从2003年开始，房地产宏观调控政策可以说是出台了一轮又一轮，除了个别年份之外，这些房地产宏观政策所起到的作用十分有限。反之，房地产宏观调控政策越是出台，市场则与政策目标越来越远。何也？一些房地产宏观调控政策与经济生活的常识相悖，某些调控政策工具舍近求远，把简单的问题变复杂了。
比如，早几年住房价格快速上涨及飙升，本来其原因是信贷及税收优惠政策过度导致的住房投机炒作盛行，遏制房价快速上涨就得严厉打击住房投机炒作，但当时政策调控时没有把住房的消费与投机区分开来，而是认为住房供求关系不平衡，只要大力增加住房供给，就能够调整这种不平衡的住房供求关系，从而控制过高的房价。但实际上住房的投机与消费的定价基础与机制、供求关系完全是不同的。比如，如果住房市场是个投机炒作的市场，而出台的调控政策则是针对住房消费的，不改变住房投机炒作的信贷条件及税收条件，住房供给增加越大，那不是投机炒作者的空间越来越大么？因此，如果住房的宏观调控政策脱离日常的经济生活或经济生活的常识，那么其政策是不可能达到政策目标的。
今年以来出台的各种楼市调控政策，可以说新招迭出。限购令、限价目标制、房价备案制、大造保障性住房等等。那么，这些政策的实质与核心是什么？它所针对的是住房市场什么对象？而当前住房市场形态又是什么？不妨对此作一点简单的分析。
无论是2010年的国十条，还是2011年的新国八条，与以往住房政策有个根本性的差别，那就是认识到当前住房市场房价快速飙升的原因是住房投机炒作的严重性，因此严厉打击住房投机炒作是这两次政策目标的核心所在。既然住房市场的价格快速飙升是住房投机炒作导致的，房地产泡沫是由住房投机炒作所吹大的，要遏制高房价，当然就应严厉打击住房投机炒作。国内住房市场投机炒作之所以会如此严重，就在于国人都希望借助于金融杠杆大获其利。要打击住房投机炒作，势必要改变当前的住房投机炒作者的融资条件，通过税收方式改变房地产市场的赚钱效应。在各国住房市场，打击房地产投机炒作的通行做法，就是全面收紧住房按揭贷款的信贷(贷款市场准入和利率提高、融资杠杆降低)，通过税收压缩住房投机炒作的利润。我国香港特区以及新加坡莫不如此。
这次我们对住房市场投机炒作打击突出的则是住房限购令。这项政策看上去是可以限制居民过多购买住房，打击住房的投机炒作，只是审查限制居民购买的条件，不仅信息不对称、成本高，而且如果住房市场赚钱效应不改变，投机炒作者总是能找到各种各样的规避这种限制住房购买的办法。更何况，限购令允许本地居民购买第二套住房，这实际上是鼓励居民住房投机炒作。异地购买的情况也是如此。住房限购令希望以十分复杂的方式来限制住房投机炒作，人们担心，若不限制住房的投机炒作，政策的效果可能会适得其反。
对于限价令，或住房价格目标制，就是各地方的住房价格上涨要控制在某种范围内，
如果超过这个范围，那么当地政府就得承担责任。在新国八条中，要求各地方政府房价上涨目标与当地GDP增长、人均可支配收入增幅及居民支付能力挂钩。到目前为止，全国公布房价控制目标的城市，一般都与GDP或人均可支配收入增幅挂钩。这就明显地存在几个问题。
其一，如此房价涨幅控制，无异于认可在过往房地产泡沫情况下或房地产泡沫不要挤出的情况下让以后住房价格上涨幅度保持在某个区间，似乎并非要遏制高房价，而是以后不再投机炒作就可以了。但是，如果住房投机炒作的赚钱效应不改变，已经进入者可投机炒作，那又如何限制后来者不进入住房市场投机炒作呢？
其二，在当前对住房市场的数据质量严重质疑的情况下，这个房价指标如何来计算，是由地方政府自行来计算，还是有一套科学客观及中立体系？如果是前者，鉴于地方政府时有人为操纵统计数据的情况，可信度不能不大打折扣。且不说地方政府的GDP或人均可支配收入增幅等数据同样也有人为操纵的情形。在这种情况下，住房限价令恐将形同虚设。
再来看房价备案制，这种制度对规范住房市场秩序有一定作用，能使住房交易市场的信息尽力公平透明，减少交易过程中的欺诈行为。问题是，这原本就是政府的职责，不通过这样的制度安排也应力求住房市场交易的公平公正。而这样的房价备案制则为政府行政权力干预市场交易创造了条件。如果政府行政权力能干预住房市场交易，那么不仅住房市场价格机制无法形成，而且住房市场价格更容易扭曲。
2011年的房地产宏观调控效果如何，房地产投机炒作是否会挤出，现在或许只有个人住房按揭贷款收紧这一主要工具了。
