,赴浦东新区房地产交易中心、静安区房地产交易中心,分别查询了拍卖涉及的部分房屋产权信息,发现权利人均为"上海浦东发展银行陆家嘴支行",而产权登记受理日期均为"2006年4月7 日"。

由世贸滨江花园所在的潍坊西路向东,东方路710号汤臣国际金融大厦,为上海浦东发展银行陆家嘴支行所在地。这家综合实力在浦发银行内部数一数二的支行,由于所在区域是房产黄金地段,房贷在该支行举足轻重。

而一家银行怎么会拥有那么多的豪宅呢?2006年又发生了什么?随着记者的调查,一宗骗贷1.26亿元的案件浮出水面,上一轮上海楼市的疯狂再次被拉到了人们前面。《南都周刊》记者发现,当时新华社、《中国房地产报》、《南方都市报》等国内多家媒体均报道了该案。

据新华社报道,2006年"五一"前夕,房产新政即将实施的日子,上海风传一位神秘人物买房110套,致使上海某商业银行数亿元个人住房贷款出现风险,而该银行即为浦发银行。

事发2005年10月,浦发行在一次内查中发现,陆家嘴支行一笔由上海优佳投资管理有限公司推介的二手房按揭贷款没抵押,房屋权利人与实际贷款借款人不是同一人,接下来的追查则发现,优佳公司名下的贷款多达91笔,代理人均为一位名叫曲沪平的员工,4亿元金额被用来购买高档物业。问题出在两方面:一是涉嫌大量利用他人的身份证申请贷款;二是有32笔陆家嘴支行发放的贷款存在"抵押不实",涉及金额1.26亿元。发现问题后,浦发银行一方面补办抵押登记手续,由陆家嘴支行再向优佳公司贷款1.24亿元,通过个人贷款转为公司贷款的形式,偿还由该公司推荐的部分个人住房抵押贷款;另一方面,该公司将世茂滨江花园一套评估价值为1亿元的复式豪宅抵债给浦发行,另外49套住房也被按剩余抵押价值抵押,这批房子中有30多套在世茂滨江花园。

据记者调查发现,当年所谓1亿元的复式豪宅,优佳公司买入价是2400万,即便按后来房价涨到每平方米4万元估算,真实交易额也就4000万元,而一家房地产评估公司给这套房产的估值竟达1亿元。当时有业内人士分析说:"按7成贷款计算,仅这一套,该公司就从浦发银行贷到了7000万,除去真实房款,他已从银行套现4600万元!"

而在如今被拍卖的39套世贸滨江花园豪宅中,《南都周刊》记者发现,也有一套房子,潍坊西路2弄2号5101室,建筑面积为938.24平方米,配有室内游泳池、可俯视外滩全景的屋顶花园。有媒介报道称,该公寓如果对外出售,以目前市价论,定价很可能超过1亿元甚至更高。这套房子比较接近于当年的"1亿元复式豪宅"。

一位业内人士说,2006年楼市低迷时,浦发银行陆家嘴支行被骗贷沦为"超级房东",2009年在高端物业高价的环境下打包拍卖,算是全身而退。

神秘的18号

"在迪拜祸害完阿拉伯人,又要回上海祸害国人,可恶的奸商!"这是一位网友在"新浪房产"上的留言。

豪宅拍卖之后,对于神秘的18号竞拍者,坊间猜测声四起。部分媒体将其披露为迪拜失利转战上海的浙商,以"浙商不差钱"广为报道,并认为拿下54套豪宅,或许是浙商大举进入上海房地产市场的信号。

12 月12日,一名知情人士申侯(化名),通过中间人,向《南都周刊》记者报料,否认了"浙商"一说。这名自称知道内幕的申侯说,这些天来备受良心的煎熬,说出来可能会影响自己的饭碗;如果不说,假如自己了解到的情况和担心都属实,拿这么巨额的国有资产和这么多不知情的无辜购房人来赌博,是多么可怕的黑幕呀。经过激烈的思想斗争,他还是决定将自己了解的情况和盘托出。

申侯分析,此次54套高档公寓以3.53亿元拍卖成交,加上拍卖佣金以及办理产权登记应缴纳的契税,买受人必须支付3.66亿多元,才能成为这批公寓的产权人。而据新华社报道,拍卖成交后,买受人要在三个月内付清全部余款。他有3.66亿的自有资金吗?

申侯称,神秘的18号姓陈,30岁出头,开一辆去年买的东风标志207,经常出没于沪上各拍卖行炒房。此人原为白领,在上海工作一段时间后,偶然尝到转售被拍卖房产的甜头,于是辞去工作专事转售拍卖的房产,后开了一家投资公司,公司的资金和人员规模都十分有限,办公地点很不固定。

《南都周刊》记者调查发现,申侯所说的陈某,福建人。2006年11月,在远离上海市区的崇明县,与11名股东一起出资200万,成立一家投资公司。陈为执行董事,法人代表,出资10万元,持股比例5%。2008年1月、5月,公司两次变更,注册资本由200万增至1000万,股东增至26人,陈出资147万元,依旧为法人代表。

在网上不时可查到,陈某参与房产拍卖或销售的事例,其经手房子涉及长宁、宝山、黄浦等区。2007年度,该公司工商年检专项审计报告称,利润总额38818.41元;2008年度,公司利润总额25.12万元。而在他作为两名股东之一成立的另一家投资咨询公司,注册资金仅10万元,2008年度,亏本50181元。

从上述情况,似乎看不出陈某有竞买3.53亿元豪宅的实力。

申侯分析,这次拍卖的54套高档公寓,陈某到手的含税平均单价为37947元/平方米,由于这批房产均属于非普通住宅,出售过程中至少要缴纳按售价 5.55%计的营业税、2%的所得税,并支付1%的佣金,所以陈出售房产的平均单价至少要达到41495元/平方米,也就是总价要超过4亿,才勉强能够保本,并支付环节中的佣金和各项税费。

而据拍卖现场与陈一同前来竞买的女士在媒体采访时透露,他们拿下这批房产就是为了出售,如果陈将这批房产登记在自己名下纳税后再出售,难道还能赚钱吗?

这也是竞拍者庞先生的疑惑。在当天拍卖结束后,他接受上海记者采访时说,今天的这个价格和市场价差不多,目前要赚钱不太可能。

难道陈某只是一个操盘手,其背后的联合购买团体实力才是超强?疑云于此顿现。

交易内情

据《南都周刊》记者调查,有关54套豪宅的拍卖信息,最早见诸报端的是11月2日。而上海国拍发布拍卖公告,是在11月27日。蹊跷的是,从11月中旬开始,这一待拍资产中多套房源,就在中介门店相继挂出,多套房产被预定。

在 "安居客"网上,《南都周刊》记者查到,11月16日,世茂滨江花园附近的两家中介,相继发布了这批房子的信息,并配以"银行资产拍卖,我们有第一竞买权 "或"39套世茂房子整体拍卖,也可单套拍卖,低于市场价格的,您难道还不心动吗?"等字样。11月20日、11月28日,又有两家中介相继推出房源,称之为"百年一遇的机会,请把握!"

对此,申侯称,陈某最初的设想是这样的:在得到拍卖消息后,就通过中介挂牌这批房产,一旦有客户感兴趣,就通过中介收取客户高额定金,稳住客户;接着,集合几名炒房人拼凑1500万保证金,在拍卖会上共同竞买;一旦竞买成功,尽量拖延付款和过户时间,出售还没有真正属于他们的54套房产,争取拉到更多的客户,尽量以客户的资金付款,最后实在没卖掉的,再由他们几个筹钱买下。"他们计划用这种近乎手套白狼的方式,以1500万保证金,调动3.53亿元的国资,并利用‘更名'的便利,规避本应在出售过程中要缴纳的营业税、所得税等税费。" 申侯说。

《南都周刊》记者经过调查,印证了这种集资的说法。

在世贸滨江花园所在的潍坊西路1弄、2弄的门口,记者不时可见房产中介业务员站在路边,向路人分发房产信息。潍坊西路靠近浦城路一带,中原、德佑、亨信、汉宇等有实力的房产中介,各踞一方,世贸滨江的豪宅是他们重要的房源。一家中介员工介绍,今年每月在这里平均交易40套房子。

一位房产中介的工作人员透露,操作拍卖行动的也是姓陈,不过是浙江人。他把房子委托到中介挂牌,愿意买房的客户先交50万元在中介放着,然后三方协议,签下买卖合同,这样保证不会一房两卖,然后从客户定金中,取出1500万放在拍卖行,保证了房子是安全的。另一家地产的员工透露,这批房子售价比市价要低 10%,比较抢手,拍卖当天,只剩下了十几套了。

从几个房产中介了解到,这位陈先生较可靠,守规则。他一开始跟中介谈的时候,就说能拍下房子。曾有中介担心他在拍卖过程中出什么纰漏,后来就在电视上,看到了他的身影,果然就拍下来了,感到他诚信度还可以,还是有一定实力的。

另一家房产中介透露,关于这批房子,去年就有房产界人士与有关方面开始谈了,谈了很长时间。

空手道还是天才策划?

一位房产中介员工介绍,陈先生其实没赚多少钱,他卖出去,可能也就是3.8亿。至于操作,房子最后是直接转到客户名下去的。

既然陈某等人没有3.66亿元的自有资金,按市场正常规则交纳营业税、所得税的方式而出售房产,根本无利可图,他为什么要竞买这批房产?他又是如何操作的呢?

申侯称,陈事先会与拍卖公司谈好:要求付款期限可以拖三个月,甚至更久;过户期限可以拖六个月,甚至更久;拍卖公司默许陈"更名"。

"更名",又称"转单子",其实就是违规变更成交确认书。按相关法律规定,竞拍者在竞买不动产标的成功后,必须付清包括成交价款、拍卖佣金、契税等税费,将不动产登记在自己名下后,方可依法处置该不动产,若出售则还须缴纳出售环节的营业税、所得税等各项税费。

" 更名"则并非如此,竞买人在以自己名义竞得标的后,再去寻找买家,将竞得的标的加价出售给买家,并由买家补签"日期为拍卖日之前"的委托竞买书,由竞买人补交给拍卖公司,在形式上将该竞买人的倒卖行为,变成了代表最终买家的拍卖行为。在这种更名转单的情况下,竞买人实际垫付的只有保证金,所有的款项都是由最终买家支付的。当然,竞买人会在变更成交确认书之前,要求最终买家将其垫付的保证金以及赚取的加价差额一并支付给他,才会为其办理更名手续。

申侯认为,在这个事件中,陈为了在形式上做成是由他代表这54套房产的最终买家竞拍,在收取了最终买家定金的情况下,让最终买家补签代理委托合同,并让其将所有购房款项及拍卖佣金支付给他本人,然后再由他在不垫付一分钱资金的情况下,将成交款和佣金支付给拍卖公司,做成是由他代表54套房产最终买家统一竞买的假象,这样被拍卖的房子,可直接转到最终买家名下,就可以回避掉在出售环节中,应缴纳的所得税营业税等至少为2763.3万元。

在这次拍卖中,更名之说是否会存在呢?《南都周刊》记者采访了上海国拍一位高层领导,他在电话中说:"不可能,没有这种事情,我们的拍卖经得起考验。"从上海国拍的官方网页上看,该公司被国家工商总局命名为"全国守合同重信用"企业。

至此,这个豪宅拍卖事件,呈现一出颇具罗生门色彩的大剧。

而从12月15日起,一个题为《疯狂的楼市谁在豪赌国有资产?》的帖子,在天涯、新浪房产等多个网络社区流传。帖子在分析陈的操作思路之后,针对上述拍卖行为,对国有资产、国家税收、其他竞买人、拍卖行、最终买家、普通购房者的影响发出疑问,"谁获益?谁受害?谁在承受风险?"

一时,跟帖反应强烈:"空手道 高手 厉害?!""风险越高,利润越大,这是常理。批发价比零售价低,也是常理。所以陈先生在这里做了个大胆的批发商。如果操盘成功,将是一个成功案例。或许是不可复制了。"

在网友有赞有弹的声浪中,上海的房价依然凶猛,但是打压疯狂楼市的消息正不断袭来。国务院12月9日宣布调整"营业税优惠政策",14日"国四条"出台,17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。19日,上海市长称,将采取果断措施遏制房价过快上涨。

在世茂滨江,在今年营业税优惠政策最后的好时光里, 敬业的中介员工们, 还在四处打电话,联系着看房的客户。



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