牛刀:中国未来房价走势的分析和预测
未来房产有投资价值吗?
就一线城市来说,这十年,中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右,主要是货币的作用,而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍,如果象持有房产黄金一样持有股票,放着不动,股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来,投资房产是一项很低效能的产品,仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国,人口众多,衣食住行不解决好会出大乱子,维稳是没有用的。所以,住宅就不要炒了。未来十年,中国经济结构会有所调整,房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭,可将住宅用于出租,保持一定的收益。
房产税会开征吗?
回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后,政府肯定要开征房产税来增加税源,因为公租房的启用,政府将重建诚信,取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题,那大多数人的居住问题,就不会成为主要的社会矛盾。随后,开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择,提出我们的看法和观点,争取尽可能的科学一点,取得社会财富的新平衡。
房价还有上涨动能吗?
从周期性来判断,这一轮的房价已经见顶。这个见顶,不是什么限购带来的,而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然,再加上中国婚龄人口大幅减少,购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集,不是三五年能够完成的。但是,我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了,中国房价的涨跌取决于政府,如果什么时候政府突然发昏,又来救市,那就是天要下雨娘要嫁人的事,没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发,95后婚龄之时,将彻底告别高房价。
泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系?
我想把这个问题讲的通俗一点,泡沫破灭,大约是指我们所讲的软着陆,是指房价下跌体现真实购买力的水准时,成交量有明显放大,在市场供求关系均衡的情况下,达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆,就是指房价在上涨时,扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系,达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象,导致市场供求关系彻底破裂,造成资金枯竭,市场崩溃。
这两种经济现象,会给经济带不同的后果,后者可引发经济大萧条,前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情,宜选择软着陆。目前,政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱,最后的结局可能是硬着陆。
房地产崩盘对我们有什么影响?
如果是房价泡沫破灭,影响最大的是投机客和开发商,其次影响的是有房贷的家庭,对其他经济关系影响不大。房地产崩盘,大家都是输家,利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水,这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响,同时会影响社会就业和社会财富的再分配。
作为私人和家庭,不妨购买一些美元,应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机,应对能力较弱,最后会乱发钞票,因此,法币可能面临贬值,通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后,解决之道都是美元,而且,是唯一的解决之道。在目前情况下,华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。
收尾的话:
说了这么多,都是本人思考的结果。仅供大家参考,不做买房依据。我想,经济的规律不可抗拒,违背经济规律,总有一天要吃苦头。
还有一个最大的风险,改日再谈,那就是国际资本如何攻击人民币,这是我在这半年倾尽心血在研究的事。首先要问的什么是热钱?央行对此讳莫如深,外管当局甚至说,热钱只有350亿美元左右。我和国内许多金融专家最后一致认为,所谓热钱,广义来讲,所有外汇储备都已经转化为热钱;狭义来讲,只是出口未结款部分。如果这个定义成立,那人民币的风险敞口非常巨大,进入房地产的热钱对我们是致命的。不过,这不在我们今天讨论之列。
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