当你看中一个满意的房子后, Agent需要查询并提供给你更多的详细信息,来帮助你决定是否给它一份报价(Make An Offer).这些信息包括以下几个方面:1).房子上市的信息:包括上市多久? 有没有换Listing ( Seller) Agent? 有没有改变过价格? 为什么要卖房(离婚,换工作,银行没收房)?2). 市场价格比较分析 ( Comparative Market Analysis):包括同一地区最近成交的房屋的价格/面积等房屋信息, 同一地区还在销售的房屋的价格/面积等房屋信息.成交房屋的要价是多少,成交价又是多少?平均房屋上市时间是多少天?等等.3).查看政府记录: 包括税收记录( Tax Record),公共记录(Public Record).这些记录能显示房东居住时间长短,房屋登记的面积和房间数(可以确定一些没有许可证增建的房间).
如果当你对以上的情况都了解清楚之后决定给一份报价, 也要注意一些事情:1). 如果你非常喜欢这个房子,价格不要太低.以免卖主怀疑你的诚意或感到羞辱后一口拒绝.这样一来自己就处于一个很被动的环境.在正常情况下, -10%以内的保价不应该被视为很无礼.如果你同时有好几个选择,这个房子又不是你最中意的一个,价格就选择一个让你舒服的位置.2). 最好把自己的贷款处审合格信(Pre-Qualification letter)准备好,报价时同时递上去.这样一来遇到同等条件的报价人,你就有些优势.3). 定金支票(Earnest Deposit )一般是你的个人支票.合同生效前(Before Contract Ratified), 它保存在卖方代理人那里.合同生效后会转交到中间过户帐户( Escrow Account). 过户时会把它作为首付( Down Payment)的一部分算清. 湾区定金一般是报价的3%.有的2%也行.如果是非常满意的房子就多放些,表达诚意.4).首付( Down Payment)越多,贷款被拒绝的风险越小,所以卖方越容易接受你的报价. 但具体到实际情况,每个人的具体情况不同,还要考虑购房后装修,家具的费用,还要考虑家庭的备用资金(Raining Fund).总之,在保障能拿到贷款的情况下,因人而易.
不管是签署报价还是最终的补充文件,签字前都要检查一下金额总数,有效时间等关键部分.对于不清楚的地方,问你的Agent.通常从报价到最终双方同意的合同都需要来来往往的谈判.其他乱七八糟的费用原则上能推给对方就推,推不了的最好也能谈个对半分(50/50).每一个房子具体情况都是不同的;每一个卖家情况也都是各不相同的(有的着急卖,有的慢慢卖);每个买主也是各不相同的(有的孩子要当年报到上学,有的可以慢慢看).所以我这里也没有一个统一的报价或谈判模式,随机应变.目前(2012年2月)的房地产市场仍然是买方市场(Buyer Market),而且还会持续一段时间.2005-2006年的卖方市场的时候,买房子不叫买房子,叫"抢房子 ". 卖主的要价(listing Price)加上5%都不好意思交上去. :-)
