进入6月,本轮房地产调控进行到很关键的“相持阶段”。而近期房地产市场出现了调控政策方向不明,政出多门,各部门观点不一的现象。那么,房地产调控政策到底未来趋势如何？是否应该继续调控下去？中央的“调结构”是否会半途而废？
对此,中信建投首席宏观分析师魏凤春6月1日在接受笔者采访时表示,判断针对房地产的政策是否会继续,首先要关注政府出台地产新政的目的是什么。“政府的目的是将房价降下来,而现在房价还没有实质性下降,因此政府对房地产的调控会继续下去,可能力度与节奏会有变化。”魏凤春称。
2009年房地产创造1万亿暴利
房地产行业到底算不算暴利行业？这个话题一直是业内外争论不休的焦点。但多位接受笔者采访的专家均认为,近几年房地产开发确已成为一个暴利行业。
据了解,国际上房地产业的利润率一般在5%上下。而安邦首席宏观分析师徐斌日前在接受《投资者报》笔者采访时却指出,我国房地产开发的平均利润率基本上是在10%以上。
万通地产董事局主席冯仑曾公开表示,开发商平均资产收益率达不到5%,华远集团董事长任志强也称过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为,与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比,30%以上的利润率就算是暴利了,而近年来房地产开发的利润普遍在此水平。
另根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。而据此算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。
与此同时,中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。他所算的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。
为此,房地产是个暴利行业已是不争的事实。此外,从我国亿万富豪排行榜也可以看出,中国校友会网最新发布的《2010中国亿万富豪调查报告》显示,涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量,占1999~2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。其中,涉足房地产行业的富豪人数最多,几乎占全部富豪的1/3,有567人,约占富豪总数的28.96%。
高房价让经济结构难调整
近年来,多个行业的企业纷纷抢滩房地产,不论是海信、海尔等制造行业的龙头企业,还有中国平安、中国电信、中国人寿等电信、保险企业也均涉足房地产行业。
“这说明我国房地产市场过热,亟需国家调控抑制其泡沫,使其降温。”对此,房地产专家陈真诚日前表示。
事实上,“门外汉”进入房地产行业并非突然,有如此轻松赚钱的行业,谁又不想分杯羹。而当大量资本涌入地产业后,其结果将影响到目前的结构调整。
为此,“调结构需要压缩房地产暴利,否则调结构很难进行下去。如果房地产行业没有这么高的利润,相信很多非房地产企业不会轻易进去。”魏凤春告诉笔者。
同时,社科院学部委员、社会政法学部副主任景天魁也认为,长远来看,房地产业不利于我国经济发展方式转变,“房地产所带动的大多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业,尤其是普通的钢材、水泥等建材行业,科技含量不高。房价高涨势必延续原有的经济结构,反而把高能耗、高污染的企业救活了,还何谈加快经济发展方式转变？”
国家行政学院决策咨询部研究员王小广对此也持相同看法。他指出,房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业,它的过快过猛发展,只会增加更多的高耗能产品需求(如低档钢铁、水泥等),使我们面临的资源环境压力更大。同时,它会在需求和价格上,对技术含量高的产品形成逆激励,不利于其他产业、产品结构升级。
据了解,我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的,有人估算可能达15%。但为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢？其原因就是炒房等投机性行为,收益高、风险低。只要房地产暴利持续存在,社会资金、人才及其他资源,都会很自然地偏好于房地产,也不必辛苦地搞自主创新。
当下房地产的诱惑太大了,这必然产生一种反结构调整效应。一些利润率不低的行业也不想守本分,把剩余资金大量转投房地产。为此,王小广提出,房地产暴利被压缩的空间正是结构调整的空间。他认为,“要加快结构调整,必须改变这一环境,下决心让对产业升级作用很小,让资金、资源占用极多的房地产回归常态,压缩其暴利空间,让结构升级的重点行业有更多的资金和资源供应,企业家更乐于本业搞创新。”
调控要坚持 政府不会放弃调控持续性,才能降房价
“政府出台地产新政的目的是将房价降下来,而现在房价还没有实质性下降,政府不会轻易放弃对房地产的继续调控,只是调控的力度与节奏会有变化。”魏凤春称。
目前,房地产新政已实施一月有余,虽然有恒大地产等个别开发商价格稍许松动,但整体上依然坚挺。而地产企业不降价表明他们目前的财务压力还不大。据悉,“万保招金”四大公司就是如此:一季报,万科账面货币资金近180亿元、保利地产139亿元、招商地产81亿元、金地集团86亿元。此外,四家公司还有大量的预收款,截至一季度末分别是367亿元、346亿元、94亿元、83亿元。这些预收款可以结转为银行存款。
“房地产调控应该继续坚持下去,否则这次调控没有实质性效果。”徐斌表示。
同时,陈真诚也强调,事实上,国家还在继续深化调控房地产。从近期出台的土地增值税清算与房产税的开征可看出,政策以组合拳的方式对房地产市场进行调控,其目的仍是打压房价。
他同时认为,不过,在短期内,房价大幅下跌的可能性不大。到7月份公布半年度宏观经济数据后,房价将出现明显下降。从2008年的经验看,房价出现明显下降往往要比成交量下降滞后3个月左右。到7月份,不但成交量已下降了约3个月,调控新政策也已出台了约3个月,效力将比较有效地释放。
不过,“如果地产企业对其销售价格死扛不降,进一步针对地产的调控政策很可能会实施,调控将直指地产企业的喉咙——资金。”魏凤春也表示。他还预测,或许会对地产企业的信贷做出控制。
