部分投资者“转战”土地市场(图)

2011-09-12 14:47 作者: 刘勇

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在不少人看来,拿地是房地产开发公司的事情,与个人无关,但最近,个人拿地行为在京沪等地频现。9日,同策咨询研究部总监张宏伟在接受采访时表示,由于土地本身有保值增值作用,个人拿地可防范通胀,目前确实蕴涵机会。

个人拿地成本低廉

7日,上海进行了最新一轮的土地拍卖,其中引人关注的是浦东新区高东集镇13-2商业地块,该地块被一家投资公司和两个自然人以8100万元联合竞得。出让公告显示,该地块出让面积共7060.7平方米,容积率1.0,为商业用地。这不是个例,在今年8月25日的上海土地出让中,葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良4个自然人以1.1亿元竞得一块土地。

这种事情也非只在上海出现。今年4月29日,无锡市土地拍卖中,29块土地中的2块被自然人拿下。而在北京、沈阳、杭州、重庆等地,也在重复上演个人拿地的一幕。

“羡慕啊。”9日下午,济南一房地产投资客崔先生在接受采访时感叹道。崔先生告诉记者,他也知道7日出现的上海个人拿地的情况。“很明显,这是块典型的迷你地块,非常适合个人拿下来。”

在他看来,这种地块开发商不屑一顾。“地块小,不太适合开发商的胃口。但对个人投资者来说,资金占用不是很大,完全可以联合投资。”

据崔先生介绍,他曾经联系过多位投资客,准备好了约1亿元的资金联合投资小地块。“不过可惜的是,济南没有拍出小地块。”

崔先生告诉记者,他曾经专门研究过土地政策。“政策上没有问题,并没有不允许个人拿地。”

据了解,国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定:境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。而且,个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单,只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产证明即可。

对于拿到地后的操作方式,崔先生也考虑过。“大体也就是两种方式。”崔先生介绍说,“一种方式是拿地后,再以入股等方式成立开发公司,演变成企业行为。”不过据崔先生说,他们不太倾向这种方式,而是比较倾向第二种方式,即获得土地后根本无意于后期开发,而是转手卖给其他企业,在一路看涨的土地市场,利用“时间差”实现投资收益。

据了解,国内甚至成立了个人拍地俱乐部。去年初,国内第一家个人拍地俱乐部在上海徐家汇的一栋商住两用楼内挂牌成立。据说成立俱乐部的目的,就是把大量用于买地的个人资金,转化为项目开发资金,并建造中低价住宅以满足市场需要。对个人而言,买地的成本更为低廉,而且从拍地开始介入,可以获取的利润更多。

机遇与危险同在

在张宏伟看来,在通胀预期依然严重的情况下,土地市场不限购很可能导致部分投资客转战土地市场。尤其是这类面积较小的“迷你地块”,由于总价不高,通过多人联合投资,门槛并不太高。“由于土地本身有保值增值的作用,对于追逐利益的资本而言,联合拿地能规避风险,个人拿地可防范通胀,目前确实是一个投资的机会。”

自然人在土地市场的频频现身或反映出楼市投资的新动向。从快进快出炒楼,到开发融资,再到项目参股,个人资金进入源头土地市场并不意外。从市场周期来说,楼市中的低迷往往蕴含着不错的长线投资机会。与之前快速炒楼投机相比,进入土地开发领域,也意味着个人资本的投资方向和投资模式,正逐渐融入到城市成长中来。

“尽管拿地的投资利润高于买房,但其中的风险也不容忽视。”济南房友房地产咨询有限公司的负责人房秉林给出了这样的说法。在他看来,个人购买土地后,很难再转让给其他企业和个人,而且土地开发对于个人来说难度太大。“如果个人对区域规划不熟,对地市、楼市不了解,买地投资极有可能会被套牢。无论是募资还是拿地或是建房,各个环节都无法有效控制,且现有的个人征信体制尚不完善,都会使具体操作出现很多问题。”

“而且,个人没有房地产开发资质。如果要注册房地产公司,个人名下土地转到公司名下,还会涉及转让带来的土地增值及缴纳土地增值税的问题。”房秉林说。

来源:经济导报

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