如果听任房价在市场上暴涨，后果将是什么呢？
一、房价过高，居民就必须拿出收入中比较大的份额支付住房费用，从而使普通人在住房和衣食消费之外的购买力所剩无几；中国在住房以外的“内需”，就会长期处于疲软状态。这将给中国经济带来巨大的伤害。
在2009年《胡润百富榜》前10名中，有一半以上来自房地产业；在前百名中也有大致一半经营房地产。开发商在财富榜上长期独领风骚，反映了中国人在住房上花的钱太多，以及房地产作为中国经济支柱性产业的地位。
但是，房地产是低技术的产业。你很难找到哪个发达国家拿房地产作自己的支柱产业。比如，在2009年《福布斯》美国400财富榜上，前百位的富豪中来自房地产业的不到10位，而且大多数排在前50名以外。
前10名中没有一个是房地产商。最富的房地产商仅排在第16位。主宰财富榜的，主要来自于高科技和金融领域，如盖茨、巴菲特，以及谷歌、苹果的总裁等等。
沃尔顿家族在前10位中占了4位，靠的是以沃尔玛为主的零售业。零售业看起来很低技术，其实，沃尔玛拥有仅次于五角大楼的世界第二大计算机中心，技术含量还是相当高的。
《福布斯》的财富榜反映了美国的财富创造集中在先进产业中。当房地产的内需挤掉了其他的内需，特别是高技术的内需时，中国的产业升级就变得更难了。
二、当在价格上把房地产市场的“准入门槛”提得过高时，最有创造力的年轻人就被锁在外面。不久前年轻白领逃离“北上广”的报道至少揭示了这一潮流的前期征兆。
不管是纵观世界历史，还是考察现代西方发达国家，我们都会看到一个不争的事实：大城市，特别是国际性大都市，是经济的神经中枢和创造力的核心。
而在这里创造财富的主力，就是那些训练有素、野心勃勃的年轻人。华尔街离开那些晚上加夜班、在办公桌底下睡觉的年轻职员就玩不转。
比尔•盖茨创业的时候并非百万富翁，而是个刚从哈佛辍学的毛孩子。富人则不同。即使他们是合法致富，财富也不过是说明他们过去的业绩，并不说明他们现在的创造力。如果年轻的白领在大都市都呆不住，中国就不用再谈什么创新型社会了。
三、当中产阶级也难以在大都市立足、纷纷选择二线城市时，就会促使中国的城市化走铺张型而非集约型的道路：大城市之间的中小城镇会如雨后春笋般地冒出来，侵占更多的农地。
同时，在这些相对较小的城市中和城市间发展公共交通也比较困难，最终越来越多的人不得不开车，需要越来越多的土地修建公路。
交通所占用的土地，进一步加剧了土地资源的紧缺，导致房价进一步上升，形成恶性循环。这是一种在生态上无法维持的发展模式。
国际著名咨询公司麦肯锡预计中国的城市人口将达到十亿，形成人类历史上前所未有的城市化挑战。
麦肯锡进而对中国建言：走集中型的城市化道路。这一模式要求中国发展出十五个平均人口在两千五百万的超级城市，以及十一个各拥有六千万左右人口的城市群。这些城市的人口加起来，就达到了十亿。
如果走分散式发展道路，城市人口则将主要散居在若干150万至500万人口的中等城市，或大量50万至150万人口的小城市。
如果城市平均人口以二百万计，则需要五百个城市才能容纳十亿城市居民。这更接近于中国城市的现行模式。
麦肯锡认为，比起现有的分散性城市模式来，集中型的城市化所创造的人均GDP要多出20%，同时提高能源效率，抑制对农地的侵占。城市化集中，也意味着市场集中、人才集中，有利于发挥规模优势和资讯的流通。
那么，什么是中国城市化的目标？实现这样的目标，又需要什么样的房价结构？对此，笔者提出两项指标：
一、城市化要走集约化的路线。这就是麦肯锡提出的超级城市的模式。这种模式，必须在生态上可以维持。其具体的办法是鼓励居民住小房、使用公交和自行车。
道理很简单，房子越小，人口才能越集中。人口集中了，公交的成本也会降低。只有人口达到一定的密度，二千万人以上的超级城市才能成立。
当然，这样的超级城市，可以由一个中心城市和十几个卫星城市组成。在中心城市和卫星城市之间，则由高速铁路连接，形成“一小时经济区”。
无论是中心城市还是卫星城市，都应该被农田所包围或分隔。这些农田可以为城市提供新鲜蔬菜水果、田园式的生活情调，同时也形成城市的绿肺。
二、创造阶层和劳动阶层应该是城市居民的主力。借用西方的概念来说，城市要以“新财富”而非“旧财富”为核心。
所谓“新财富”，是白手起家创造的财富。这些财富的创造者往往出身于普通阶层，靠自己的聪明才智而崛起。
也正是如此，他们在起步时没有资本优势，甚至相当贫困。但是，他们是社会中最有创造性的人。城市越是给这种人提供机会，就越有生机。
“旧财富”则是继承性财富，其所有者并非通过市场竞争而拥有这些财富，而是在享受前人的果实。他们的素质自然不如“新财富”的创造者，甚至会逐渐沦为寄生阶层。
但是，他们有着和其能力完全不相称的资本，可以把刚刚起步的“新财富”创造者挤出竞争圈。看看这些年媒体中报道的一些暴力拆迁案就明白，在被拆迁的受害者中，有许多小企业，如资产几十万的养殖场。
这是典型的“新财富”。这些“新财富”如果得以健康成长，则国富民康。但是，恰恰是这些最有希望的财富被拆迁摧毁，留下空间给财大气粗的开发商。
如果这种以既得利益为代表的“旧财富”占据了大都市，大都市就将失去创造力，从生产都市沦为寄生都市，中国的经济也将走向衰落。
所以，中国的城市体系一方面要为“新财富”提供发展的空间，另一方面要为“旧财富”提供某种退隐地区，比如风景如画、与世无争的远郊，而不能让他们主宰了城市这种创造的中心。
很明显，要达到这样的目标，就应该尽可能地把豪宅、私人车赶出市中心，让经济型的小房、公交、自行车成为大城市的主宰。
可惜，这样的目标，依靠目前的市场结构是很难达到的，需要重大的政策创新。在我看来，新住房制度的核心是：把住房作为“国家红利”，使保障性住房全民化。
在这个基础上，让少量高级住房在市场上“为富人服务”，并对这种“服务”课以重税，把这些税收所得全部用来支持保障性住房的发展。
