传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位;与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。
成交量持续低位，消费者“只看不买”
自年初房地产调控进一步加力以来,重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始前,地产销售已经在多个城市遇冷。即便进入了“金九银十”,销量下跌的趋势依旧没有改变。数据显示:在30个监测城市中,逾五成城市成交面积环比下跌,7个城市环比跌幅超过20%。进入9月以来,在中国指数研究院重点监测的35个城市中,楼市成交量同比下降的城市数量由19个上升为22个,其中成交量同比跌幅超过30%的城市也由11个上升为13个。销量的下跌在重点城市的表现尤其明显。
业内人士分析认为,受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
存货达历史新高，“以价换量”势在必行
成交量的回落,直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报,上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。
据统计,二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关,达1.07万亿元。其中,最引人关注的“招保万金”四大巨头,今年二季度的存货数据都出现了大幅增长,在一线城市,截至目前的去库存时间一般需要1年以上,甚至到2年左右。
国家统计局公布的数据显示,前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米,而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米,差额高达6.5亿平方米,这显示出楼市的潜在供应量较大。
链家地产首席分析师张月认为,预计年前,开发商除了加大在高端项目上的获利机会外,还会通过多种方式消化库存,否则,大量库存积压和年底新项目增多,有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑――资金链,同样面临着前所未有的考验。
数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨 41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。
负债累累的同时,银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说,资金问题愈加严重。
三重压力下，价格深调或将四季度出现
中国房地产学会副会长陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立。
事实上,在房地产调控政策累积作用下,8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐,与7月份相比,价格止涨城市明显增多。不过,虽然房价已经出现了明显的下跌趋势,但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。
张月表示,目前开发商试探性降价的成分仍多,但市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
