楼市依然存在报复性大反弹的风险

作者：朱大鸣发表：2011-11-12 13:47

就算数据统计说，今年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成，总量也将高达90余亿平方米。因此，人们似乎发现，楼市库存的压力如同五指山，看似很沉重。为此，国土部表示，按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应，存销比的变化将对房地产市场产生积极影响，促进房价合理调整。

降价促销反倒成了“买涨不买跌”的现实，购房者期待更低的价格入市，而前期业主同样期望得到价格补偿。甚至连住建部的陈准声称，“当前的房地产调控政策，没有打算让所有的开发商都活下去”。北京的某项目出现断崖式下跌，连腰斩断。

与此同时，楼市空军声势浩大。包括笔者在内，早在半年前已经看到了市场的下滑，特别指出众人皆认为楼市不可能跌的可怕性与风险的集聚。我们应当根据现实的情况，提前预测市场的变化，才能给投资者更多更好的信息。世变时也变，因循一孔之见得不偿失。没有人能够战胜市场，别人贪婪的时候，巴菲特们再恐惧。

而任志强的反驳，不仅没有引起业界或者民众的理解与支持，反倒成为胡乱放炮的代言人。特别是他对于蚁族的农村宅基地的曲解，引起了蚁族们的普遍反感。

对于市场威胁日益增大的另一种现实是保障房的冲击。虽然今年开工的1000万套保障房有三成仅仅限于“挖坑”，但如果高层认真检查落实的话，按着“集中力量办大事”的优越性，巨量保障房将成为没有防水墙的商品房市场的最大梦魇。

因此，房地产市场正在迎来全面汹涌的降价潮，当然也包括二手市场。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。这些调查的背后，隐藏着一股调整浪的力量。

但是，虽然我们也列举了上述困难，不过，房地产报复性反弹的压力依然存在。银根松动或许就是楼价地价止跌报复性反弹的前兆。很明显，这一次危机是房地产企业资金链的危机，也是信贷危机。限制贷款甚至无款可贷是制约整个市场循环的最致命的原因，这就导致现金流的失血，成交量的锐减，市场的萧条。正是基于此，人们的预期也随着紧缩的流动性而悲观。

然而，这或许仅仅是暂时性的阻滞，一旦雪崩，流动性飞流直下三千尺，市场价格报复性反弹，并非没有可能。数据显示，中国的流动性创造很多都是钞票超发所致，目前统计数据按着意愿已经下降，所以，很可能存在资产价格报复性反弹的风险。

至于楼市下跌会引动多少家庭的心情，这并不好统计，但是，作为居民财富有一半表现为房产来说，这个比例不会太小。不过，这里需要指出的是，居民房屋账面价值的升值，只能仅仅止于感觉上的身价，其实，由于重置成本很高，因此，很多居民不可能将房屋套现。当然，投机客除外。然而，如果楼价下跌，对于拥有住房的人来说，其身价下跌也大多表现为感觉层面上的，但有所不同的是，按揭贷款者会感到非常郁闷，最后接棒者也会有很大的损失，很多抵押物的价值下跌，会带来信用风险。

不过，如果从整个家国来说，房地产调整对于当前货币超发，印钞机超印是一个遏制，同时，也为回归实业，奠定经济基础。如果一个民族总是以虚拟经济为荣，譬如美国，那么，这个国家的制造业和创新能力，将很快被钞票吞没，经济增长的动力将会失去。更重要的是，要让市场明白，没有只涨不跌的价格，如果只涨不跌，系统性风险将会毁掉整个市场机制，这也是为什么风险不能消除，只能延迟或分散的原因，或许你可以通过各种奇思妙想让非系统性风险降低，但要明白，这却大大增加系统性的风险。这就是一个理性的开发商和市场购房者，甚至是政府要明了的事情。降价调整并不仅仅止于破坏性，更要着眼于“破坏性创造”上来。

来源:中国经营网

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