纽约时报：地方政府换届影响土地销售

地方政府换届之后，当地的土地供应和销售量随之会有明显的增加，这是澳大利亚央行于上月发布的一份名为《中国土地和住房价格评测》(Land and House Price Measurement in China)的报告通过调研得出的一个结论，显示出中国地方政府的人事变动和土地市场之间存在着非常紧密的关系。  看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

该报告是由澳大利亚央行委托新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒(Deng Yongheng)、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院泽尔劳瑞房地产研究中心(Zell Lurie Real Estate Center)主任约瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)以及清华大学恒隆房地产研究中心、新加坡国立大学房地产研究院的吴璟三位学者联合撰写的，调查样本是2003年到2011年期间中国35 个大中城市房地产市场的各项数据。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

报告从土地供应方入手，发现仅2008年一年通过拍卖方式出让的土地量就翻了一番。这一年正是中国各级领导换届之时。报告因此指出，当地的政治经济因素可以解释在特定时间内土地供应量产生变化的原因——即地方官员的人事变动对土地供应量的影响。

报告构建了一个数学模型，采用了两个涉及地方政治的变量：一个是在上述时间段内各城市的预算赤字，另一个则是各地一把手（一般为市委书记）在位任职的时间。报告发现，如果某个城市上一年花的钱较多，财政赤字的缺口较大，当地下一年的土地销售量就会增加，两者之间有着直接的联系。另一方面，地方官员上任的时间越短，当地的土地销售量就越大。基于这样的逻辑，报告得出结论，在中国地方的政治因素是影响土地供应的重要原因。

中国土地市场的一个特别之处在于，几乎在所有城市，每年当地政府都会销售一定数量的生地（指国土局尚未出让、拍卖或划拨土地使用权的土地）。在现行官员考核机制下，经济增长对官员的升迁或变动有着重要的决定作用。地方政府换届之后，新的领导班子在GDP增长的驱使下，往往雄心勃勃地大笔花钱或者进行投资，以便为自己日后的升迁累积政治资本。另一方面，因为土地是重要的财政来源，因此中国地方政府对土地财政向来有很强的依赖性。

这样，就形成了地方政府换届带动土地销售增长的独特现象。换届之后官员新上任的第一年，当地的土地销售量往往最高。而随着官员在位时间越来越长，之后几年土地销售量也逐渐下降。

这份报告的另一个发现是，推动中国房价上涨的主要原因是土地价格的上涨，而不是建筑成本和建筑工人薪资等其他原因。相较于房价的波动，土地价格的波动要高出三到五倍。2003年到2011年期间，建筑成本基本保持不变，建筑工人的薪资增长幅度虽然较大，但也比不上土地价格上涨的幅度。

在上述时间段，中国住宅用地的价格如火箭般蹿升，北京和上海的年均地价升值幅度分别达到20.2%和23.7%。但地价的上涨不仅限于京沪和东部沿海城市。事实上安徽省省会合肥的地价平均每年增长30.1%，在35个城市中居于首位。长沙、重庆、兰州、南京和天津等城市的地价升值速度也丝毫不输北京 上海。地价年均升值幅度低于10%的城市则有济南、昆明、南昌、石家庄、青岛、银川、西安和乌鲁木齐，其中乌鲁木齐甚至出现了地价下跌的现象。

报告同时发现，总体来说，八年来中国各城市之间地价的差距在逐渐缩小。在搜集到八年完整数据的15个城市中，2003年地价最高的是杭州（平均每平方米2693元），最低的则是重庆（每平方米352元），前者约是后者的8倍。而在2011年，地价最高的上海市（每平方米5470元）则是地价最低的南宁市（每平方米997元）地价的5倍。

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