置业低龄化是被逼的
尽管房价不断上涨,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。近日,链家地产市场研究中心与光大银行合作的一份报告显示,尽管房价不断上涨,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,比发达国家要快一代人的时间。报告说,日本和德国为42岁,我国台湾地区为36岁,美国首次购房年龄也达到30岁以上。
北京首套房购买者低龄化,而且相当一部分是全额购房,这只不过意味着中国房地产市场的“代际购买力”:老人家会为孩子们买房,房地产市场是一个“啃老”的主要市场。富裕的家长们全额付款,不富裕的家长们会拿出一部分养老金来帮助孩子按揭。
这个报告带有强烈的暗示性,将房地产市场的高涨归因于“代际购买力”,它的背后动力是一个中国式的家庭伦理故事,反映了代际间的财务是不独立的——父辈有责任为孩子搞掂一切,而孩子则有义务赡养父母。这个依赖父母购买力的“家庭观”同市场经济下的个体价值观的冲突是明显的,以至于诸多地产大佬(任志强等)“晒”出自己获得首套房的年龄来给予藐视,认为年轻人过于“娇气”。
虽然“代际购买力”的确因中国传统的家庭伦理而存在,但这个理由很容易成为一个误导性的因素。因为北京首套房购房年龄跟美德日相比,并不十分妥当,时代的落差赫然。例如英国,现在的首套购房年龄是34岁,但是在25年前,这个数字则是27岁。日本现在是老龄化期间,房子比人都多,但是在1980年代房地产泡沫高涨时期,日本首套房购房时间则是25岁,中国台湾地区在过去房地产高峰时期的首套房购房年龄也在26岁左右。
即使不论时代落差,参考当下现实,那么中国房地产最好的参照是印度,印度首套房购买年龄也是不断低龄化,在1990年代印度的首套房置业年龄是38岁,现在则是28岁不到。尽管印度家庭家长在女儿出嫁的时候会奉上嫁妆、在男孩结婚的时候会有一笔财礼,但整体上看,印度代际间的财务的独立性稍高于中国,但是,印度年轻人买房的热潮甚至比中国还滚烫。
中印两国首套置业的“不断低龄化”的根本原因还是“通胀预期”。欧美在二三十年前置业低龄化,那是因为房价非常便宜,欧美主张代际之间财务高度独立,父母没有义务帮助孩子买房。大量人口的“婴儿潮”一代置业的低龄化最主要原因就是房价比较便宜,负担起来压力较小。而中印最奇妙之处在于,房价越上涨,置业年龄越提前,这不符合正常逻辑——房价上涨会引发家庭财务调整,置业会推迟。但中印等国民众害怕极度宽松的货币政策,民众将房屋作为储蓄的一种替代物,这时候“代际购买力”不仅仅来自家庭伦理,也是一种代际的“风险、收益共担”,父母将积蓄给孩子,来换取孩子的收入流不会被上升的按揭所“吞噬”,降低了孩子“收入流紧张”风险,在父母老迈的时候,孩子则可以对其进行“反哺”。印度很多父母都会跟孩子们约定,房屋升值部分孩子们将要返还给父母。其实,在美国房地产泡沫顶峰时期,很多美国家长也资助孩子买房。不存在东方式家庭伦理的西方家庭竟然也发生“代际购买力”置业现象,这只能说明,泛滥的货币政策具有多么强大的作用,比所谓的文化传统厉害多了。那些将“代际购买力”看作是房价高涨原因的人其实颠倒了因果,“代际购买力”是一个“果”而不是“因”,泛滥的货币政策迫使代际间合并购买力,抢先置业来完成对财务风险的抵御。
来源:东方早报
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