房价至少需跌回2006年前后水平才行
通俗来说,按照温家宝总理所说的“房价还远远没有回到合理价位”、“合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配”的这个说法,意味着之前多年来房价上涨中的泡沫必须挤出来,已累积上涨至今的房价中非正常上涨的部分必须回吐出来,必须降回去。而且,这种房价下降当是全国性的,并非指一些一线城市,或所谓的七、八个城市。按照温家宝总理所说的“合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应”的这个说法来看,参照房价现实水平而言,目前房价至少需跌回2006年前后水平才行。要达到这个目标,目前房价下降50%也许还不行还不够,一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。对于房价与居民的收入相适应一说,温家宝总理所指的当是老百姓的真实收入对比和切身感觉,不是一些人所拿出的自己想当然计算出来的所谓房价收入比数据。事实上,在中国的当前,对于房价收入比,几乎没人能真实计算出来,也未必能真实、有效地说明问题,哪怕是“大概”。这是事实,不容否认!当然,最终能否做到“使房价与居民的收入相适应”,本文作者陈真诚分析认为,目前来看还是未知数。
不过,要看到的是,这已充分表达了政府的决策意志和将房价调控到底的决心,将会深度影响房价走势乃至整个房地产市场走势预期,让更多的人(包括开发商、地方政府等)放弃观望及对政府可能松动调控的幻想,让更多消费者更坚定房价将继续下降的信心,继续选择观望乃至弃购,使市场更进一步地形成房价将继续下降并将加大下降幅度的一致性预期,加快房价下降速度,加大房价下降的幅度,并加速市场向更深度方向调整。
对于房地产市场将继续深化调整的预期,对于房价将继续下降并加快降价速度、加大降价幅度的预期,将不只是影响新房市场,也将影响二手房市场和土地市场。
事实上,相对于大量存量二手房总额来说,目前在售新房总量有限的,未来上市新房会因市场调整而变,因此,政府要促进房价合理回归,应该不只是要让新房价格下降,还应该让存量巨大的二手房价格下降。
接下来,关键问题之一是,政府继续深化房地产调控,在继续强化对新房价格进行调控的同时,必须同时对存量二手房价格动调控真格。在保护自住的一套房前提下,尽快推广开征真正具有调控效力的房产税,且研究开征空房税、空地税等,加大多种措施的综合调节力度,降低市场的涨价预期,改变持房者的涨价心态,迫使其降价出售或降低租金。否则,就征重税,高到不能将税转嫁到租房者的水平。如果持房者涨租金话,但大家都租不起了,不租了或减少租赁面积,还涨给谁去？
只是,应该说,政府可以采取一切措施调控房地产,促使房价合理回归,包括使用开征房产税等手段,本文作者陈真诚在次需要重申强调的是,政府也必须充分考虑尽力满足老百姓基本生活需要,保护用于自住的一套普通商品房的生活消费需要,使之做到低税负化甚至免征,并做到购买、消费使用的总体低成本化。
另一方面,还要消除所谓供不应求的舆论误导影响。就当前中国房地产市场而言,说靠增加供应来解决房价房租地价问题,说房地产供不应求是房价上涨的主要原因,是个伪命题,是个睁眼说瞎话的错误理论!
现在,市场上有的是房子,有的是已售待开发的土地。大量房屋被空置,被开发商、投资投机者囤房持有待涨,还有大量的土地被囤积闲置待涨,这些是非常普遍而数额巨大的,政府必须想办法动真格进行严厉调控。否则,无论是房子还是土地,供应出来多少,都可能被囤积起来,就会闲置多少,空置多少。
还有,对于要让房价大幅下降至温家宝总理所定义的合理价位,有人提出说,目前一些房屋是近年来尤其2010年左右以来高价拿的地,拿地成本怎么办？想以土地成本为理由而拒绝降价。对此,应该说,房价大幅下降已成政府既定调控目标,已成市场大势,作为享受了多年市场火暴、房价上涨带来的高利汇报的开发经验者,只能顺势而为,主动采取积极措施积极应对,降价促进销售回笼资金,或想其他办法融资,或出售手上多余土地,或寻求与有资金的企业合作开发,以能安全、顺利地度过这个调整周期。记住,在这个调整周期里,在这波优胜劣汰的大潮中,只有能确保生存下来的企业,将来才有可能、有机会生存得更好,甚至利用调整来获得进一步发展的机会。
不难理解的是,世上没有只涨不降的房价,市场没有永远不变的火暴!作为企业,本身要有风险意识。谁说所有的开发商只能赚而不能亏？谁说所有的开发商只能在市场火暴期卖房赢利而不能在调整期让利甚至亏本卖房？退一步来说,谁让你当时要不理性地高价拿地？作为企业,做任何决策都应该三思而行。当时不理性地拿了高价地,如今市场深度调整,只能自食其果,只能由自己想办法消化,或承受高价拿地、激进扩张等不理性作为所带来的惩罚。
积极鼓励、引导乃至迫使企业、资金能真实地投向实体经济
另外,我们还需考虑一个问题是,政府强化调控房地产后,就必须要想其他办法以其他手段来刺激或确保经济增长,使经济能以必要、合理的速度增长。由于对外贸易收到各种因素制约,一时也难以实现快速增长,就主要得依靠刺激内需消费和刺激投资(包括政府投资或私营部门的投资)。而要刺激内需消费,除要提高老百姓的实际收入、增加社会财富的再分配缩小贫富差距、进一步加强社会保障、降低医疗教育等方面的负担等外,更重要的是要继续打击通货膨胀(或抑制通货膨胀预期),让老百姓敢于消费,能力消费。而在刺激投资方面,政府因积极鼓励、引导乃至迫使企业、资金(包括银行信贷资金、政府投资资金和个人等私营部门资金)能真实地投向实体经济。
大家可以看到,政府最近一直强调要大力鼓励、促进实体经济发展,要鼓励、引导投资资金流向实体经济。接下来,作为政府来说,在继续坚持房地产调控的同时,还要合理掌握整个宏观经济调控的统筹策略,防止过多资金因房地产市场调整而集中流向股市等市场进行投机炒作。
事实上,目前包括不少开发企业(之前开发楼盘卖房赚了钱,之后没有继续做项目)在内等许多企业(老板或高层或公司),手上因之前市场火暴时连续多年赢利而持有不少资金,几百万几千万到几个亿甚至更多的都有,不少人一直在与券商(营销部、大客户部及券商内任职人员)保持联系,咨询何时进入股市抄底,准备将大量资金从房地产市场撤出转投入股市进行抄底投机(投资)。
基于这种现实,因此说,随着政府态度坚决地推进房地产调控继续深化,一旦将来房价调控下来之后,政府或不会也不应该过急于把股市抬拉起来,否则,大量资金将依然不会进入实体经济投资,其中包括一些银行信贷也会通过各种渠道以各种方式进入股市等投资投机领域进行投机(投资)。
不难想象,不难理解,如果短期房市股市均无投机机会,那么许多资金就不得不选择投资实体经济。否则相反,大量资金从房市出来后又进入股市。如果是那样的话,政府想刺激或鼓励或促进资金进入实体经济投资,很容易成为空话。
其实,今年两会间,在3月12日记者会上,央行行长周小川明确说,调整存款准备金率并不是表明货币政策是松或者是紧。存款准备金率如果下调释放出资金,是广泛地分布在国民经济的各个方向,并不是为了增强股市的信心或主要流向房地产业。就是说,下调存款准备金率不代表货币政策松动,不是为了刺激股市或房市。这也说明,中央政府至少短期内使用松动货币政策等手段刺激股市上涨的可能性不大。
因此说,对于持币等待机会以进入股市抄底的投资投机者而言,至少在短期内,别寄希望政府能快速发力大力刺激股市上涨,别对股市快速反攻上涨抱太大希望,别对进入股市投资获取大幅反弹而至暴利的预期太乐观,而需谨慎,谨慎,再谨慎。
