反房地产暴利不能只盯着开发商
发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。房地产市场是暴利行业应该无需怀疑,但怎么“反暴利”,则需要进一步探讨。
据报道,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。发改委的此项“新政”虽还未有明确方案,但市场普遍将之解读为房地产市场调控将进一步升级的信号。
房地产市场是暴利行业吗?这应是无需怀疑的。一些地产商认为不是,但这一说辞与公众的感受相去甚远。最直观的感受有两个:一是房地产是最易于创造超级富豪的行业,有统计显示,近几年的福布斯中国富豪榜中,地产商是新上榜的行业最集中的群体;二是信托业的利润贡献有相当部分来自于地产业,房地产信托基金的投资回报率,高出目前平均贷款利率的两倍以上。借入资金就有如此之高的回报率,说没有超额利润会有人相信吗?
其实对一个行业而言,并不是在任何时期都需要反暴利的,比如由科技创新带动的行业成长,在初期的时候对于资本与智力投入者追求“成本弥补”之外的暴利给予一定程度的保护,恰恰是对创新一个激励,包括知识产权在内的“产权保护”机制,也恰恰就是对创新者追求暴利行为的一种保护。但暴利局面最终会由竞争所打破,行业利润率会重新趋于平均化。这是市场经济的规律。当然,前提是市场充分竞争,不存在市场失灵。
但我国的房地产行业十年以来,投资回报却以递增的方式保持了暴利。其原因有市场失灵,更有政府失灵问题。而如果承认房地产行业存在不正当的暴利,那么反暴利当然也就成了政府监管与市场认可的一个理由。
客观地说,房地产行业反暴利其实并非中国独创,新加坡与德国,就有这方面的成熟安排。比如在德国,各地设有房地产公共评估委员会,负责对不同城市、区位与类别的房屋进行评估并确定基准价格,对超过合理基准价格20%的,地产商将面临罚款;如超过50%,则将被视作暴利,面临经济甚至是刑事处罚。当然德国房地产市场稳定也是有目共睹的。
但德国与新加坡房地产稳定有一个深刻的背景,那就是二者都是政府提供了强大的住房保障,属于“小市场、大保障”的市场结构。由此反观我国房地产市场结构,政府保障这一层面的供给,需要大幅度地进行补课。
由此,也引发另外一个深层次的话题,那就是造成我国房地产价格十年飙升的具体原因是什么,换言之,是什么促成了房地产行业的暴利?关于高房价的市场原因,笔者曾经将其总结为居民收入增长生活改善推升真实需求、居住消费升级、城市化、有效供给不足、体制安排与政府相关政策失误、投资与投机推波助澜、利益集团操控增大治理难度等八个方面。
这些方面哪个是造成暴利的源头?确认这个关键问题,反暴利才能有的放矢。就目前的状况来看,房地产市场的治理,靠一两项政策很难治本,治理需是综合性的。有的需要进行系统性的体制变革才能解决,比如地方政府的土地财政模式,就涉及中央与地方财政分权这一重大利益调整问题;有的还需认识提升,比如房地产市场“去投资功能化”,涉及房地产成品属性的功能定位,是基本安居产品,还是市场普通产品?这些都需要各方认真探讨。
来源:新京报
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