谢百三：房地产市场冷中取暖

作者：谢百三发表：2010-07-31 14:40

现在人们越来越清楚了；对于影响全国经济的房地产市场调控，中央仅采取了一项调控措施（仅此一项）；即差别化银行利率贷款政策，即第一套贷70%，首付30%，利率为八折；第二套贷50%，利率为正常贷款利率的1.1倍，第三套不贷。其他更严厉的政策，比如市场传闻的上海市报到国务院的两套房产税方案至今没有在国务院会议上讨论；此外，我认为国务院领导已看了我们对房产税方案的不同意见；同时也是十分担心房地产泡沫真的突然被捅破，捅出个“第二日本”的经济狂跌局面来。

对大城市房地产再狂涨，中央是不能容忍的；但决不是让房价大跌下去，就这么着坚持由银行把关，控制房贷一段时间吧，看看能否起效果。

温总理多次谈到宏观调控之两难；实际上也是，房地产如果大跌；地方融资平台上政府借贷的7.6万亿巨款怎么办，土地卖不掉怎么办，这个巨大债务窟窿怎么填？肯定有一些地方财政会破产。因此，对房地产调控也就不敢出新措施了。

所有人都在观望，老百姓、买家、囤房者、发展商；情况有了松动：据统计，上海上周（7.19-7.25）成交3033套房，环比上升23%。这是4月新政出台以来的持续两周增长。即所谓的“刚性需求”开始起作用了。深圳则在同一周房价上涨7%(环比)，达1.89万元/㎡。但成交量下降5%，仅为392套。深圳人口约为上海50%（上海1900多万人）；可见其观望气氛仍浓。

在这种略略松动下，万科等大批房地产股全面上涨，反弹，在此带动下，银行股也纷纷上涨15-20%。

笔者始终将房地产业看作当今中国经济的最重要支柱产业，看作中国经济的通灵宝玉及命脉；它影响到银行、钢铁、铜、铝、水泥等42项产业。这一点与易宪容学者等观点格格不入。

对保障性住房的几点质疑

据报道：28个城市试点住房公积金贷款支持保障性住房建设，主要是北京、上海、济南、长沙、西安、银川、儋州、福州、厦门、天津等都有试点。住建部有关官员认为，如果今年建设580万套保障性住房，如按50㎡算，也有2.9万㎡。有人认为它将与商品房形成三七分成。

我对中国的经济适用房与廉租房试验始终有担心、不安与质疑：

①廉租房与经济适用房只有2个地方最成功，一是新加坡，二是香港；它们之所以成功是因为没有农村人口。是2个孤立的城市，人口增长是可控的、有限的。中国农村人口高达6.5亿；农民正在以每年1000万的速度进城，它们不是新城市人口吗？我们的爷爷、奶奶不是当年农民进城的吗？保障性住房管不管农民进城人口？

②此外，每年600万大学生留城，现在上海将经济适用房居住条件的月均人收入从900元，上升到1100元；但哪个大学生的收入会低于1500元呢，复旦清洁工、门卫都在1250元以上。

③据说：上海的经济适用房还要在上海住满7年以上，在本区住满5年以上。——这些条件，都使入住人员的门槛提得很高。

④中国大大小小的城市有600多个，如果一城市大搞，一城市小搞，人才将往何处流动？各城市事实上永远也没法解决外来人口的保障性住房问题，因为进城人口无穷大。对此，各市市长是心知肚明的，所以变相负攀比少搞这类房。

⑤无论是中央财政拨款还是地方财政拨款，都是从理应覆盖为全民服务的资金中拨出的；更重要的是保障性住房的比例极小，应在几百分之一。根本不能解决绝大多数城市新老居民的住房问题。

来源:和讯

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