中国房地产将在2011年崩盘 不要幻想了
最近网上搞出的楼市“崩盘时间表”,通过对比中日两国的房地产市场走势,认为中国房地产市场将在2011年崩盘。
只是,崩盘论者只说因为房价高所以必然崩盘,却并不能给出哪怕最粗略的崩盘“流程”。而我认为,中国房价在近几年内要出现所谓的崩盘,确实是一种不切实际的幻想。
从经济学上考量,一个产业的崩盘,必须要满足几个要素:需求量萎缩、购买力严重不足、政策转变,或者是产品价格严重脱离其价值。在此前提下,产业里的企业将出现资金链吃紧,降价甚至倒闭。而消费者普遍持币观望甚至是拒绝购买。
以房地产为例,要形成崩盘,以下四个环节是必不可少的:
第一,房价超过市场承受能力,成交量暴跌——这是购买力问题。第二,开发商资金链吃紧开始抛售,降价促销渐成风潮——这是产业的表现。第三,百姓买涨不买落,越跌越不买——这是消费者表现。第四,开发商成批倒闭,房子像“大白菜一样便宜”可还是没有人买,房价跌向无底深渊——崩盘。
以上四个环节,任何一个被打断,“崩盘”就不可能成立。然而,事实如何呢?
先谈第一个环节——购买力问题。房价是否合理,最主要的依据是房价收入比。以北京为例,2009年家庭平均年收入为11.3万元;同期四环以内期房均价为17478元/平方米;平均单套面积为113平方米。据此可以算出房价与家庭收入的比值为17.5。这个比值无疑是有参考价值的。
当然,按平均数计算的弊端极为明显。现在社会两极分化趋势已成共识,在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也买不起上述房子,而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以买套房子。
然而,我们忽略了一个事实:“北上广深”四个城市半数以上的高端物业由全国、全世界的富人购买,谁能统计他们的房价收入比呢?
再看第二个环节:产业表现。房地产成为中国经济的支柱产业已经不是新闻。
如今,扛过危机的开发商已经吸取了教训、学精了,预期稍一偏空就会降低施工进度、延缓向建筑承包方支付款项,推迟开盘……也就是说一手握紧现金,另一手控制可售商品房的供应。
第三个环节,也就是百姓的观望心理倒是可能暂时导致房市“量价齐跌”。但历史是明镜。2008下半年至2009年上半年间,的确出现过这种类似的情况。但短暂的观望期之后,却迅速迎来了更高的房价!而如果真的观望成风,各项救市政策和言论必然又会纷至沓来——因为当前的政策走向非常清楚:是“防止房价过快上涨”而并非不涨甚至是成交萎缩。
前三个环节不成立,最后的第四个环节要出现,自然就是一种幻想。
一个产业的崩盘不可能是独立事件。我们仰望着房价离普通市民越来越远,于是阿Q式地咒骂两句,但是,咒骂并不能让赵太爷意外死掉。中国房地产业已经是一个远比赵太爷要强大多少倍的厉害人物,甚至可以说,房地产一打喷嚏,中国经济必然感冒。
来源:经济参考报
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