2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。降价求生存似已成为房企的不二选择。在限购令、房产税以及收缩信贷的三重夹击下，房价真的会降下来吗？如果调控措施有效，我们的房地产企业又路在何方？
居民结构主撑房价涨跌
从外表看，2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似。2008年第二季度房地产投资增速是34%，可是一线城市是7%。由于一线城市首先领跌，然后波及到其他二、三线城市。2011年上半年投资增速33%，可是北京市从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海从2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情况是供大于求，按经济学原理，供给过大的结果应该是楼价狂热跌，可这次只是阴跌。今年第二季度14个城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一线城市只下跌了3.8%，这个数字基本上可以忽略了。
北京从2008年到2010年，平均每一年成交30万套左右，2008年17万套，2009年40万套，2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果说开发商想降价的话，它只有三分之一的冲击效果。2010年年底做的调查结果显示，北京居民有自己产权房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房，因此72.4%的人当中有不少人还有能力再买第二套房，所以这对整个需求并没有大幅打压。北京的这些新楼盘大部分都在五环之外，调控的原因使得通州等地每平方米大概下降两千元，而五环之内的二手房价格是否下跌不看地产商，而是要看72.4%这些有房子的老百姓。
所以房价的涨跌决定于居民结构，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口。北京市有本地居民1200多万人，外来人口720多万人，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多人没房。所以北京市房价上涨最大压力来自于非北京市居民的外来人口，其次才是想购买多套房者以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果，涨价立刻停止，因为他们最大的动力停止了。
暗流涌动的整合
在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫作有序地退出，这和2008的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等等。另外一些地产公司也在有序退出，包括鼎立股份、大连控股、华茂股份、新湖中宝、绿景地产、华业地产、莱茵置业。这些公司有序退出之后，把相关的房地产业务卖给了像万科这样的大型专业地产开发商。万科2011年上半年买了十个项目，其中最大一笔是30亿元广州的新光城市花园，招商地产2010年买地只花了13亿元，2011年是108亿元。
2009年、2010年很多公司花了大量资金抢做地王，而这些钱来自于地产信托基金。万科在这个时候没拿太多地，因此它成本比较低，利息只有5.9%，而其他中小型地产公司的利息差不多在12%~14%，这个资金的差距加重了中小型地产公司的负担。这些地产公司由于购买土地过于迅速、囤积过大、利息过高，碰到了2011年的宏观调控，结果不是宣告倒闭、不是拍卖楼盘、不是大甩卖，而是迅速地将自己所拥有的股权卖给专业的大型开发商。而像万科、中海、招商、恒大等等地产公司非常积极地到处买地，因为他们已经集中了大量资源，而且它们的资金成本比中小型地产商低很多。万科这种大企业一掌控之后，它不可能大幅降价，因为在2008年干过一次傻事，它现在不会再干第二次。
如果大型地产商的高度集中，很可能就会像香港一样出现“四大天王”（恒基兆业、新鸿基、新世界和长江实业）的情况。香港老百姓在这几个“四大天王”开发商的压力之下，终生得背负着房贷的压力，他们终生为“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成为几家，因为它们有足够的资金能扛得住风险，将支撑房价居高不下，结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
