房地产调控不到三个月，刚刚有些效果（6月份房屋销售价格指数16个月后首次出现环比下降），但关于房地产调控即将松动的传言却不断泛起──一线城市部分银行放松三套房贷款、国资委暗示央企拿地。虽然住房建设部、银监会和国资委等有关部门对此火速澄清，但鉴于中国经济前景的不明朗，鉴于房地产在中国政府心目中的支柱地位，鉴于前几年房地产调控的虚与委蛇，面对传言，我们宁可信其有不可信其无。
最近一段时间，不仅是房地产调控，关于宏观调控政策的走向也有诸多传言和猜疑。尽管中国央行一如既往地表示将继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性。但是，在这个讲究中庸之道的文字游戏背后，我们读不出任何有用的政策信息，什么都说了也等于什么都没有说，这让政府有充分的自由度来变更政策（也可以说是“折腾”），也让“野火烧不尽，流言生又生”。
当然，对于宏观调控政策，政府的“折腾”似乎有理论的基础，也就是凯恩斯主义经济学家所主张的相机抉择（discretion），通俗点说就是“看着来”。与之相对应的是单一规则和反馈规则，前者要求政府制定规则后必须保证一成不变，而后者允许政策随经济形势而调整，但也必须按照既定公式或规则来调整。
政府在制定政策的过程中，有关是采用规则还是相机抉择的争论持续了100多年。相机抉择的批判者认为相机抉择会带来时间不一致性难题，会让政府的承诺不可信，导致政府信用缺失。也就是说，如果政府开始制定了一项最优政策，但经过一段时间，发现它并非是最优的，于是开始不断调整，虽然政府每一段时间看似都在追求最优政策，但它最开始制定的最优政策就会变成“欺骗式政策”，久而久之，公众对政府政策就会保持免疫力，不再相信它们。
固定规则的批判者认为，固定规则不能让政府对经济形势的变化做出及时和积极的反应，而且，可预期和有规则的宏观经济政策在影响实际产出和就业上也很有可能是无效的，不如相机抉择这种“突然打击”效果好。比如，如果政府在经济衰退期按规则采取宽松的货币政策，公众立即预期到这只会带来更高的通货膨胀，而不会带来实际产出和就业的增加（因为实际产出和就业最终取决于技术、资本、自然资源和劳动力等，而不取决于货币发行多少）。也许美国金融危机后就遭遇了这样的窘境，在常规的货币政策工具基本失效后，美联储采取了量化宽松的货币政策，也就是相当于直接印钱，才换来了美国经济的缓慢复苏。
在宏观经济政策方面，规则还是相机抉择的争论还会持续下去。目前看来，相机抉择似乎在全球政府中占了上风，欧洲债务危机的爆发也让按规则行事的欧洲央行背上了过于坚持原则和独立性太强的指责。另外，不管是民主还是专制政府，也都需要通过短期的相机抉择来“照顾”某一部分特殊群体，只不过专制政府照顾的是自己，而民主政府照顾的是某一部分选民罢了。
但是，对于中国的房地产调控来说，它严格意义上属于微观调控，而不属于宏观调控，它应该从容地跳出宏观经济领域关于规则还是相机抉择的争论，在中国政府信用水平不高的背景下，更应该采取固定规则来坚持房地产调控。目前看来，这轮房地产调控的规则就可以看作固定规则，它不能因为经济繁荣或是衰退就随意变更，频繁折腾。
许多人以为，现在中国经济形势有下滑的趋势，或许需要放松房地产调控，这看起来有一定道理，其实不然。
首先，中国经济的下滑正是宏观调控效果的显现，经济增速出现回落是非常正常的。如果出口没有出现同比下降20%以上的大幅回落，我们就不必担忧中国经济滑向2008年四季度和2009年一季度那样的衰退，从宏观上看，至少现在并不具备放松房地产调控的前提。
其次，经济的回落恰好可以成为房地产调控的推力。2003─2007年，中国经济在出口的推动下连续保持10%以上的超速增长，才带来了房地产价值的重估，目前经济在转型期间的平稳回落，势必也将带来房地产价值的又一轮重估。
再次，即使最坏的情形出现，中国经济在今明两年陷入8%以下的低速增长，也不应该放松房地产调控。因为政府在相机抉择频繁变更政策的过程中不但要承担不守信用的政治成本，而且，即使放松了，在经济低速增长时期，房地产也不可能独立支撑经济增长，也不会拯救中国经济，放松房地产调控甚至转而进行救市也是在浪费财政资源和金融资源。
最后，增加供给，特别是保障房的供给，抑制投机需求，这无论在经济繁荣期还是衰退期，都应该是政府坚持的原则。房地产不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，作为一个实施土地公有制的社会主义国家，中国政府有义务保障居民基本的居住权利，在经济放缓期，政府更容易履行这样的义务，因为成本更低。在经济放缓期，投机需求也更容易被抑制。房地产市场之所以存在大量投资或投机需求，不仅仅是中国居民投资渠道太窄，更是因为过去几年房地产投资收益太高，即使有其他的投资渠道，也难以阻挡资金的流入，这是一个比较收益的问题。只有通过调控降低房地产的投资收益，才能让资金更多流到能够带动生产的投资上去，而不是都堆积到房地产市场，如果资金流向更加合理，只会让经济更加健康而不是相反，这是一个机会成本的问题。
总之，对于宏观调控来说，中国政府要尽量“不折腾”，让政策更加透明，而对于房地产调控来说，中国政府要坚决“不折腾”，否则，动摇、懈怠和折腾，损害的不仅是政府信用，还将误导企业和居民的投资决策，从而带来资源配置的失衡，而且也会妨碍房地产市场的健康发展，因为折腾的结果必然是大起大落。
