据2010年8月12日CNN Money网站报道，现在美国的房贷利率创下自40年来最低的记录。许多华人朋友希望赶上目前房价低迷房贷利率又低的好时机买房，但对房屋贷款中非常重要的信用记录及信用分数不甚了解。这里就给大家科普一下。
通常Lender 所依赖的信用记录来自3大信用记录公司：Equifax，Experian，和TransUnion。信用记录是这三家公司系统里的存储的关于一个人的房屋贷款、汽车贷款、学生贷款、及信用卡贷款等的最高金额、贷款余 额、开始贷款日期、 还款记录等等的详细情况。信用分数就是这三家公司在信用记录基础上通过复杂的统计运算给出的一个分数。每家公司一个分数，3家就是3个分数。房屋贷款一般 以中间的分数为准。而申请信用卡等时一般只查一个分数， 而且每家信用卡公司查的信用记录公司不同。建立和保持好的信用记录对房屋贷款、车贷、以及申请信用卡都非常重要。下面谈谈比较经常发生的影响信用记录的情 况：
CURRENT BALANCE 和 CREDIT LINE/LIMIT 的比例
信用记录上的帐户一般分为 Mortgage, Installment, 及Revolving Accounts。Mortgage 顾名思义就是房屋贷款，Installment Loans 包括车贷等，Revolving Credit 指的就是信用卡等。Mortgage 和 Installment Loan 的 total current balance 和 total credit line/limit 的比例对信用记录没有什么影响。Revolving accounts 的 total current balance 和 total credit line/limit 的比例在40％以下有利于保持好的信用记录。但这并不代表你一定要总是把这个比例控制在40％以下， 有了好的信用卡 transfer 的 offer 尽管用，只要在买房或者需要用信用记录的时候的一个月前还清就行了，这样的话你的信用记录就可能有几十甚至上百分的提高。换句话说，你不用信用记录的时候就是信用分数再低也无所谓，只要在要用信用的时候让分数能上去就行。
LATE PAYMENTS
如果你的mortgage，installment loan，或者信用卡有一次过期30天没付，你的信用记录上就会记录1x30，过期60天没付就会记一个1x60，90天就是1x90。 Mortgage 如果1x90或者1x120以后就会开始foreclosure process，car loan 就会开始repossession process，而信用卡就会开始collection process。Late payment 对信用的影响非常严重，late的记录会在信用记录上保留7年。从对信用的影响来看，mortgage late 的负面影响大于installment loan late 大于credit card late。从时间上来看，越近的late对信用影响越大。譬如 April 2008 的late的影响比January 2006 的影响要大的多。
追债（COLLECTION）
Collection 就是由于对一家公司长期（一般3个月以上）不还款而被送到讨债公司那儿去了。 Collection 公司一般会给你发一封信，让你30天之内拿出足够的证据来表明债务不属于你，否则这个collection就valid。Collection 对信用记录的影响非常大，一个近期的collection 对信用记录的影响可能是几十甚至上百分。有的人说，欠了帐我最后付了不就行了？其实不是的，“a paid collection is still a collection”。如果说没付的collection 对信用记录的影响有100分， 那么付了的对信用记录的影响也还有70分以上。当 然这个影响会随着时间的推移而慢慢减少。Collection 会在信用记录上保留7年。所以如果想保持好的信用记录，在收到collection letter的时候一定不要拖延或者疏忽不管。要尽快和collection 公司联系，一般如果能在收到collection letter 后30天内解决和collection 公司的问题，这个collection 就不会被报到信用记录上。
PUBLIC RECORDS
这部分一般包括Judgment，Tax Lien， 和 Bankruptcy History。Judgment 会保留7年，Bankruptcy 会保留10年，Tax lien 也会保留10年， 有的 federal tax lien 可以终生保留。这一项如果是空白的表明信用记录不受坏的影响，有任何一样都会对信用记录有坏的影响。
最近查询次数 （INQUIRY）
一个人每让别的公司查询一次信用记录，信用记录公司就会把这次查询当作这个人要申请一个新的信用帐号。所以短时间内有很多查询就会让信用记录公司的系统认为这个人在要求开很多的信用帐户。这对信用记录是有负面影响的。曾经有的人一个月之内查了几十次信用记录，结果分数下降了100多分。所以保持信用记录最好是不用的时候就不要动，用的时候才查。这里的查指的是授权让银行或者信用卡公司查，自己查自己的信用记录或者信用卡公司等的promotional 查询对信用记录没有影响。
信用记录建立时间（信用历史 PAYMENT HISTORY）
信用记录建立时间在此一般指的是第一张信用卡被approve的时间。当然一个人的社会安全号可能已经在第一张信用卡之前就已经在信用系统里。但如果没有 trade line（指的是信用卡，或者是车贷，或者是mortgage），这个人的信用分数就会显示为没有。信用历史时间越长对一个人的信用影响越好。当然如果超过7年就没什么大的影响了。有的人虽然信用记录历史只有一两年，也可能能会有不错的信用分数。申请第一张信用卡的时候最好是申请学生卡或者是到自己的开户银行申请，或者申请一个所谓的secured credit card。有的人有个误区说最好信用卡不要全部付清信用记录会更好的说法是没有根据的。
房屋贷款时银行所用的系统查的信用记录理论最高分是850分。接近理论的最高分是怎么产生的呢？ 就是一个人要有足够长的信用历史，几年内没有被查询过信用记录，没有public records，只有一个历史够长的mortgage 帐户，一个历史够长的汽车贷款帐户，一张或者两张信用额够大的信用卡而且每个月都付清。现实生活中个人对自己的信用记录不用太苛刻，够用就行。一般情况下只要你按时付款，信用记录就应该不错。800多分和700多分在申请贷款时并没有什么区别。
