今年第二季度，人民银行进行了新一轮的房地产贷款压力测试，银监会主席刘明康在接受采访中称根据压力测试的结果，即使房价下跌5成，银行业也能够承受。
在房地产金融安全是银行金融安全底线的语境下，对银行进行房贷压力测试，从而指导银行实现房贷风险软着陆，似有必要。与去年相同，今年的房贷压力测试依然乐观。根据压力测试结果：即使房地产市场出现最坏的情况，房价下跌三成甚至五成，银行都可以承受这种风险，银行业不存在被房地产商裹挟这种情况。
这种分析似有背景为证。一个最明显的金融背景就是，出于收紧高企的物价水平，乃至对房产市场进行调控的需要，今年以来，银行存款准备金率不断上调，央行连续多次加息。银根紧缩之下，社会流动资金不断被收回，作为窗口企业的商业银行顿感寸头吃紧，在借贷交易中越来越处于强势地位。
而在国家房地产市场政策调控之下，随着房地产市场风险加大，银行逐渐收紧对房地产开发的放贷规模，甚至连一向被银行视为优质资产的房屋贷款也被牵涉其中。据报道，继5月份建设银行证实其浙江分行将其首套房贷提至四成之后，近日南昌、石家庄、广州、深圳多个地方的银行相继提高了首套房的首付比例或者贷款利率。在一些城市，银行对房贷的审批周期明显延长，过去可能只有一周左右的审批期，现在却延长到10天到20天不等。
央行刚刚公布的数据也显示，今年上半年，国内主要金融机构、农村合作金融机构及外资银行等，人民币房地产贷款累计新增额7912亿元，同比少增了5985亿元，来自银行的贷款在房产开发中的比例在下降，目前占比是30%。
这些数据似乎足以表明，随着银行对房地产贷款规模的减少，即使房产泡沫破裂风险增大，银行也能置身事外独善其身，对房产下跌的抗风险能力增强。但数据只能证明房贷规模的确在减少，却无法实证银行究竟能扛住多大的房产下跌风险。
目前看来，房贷压力测试的确是测验银行抵御风险能力的准绳。可即使房贷压力测试的结果让人心安，但房贷压力测试本身是否能全面反映银行的金融风险呢？换句话也即是，压力测试本身所含的系统风险，及其测试标准的模糊，让人不敢对它的测试结果盲目乐观。据此前的《中国证券报》报道，我国商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力判断对五级分类结果变动。
但这种测试仅是基于一种假定场景，楼市本身变幻莫测，借款人行为更是无从把握，这种缺乏对楼市变动和当事人信用行为的风险分析，缺乏一种对还款信用及能力的全面预期。设若楼市大幅下跌，宏观经济乃至银行资产势必大幅缩水，整体经济变动将间接影响借款人的还款能力，在还款信用无法预期的情境下，借款人的抵押物能否足额覆盖贷款金额？抵押物如何变现？变现金额能有多少？失去流通价值的抵押物会否不值一文？这种风险不是没有，在美国次贷危机中，一些地区数美元一栋的房子都无人问津。倘若银行手握大量无法流通、无法变现的不动产，抑或是压根没有抵押物，资产流动性缺乏，都势必面临巨大的风险。
倘若此次的房贷压力测试标准依然如此前的报道所言，那么不得不说，这种存在漏洞的测试无法全面预测危机真正来临的时刻。倘若对资产变现能力过于乐观，对借款人信用、还款能力缺乏与房产市场、整体经济形势变动的关联性预判，那么即使如今的种种数据显示，银行业对房产的依赖在逐渐减弱，却不能全面把控房产真正下跌时可能带来的金融风险。
